Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании судебного решения для его продажи в рамках исполнительного производства

|61-80 |Аварийное |Состояние элементов аварийное. |

| | |Выполнение элементами своих функций |

| | |возможно лишь при проведении |

| | |специальных охранительных работ или |

| | |полной замене этих элементов |

|81-100 |Непригодное |Элементы находятся в не пригодном к |

| | |эксплуатации состоянии |

Моральный износ. Он представляет собой потерю стоимости, вызванную либо

появлением более дешевых машин, оборудования, либо производством более

экономичных и производительных аналогов.

Моральный износ определяется либо экспертно, либо на основании модели:

К = [pic], где

К - корректирующий коэффициент;

Хо, Х анал - значения характеристики оцениваемого объекта и аналога.

Экономический износ определяется методом связанных пар продаж.

Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки

экономического износа, а другой - нет. Разница в ценах продаж трактуется

как экономический износ.

Рыночный подход к оценке стоимости машин и оборудования представлен

прежде всего методом прямого сравнения. Объект-аналог должен иметь то же

функциональное назначение, полное квалификационное подобие и частичное

конструкторско-технологическое сходство.

Расчет методом прямого сравнения продаж осуществляется в несколько

этапов.

1. Нахождение объекта-аналога.

2. Внесение корректировок в цену аналога. Корректировки бывают двух

видов:

. коэффициентные, вносимые умножением на коэффициент;

. поправочные, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной

поправки.

Таким образом, стоимость машины или единицы оборудования определяется

по формуле

V = V аналK1K2K3…Km( Vдоп , где

V анал - цена объекта-аналога;

K1K2K3…Km - корректирующие коэффициенты, учитывающие отличия в

значениях параметров оцениваемых объекта и аналога;

Vдоп - цена дополнительных устройств, наличием которых отличается

сравниваемый объект.

Для применения метода прямого сравнения следует соблюдать определенную

последовательность при внесении поправок: в первую очередь делаются

коэффициентные корректировки, а потом – поправочные.

При определении стоимости машин и оборудования необходимо учитывать

степень его комплектности, ее соответствие требованиям стандартов

технических условий и другой нормативной документации. Об этом указывает

ст. 478 Гражданского кодекса РФ «Комплектность товара». Нарушение

комплектности значительно снижает стоимость товара. Необходимо также

учитывать ремонтопригодность машин и оборудования.

Корректировка текущей стоимости оборудования, машин и механизмов на

вынужденность продажи и определение их цены для продажи на комиссионных

началах

Из восстановительной стоимости оборудования, машин и механизмов

вычитается суммарный износ, затем остаточная стоимость корректируется на

вынужденность продажи по приведенной выше методике.

Оценка производственных запасов и готовой продукции

Производственные запасы и готовая продукция оцениваются по текущим

ценам аналогов, существующим на открытом рынке.

Корректировка текущей стоимости производственных запасов и готовой

продукции и определение их цены для продажи на комиссионных началах

Текущая стоимость производственных запасов и готовой продукции

корректируется на вынужденность продажи по приведенной выше методике.

Примерный расчет начальной цены торгов двухэтажного кирпичного

административного здания для его продажи в рамках исполнительного

производства

Воспользуемся возможностью смоделировать в рамках данной дипломной

работы ситуацию, когда оценщик имеет по объекту оценки всю необходимую

информацию и физические возможности применить для определения начальной

цены торгов все три подхода: затратный, сравнительный и доходный.

Полностью расчеты приводить не будем, а возьмем описание объекта

оценки, приведем итоговые значения расчета рыночной стоимости объекта

оценки, подробно произведем расчет и обоснование корректировочной поправки

на вынужденность продажи и внесем ее в значение рыночной стоимости объекта

оценки.

Описание объекта оценки

|Местоположение здания |

|Административный округ: |Ленинский АТО |

|Адрес: |г. Тюмень, ул. Энергетиков, 165, |

| |строение 1 |

|Локальные особенности расположения| |

|Удаленность от центра города, км: |5 |

|Удаленность от центра города, мин.|15 |

|на автомобиле: | |

|Удаленность от центра района, км: |2 |

|Транспортная достижимость: |Средняя |

|Выход на крупные магистрали: |Прямой |

|Особенности экологии района: |Удовлетворительная |

|Другие особенности: |Промышленный район города |

|Назначение здания: |Нежилое, под офис среднего класса |

|Юридические права и ограничения: |Собственность |

|Характеристики по паспорту БТИ |

|Год постройки: |1970 |

|Строительный объем, куб.м.: |725 |

|Общая площадь, кв.м.: |179,3 |

|Полезная площадь, кв.м.: |138,2 |

|Состояние здания |

|Износ |65% |

|Ремонт: |Требует косметического ремонта |

|Архитектурное своеобразие: |Сведений о принадлежности к |

| |памятникам нет |

|Площадь свободной земли, га: | |

|Конструктивная схема объекта | |

|Материал стен: |Кирпич |

|Конструкция кровли: |Двускатная |

|Конструкция фундамента: |Железобетонный, ленточный |

|Наличие подвала: |Нет |

|Наличие технического этажа |Нет |

|(чердака): | |

|Коммуникации (наличие, источник) |

|Электричество: |Есть |

|Канализация: |Есть |

|Отопление: |Есть |

|Вода (холодная/горячая): |Есть |

|Количество телефонных линий |2 |

|Прочая информация |

|Озеленение: |Естественное |

|Наличие мусоропровода, |Есть в 30 м от здания |

|мусоросборника: | |

|Наличие особых условий: |Нет |

|Владелец: |ООО "Промгазсервис" |

|Источник получения информации: |БТИ |

|Дата получения информации: |10.01.01 |

|Информация земельному по участку |

|Площадь участка, кв.м.: |0,02 |

|Наличие сетей (водопровода, |Имеются |

|канализации, электроснабжения): | |

|Рельеф местности: |Ровный, спокойный |

|Степень застройки (высокая, |Средняя |

|средняя, низкая): | |

|Доступность до общественных |Хорошая: троллейбус, автобус |

|транспортных средств: | |

|Коммерческая привлекательность |Средняя для офисов среднего класса|

|участка: | |

|Назначение объекта, находящегося |Нежилое здание под офис |

|на участке: | |

|Юридическое описание участка |

|Участок находится в ведении: |РСУ Ленинского АТО |

|Участок расположен в оценочной | |

|зоне №: | |

|Район: |Ленинский |

|Предыдущие владельцы участка: |Данных нет |

|Описание оцениваемой застройки: |2х этажное отдельно стоящее здание|

| |размеры в плане 7,27 х 16,27м с |

| |холодным пристроем, имеющим |

| |следующие размеры в плане 2,42 х |

| |7,27, высота помещений 3,05м |

|Наличие застройки под снос: |Сведений нет |

|Наличие застройки в прилегающих |Промышленный район, прилегающей |

|районах, оказывающих влияние на |застройки нет |

|возведение запланированных | |

|сооружений: | |

|Наличие подземных и надземных |Водопровод, отопление, |

|коммуникаций: |канализация, электричество, |

| |телефон |

|Наличие зеленых насаждений |Нет |

|(качество, тип, возраст и | |

|состояние): | |

|Особые факторы, вытекающие из месторасположения участка в сфере: |

|Регулирования санитарного и |Нет |

|экологического состояния зоны: | |

|Сноса неперспективных и ветхих |Нет |

|строений, расчистка территории: | |

|Координационные соглашения: |Нет |

Подходы к оценке и итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки

На основании произведенного анализа мы заполнили следующую таблицу по

затратному подходу:

| | |Таблица |

| | | |

|№ |Элемент |Стоимость |

|1 |Стоимость земельного участка |$1 600 |

|2 |Стоимость строительства аналогичного нового |$15 931 |

| |здания | |

|3 |Прибыль инвестора (от СМР) |$3 983 |

|4 |Итого затраты на строительство (2+3) |$19 914 |

|5 |Устранимый физический износ (элементы с |$1 730 |

| |коротким сроком жизни) | |

|6 |Неустранимый физический износ (элементы с |$1 446 |

| |коротким сроком жизни) | |

|7 |Неустранимый физический износ (элементы с |$2 466 |

| |долгим сроком жизни) | |

|8 |Итого физический износ (5+6+7) |$5 642 |

|9 |Устранимый моральный износ |$2 900 |

|10 |Неустранимый моральный износ |$1 525 |

|11 |Итого моральный износ (9+10) |$4 425 |

|12 |Экономический износ |$0 |

| |Оценка стоимости объекта оценки затратным |$11 447 |

| |подходом (1+4-8-11-12): | |

Расчет наиболее вероятной стоимости объекта оценки на основе метода

прямого анализа сопоставимых продаж приведён в таблице:

| | | | |Таблица |

| | | | | |

|Показатели |Аналог 1 |Аналог 2 |Аналог 3 |Аналог 4 |

|Цена за 1 кв.м. |$64 |$37 |$97 |$115 |

|Дата продажи |фев 00 |май 00 |июл 00 |янв 00 |

|Местоположение |ЛенАТО |ЦентАТО |ЛенАТО |ЛенАТО |

|Ремонт |Требует КР |Требует КР |Требует КР |ПроведЕР |

|Площадь свободного |0,01 |0,01 |0,05 |0,01 |

|земельного участка | | | | |

|Поправка на дату продажи. Расчет по данным из сборника «КоИНВЕСТ» |

|Индекс покупательной |1,29 |1,08 |0,80 |1,29 |

|способности валюты | | | | |

|Индекс роста цен |1,4760 |1,4760 |1,4760 |1,4760 |

|Величина поправки |0,87 |0,73 |0,54 |0,87 |

|Текущая скорректированная |$55 |$27 |$53 |$101 |

|цена 1 кв.м. | | | | |

|Поправка на местоположение. Расчет: (ЦенЭпп3/ЦенЭпп2)*ЦенАн |

|Цена элемента парной | |$14 000 | | |

|продажи | | | | |

|Цена элемента парной | |$10 000 | | |

|продажи | | | | |

|Величина поправки |1,00 |1,40 |1,00 |1,00 |

|Скорректированная цена 1 |$55 |$38 |$53 |$101 |

|кв.м. | | | | |

|Поправка на износ. Расчет: (100%-%ИзнОб)/(100%-%ИзнАн) |

|Процент износа объекта |65% |65% |65% |65% |

|оценки | | | | |

|Процент износа аналога |75% |55% |35% |10% |

|Величина поправки |1,40 |0,78 |0,54 |0,39 |

|Скорректированная цена 1 |$78 |$30 |$28 |$39 |

|кв.м. | | | | |

|Поправка на ремонт. Расчет: (ЦенЭпп1/ЦенЭпп2)*ЦенАн |

|Цена элемента парной | |$14 000 |$14 000 |$14 000 |

|продажи | | | | |

|Цена элемента парной | |$12 500 |$12 500 |$12 500 |

|продажи | | | | |

|Величина поправки |1,00 |1,12 |1,12 |1,12 |

|Скорректированная цена 1 |$78 |$33 |$32 |$44 |

|кв.м. | | | | |

|Поправка Мисовца (на масштаб объекта). Расчет: (ПлОб-ПлАн)*Фм |

|Площадь объекта оценки |179 |179 |179 |179 |

|Площадь аналога |200 |300 |150 |120 |

|Поправка Мисовца Фм для |-0,02536 |-0,02536 |-0,02536 |-0,02536 |

|адм. зданий | | | | |

|Величина поправки |0,52 |3,06 |-0,74 |-1,50 |

|Скорректированная цена 1 |$78 |$36 |$31 |$42 |

|кв.м. | | | | |

|Поправка на размер здания. Расчет: (СкорЦенаКвМ*ПлОбщОб) |

|Скорректированная цена |$14 000 |$6 500 |$5 600 |$7 600 |

|здания | | | | |

|Поправка на площадь свобод. зем. уч. Расчет: Ст1га*(ПлСвУчОб-ПлСвУчАн) |

|Стоимость 1 га |$100 000 |$100 000 |$100 000 |$100 000 |

|Площадь свободного |0,00 |0,00 |0,00 |0,00 |

|земельного участка объекта | | | | |

|оценки | | | | |

|Площадь свободного |0,01 |0,01 |0,05 |0,01 |

|земельного участка аналога | | | | |

|Величина поправки |-1000 |-1000 |-5000 |-1000 |

|Скорректированная цена |$15 000 |$7 500 |$10 600 |$8 600 |

|здания | | | | |

|Поправка на наличие коммуникаций. Расчет: (КолЛинОб-КолЛинАн)*СтЛин |

|Количество телефонных линий|3 |3 |3 |3 |

|объекта оценки | | | | |

|Количество телефонных линий|5 |5 |10 |5 |

|аналога | | | | |

|Стоимость одной линии |$170 |$170 |$170 |$170 |

|Величина поправки |-$340 |-$340 |-$1 190 |-$340 |

|Скорректированная цена |$14 660 |$7 160 |$9 410 |$8 260 |

|здания | | | | |

|Отклонения. Расчет: (ЦенПрод-СкорЦен)/ЦенПрод |

|Цена продажи аналога |$12 700 |$11 200 |$14 600 |$13 800 |

|Величина отклонения |-0,15 |0,36 |0,36 |0,40 |

|Условность |8 |3 |2 |1 |

|Средневзвешенная стоимость продажи. Расчет: |

|((СкорЦенАн1*УслАн1)+(СкорЦенАн2*УслАн2)+(СкорЦенАн3*УслАн3)+(СкорЦенАн4*УслАн4)|

|)/СумУсл |

|Скорректированная средневзвешенная стоимость объекта оценки методом |$11 846 |

|прямого сравнительного анализа продаж: | |

Рыночная стоимость объекта оценки с точки зрения его доходности

рассчитана в таблице:

| | | | |Таблица |

| | | | | |

| |Показатели | |Значения | |

| |Процент удорожания арендной платы | |1,0% | |

| |за офисы по Тюмени в год | | | |

| |Резервный фонд на замену и | |1% | |

| |обновление изношенных частей здания| | | |

| |в год от СМР | | | |

| |СМР без учета прибыли инвестора | |$15 931 | |

| |Процент износа здания | |65% | |

| |Прогноз остатка эффективной жизни | |40 | |

| |здания, лет | | | |

| |Ставка налога на прибыль от ЧОД | |35% | |

|№ |Показатели |Расчетные периоды |

| | |1 |2 |3 |

|1 |Сдаваемая площадь офисных |179 |179 |179 |

| |помещений, кв.м | | | |

|2 |Базовая арендная плата за кв.м в |$33 |

| |год | |

|3 |Арендная плата с учетом удорожания |$33 |$33 |$34 |

|4 |Потенциальный валовый доход (1*3) |$5 922 |$5 981 |$6 041 |

|5 |Скидка на незаполняемость и |3% |

| |неуплату в год для офисов среднего | |

| |класса | |

|6 |Действительный валовый доход (4-5) |$5 744 |$5 802 |$5 860 |

|7 |Затраты на реконструкцию |0 |0 |0 |

|8 |Условно-переменные расходы |0 |0 |0 |

|9 |Условно-постоянные расходы |$129 |$128 |$127 |

|10|Резервы |$139 |$139 |$139 |

|11|Чистый операционный доход |$5 476 |$5 534 |$5 594 |

| |(6-7-8-9-10) | | | |

|12|Налог на прибыль |$1 917 |$1 937 |$1 958 |

|13|Поток денежных средств после уплаты|$3 559 |$3 597 |$3 636 |

| |налога (11-12) | | | |

|14|Коэффициент дисконтирования |0,2704 |

|15|Коэффициент среднего |0,0107 |

| |ежепериодического прироста ЧОД | |

|16|Реверсия |$14 148 |

|17|Текущая стоимость будущих доходов |$4 310 |$4 356 |$4 403 |

|18|Текущая стоимость всех будущих |$27 217 |

| |доходов (включая реверсию ) | |

| |Стоимость объекта оценки с точки |$27 217 |

| |зрения его доходности: | |

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки сведена в таблицу:

| |Таблица |

| | |

|Метод расчета стоимости |Результат |

|Стоимость объекта оценки затратным подходом |$11 447 |

|Стоимость объекта оценки сравнительным подходом |$11 846 |

|Стоимость объекта оценки доходным подходом |$27 217 |

|Рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки с |$16 000 |

|учетом округления в долларах США: | |

|Дата оценки: |

|10 Январь, 2001 |

|Официальный курс ЦБ РФ на дату оценки за 1 доллар США |28,56р. |

|Рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки с |457 000р. |

|учетом округления в рублях: | |

Расчет и обоснование корректировочной поправки на вынужденность продажи

По отношению к данному объекту оценки в рамках исполнительного

производства мы принимаем и учитываем следующие риски:

Риск по способу продажи. В нашем случае целью оценки является

определение начальной цены торгов недвижимого имущества. Если имущество,

реализуемое в рамках исполнительного производства на комиссионных началах,

может быть уценено по причине низкой ликвидности, то для нашей недвижимости

мы такой возможности не имеем. Риск определить начальную цену торгов, не

повлекшую за собой притока потенциальных покупателей значительно высок.

Риск по сроку продажи: мы ограничены 2 – мя месяцами для продажи

недвижимости в рамках исполнительного производства. Но реально, с учетом

предпродажной подготовки (согласование заявки-поручения на продажу

имущества с территориальным фондом федерального имущества и получение

разрешения на торги, изучение документации, подготовка и опубликование в

центральной прессе извещения о проведении открытого аукциона или конкурса),

у нас остается не более 40 дней. Риск в таком ранге находится на

максимальном значении.

Риск инвестирования в связи с судебной отменой. Не учитывать такой риск

нельзя. В обществе сложилось устойчивое мнение, что с большой вероятностью

после проведения торгов должник при определенных усилиях, пользуясь

несовершенством законодательства, добивается в судах признания сделки купли-

продажи ничтожной, находя слабые звенья в цепи исполнительного

производства. Гарантий возврата денежных средств, потраченных на

приобретение недвижимости и процентов за пользование ими никто не дает, а

со страховыми компаниями связываться никто не хочет по понятным причинам.

Поэтому при таком положении дел риск остается достаточно на высоком уровне.

Риск инвестирования в связи с потерей коммерческой привлекательности.

Если в условиях свободного рынка покупатель, приобретая недвижимость, несет

расходы по регистрации прав собственности и всё, то в нашем случае мы имеем

дело с объектом, права на который не прошли государственной регистрации.

Проще сказать, кроме договора купли-продажи государственного имущества,

приватизируемого на основании договора аренды с правом выкупа от 01.06.94

г. № Ар-205 от 04.08.1994 г., других документов нет, а земельный участок

вообще никак не оформлен. Можно сказать с большой уверенностью, что

покупателю предстоят дополнительные расходы, что скажется на коммерческой

привлекательности сделки. Риск значителен.

Риск невозврата понесенных затрат комиссионеру и потери комиссионного

вознаграждения. На любом этапе исполнительного производства по решению суда

оно может быть прекращено. А комиссионер будет проводить предпродажную

подготовку и нести другие расходы. Кроме того теряется выгода в виде

комиссионного вознаграждения – 5% от цены продажи. При анализе выясняется,

что в отдельные периоды времени три заявки-поручения из пяти отзывались в

ввиду судебных решений.

Риск неточности оценки из-за недостатка информации по объекту оценки.

Информация по объекту оценки: технический паспорт БТИ от 9.10.98 г.,

договор купли-продажи государственного имущества, приватизируемого на

основании договора аренды с правом выкупа от 01.06.94 г. № Ар-205 от

04.08.1994 г., бухгалтерский баланс ООО «Промгазсервис» на 1.10.2000 г. Для

оценки достаточно, но насчет точности есть риски.

Учитывая анализ рисков, обобщаем данные в таблице и рассчитываем на их

основе коэффициент вынужденной продажи:

|10|Количество типов рисков |6 |

|Коэффициент вынужденной продажи |0,64 |

Внесение корректировочной поправки в значение рыночной стоимости объекта

оценки и определение его начальной цены торгов

При расчете используем формулу:

НЦторг.. = Срын. х (1 - Квын.)

| | |Таблица |

| | | |

|№ |Показатель |Значение |

|1 |Рыночная стоимость объекта оценки |457 000р. |

|2 |Коэффициент вынужденной продажи при условии |0,64 |

| |0,1

|Начальная цена торгов недвижимости, рекомендуемая для |160 000р. |

|целей оценки на эффективную дату оценки с учетом | |

|округления составляет: | |

Заключение

Возможность использования проработанных в данной дипломной работе

подходов и методик для целей практического применения в оценке имущества в

рамках исполнительного производства подкрепляется «Стандартами оценки,

обязательными к применению субъектами оценочной деятельности»,

утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля

2001 г. № 519.

Так, в ст. 4 «Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной

стоимости» в п. и) определен вид «специальная стоимость объекта оценки».

Дословно: «…специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для

определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте

оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости,

указанной в настоящих стандартах оценки». Для целей исполнительного

производства, а именно, принудительной ликвидации имущества должника,

законодательство оговаривает такие условия: это рассмотренные ранее

начальная цена торгов и цена товара для продажи на комиссионных началах,

называемых нами специальной стоимостью имущества.

Как уже упоминалось в начале работы, вопрос разработки и применения

методик расчета ликвидационной стоимости в России остается открытым для

приложения сил, знаний и опыта в целях применения этих методик на практике.

Автор этой дипломной работы откликнется для обсуждения этой тематики по

e-mail: spezreal@net.cpi.ru

Литература

|1. |Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч.1. – М.:БЕК, 1995. – 240|

| |с. |

|2. |Гражданский процессуальный кодекс РСФСР, (утвержден ВС РСФСР |

| |11.06.64, редакция от 04.01.99) |

|3. |Федеральный закон Российской Федерации «Об исполнительном |

| |производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г. |

|4. |Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный Закон|

| |Российской Федерации № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. Российская газета,|

| |1998, 6 августа, с. 10. |

|5. |Правила комиссионной торговли непродовольственными товарами, |

| |утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 6|

| |июня 1998 г. N 569 (в редакции Постановления Правительства РФ от |

| |12.10.1999 N 1143). |

|6. |Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной |

| |деятельности. Утверждены Постановлением Правительства Российской |

| |Федерации от 6 июля 2001 г. № 519. |

|7. |В.В. Григорьев, И.М. Островкин. Оценка предприятий. Имущественный |

| |подход: Учебно-практическое пособие. – 2-е изд. – М.: Дело, 2000. –|

| |224 с. |

|8. |Теория и практика антикризисного управления / Под ред. В.И. |

| |Беляева, В.И. Кошкина. М.: ЮНИТИ, 1996. |

|9. |В. Голубев. Как оценить ликвидационную стоимость. Рынок ценных |

| |бумаг. 1997. №20. |

|10. |М.А. Федотова, Э.А. Уткин. Оценка недвижимости и бизнеса.Учебник. –|

| |М.: ЭКМОС, 2000. – 352 с. |

|11. |Оценка бизнеса: Учебник / Под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. |

| |Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2000. – 512 с.: ил. |

|12. |Ф.Б. Риполь-Сарагоси. Основы оценочной деятельности: Учебное |

| |пособие. – М.: ПРИОР, 2001. – 240 с. |

|13. |Б.Д. Новиков. Рынок и оценка недвижимости в России. – М.: Экзамен, |

| |2000. – 512 с. |

|14. |С.М. Чемерикин. Ликвидационная стоимость в оценке недвижимости. |

| |Оценка недвижимости: http://www.appraiser.ru/info/method/index.htm |

|15. |Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный |

| |экономический словарь. – 3-е изд., перераб. И доп. – М.: ИНФРА-М, |

| |2001. – 480 с. |

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5