|
Контрольная работа: Корректировки при оценке офисной недвижимости сравнительным подходомПоказатели, учитывающие состояние окружающей среды, эстетическую, историческую ценность застройки, ландшафтную ценность территории описываются на основании информации, предоставленной Главным управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Уфы. Коэффициент присутствия учитывается со знаком “минус” в случае отрицательного (снижающего ценность) влияния оценочного показателя на величину коэффициента относительной ценности, со знаком “плюс” - при его положительном влиянии. На заключительном, четвертом этапе производится собственно расчет показателя качества (коэффициента относительной ценности) с использованием результатов полученных на предыдущих этапах. Расчет производится по формуле: где: - коэффициент относительной ценности недвижимости ki - коэффициент присутствия i-го оценочного показателя; kеj - коэффициент, учитывающий особенности j-го оценочного показателя; bi, bj – удельные веса соответствующих оценочных показателей. В результате обработки анкет данных экспертов для объектов недвижимости различных видов функционального использования. В дальнейших расчетах коэффициента относительной ценности недвижимости участвуют только те показатели, которые имеют большее влияние на создание стоимости объекта оценки, в сумме они составляют 80%. Таким образом, следующие значения вклада оценочных показателей в коэффициент относительной ценности (в порядке убывания значения вклада) участвуют в расчетах. Физические характеристики. Если предыдущие элементы сравнения определяли влияния на стоимость объекта недвижимости внешних факторов, связанных с местом его расположения, физические характеристики определяют полезность (а следовательно и стоимость) самого объекта недвижимости. Перечень этих характеристик разнообразен. Конкретизация его должна проводиться оценщиком исходя из его представлений о наиболее значимых физических характеристиках для рассматриваемого объекта недвижимости с позиции их влияния на его стоимость. · Группа капитальности Группа капитальности по объекту оценки и объектам аналогам определяется на основании сборника УПВС «Консультации по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС изд 1995 г., переоценка зданий». Корректировка так же определяется по сборнику УПВС в коэффициентном выражении.[9] Консультации по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС изд 1995 г., переоценка зданий. Капитальность зданий:
· Состояние (износ) здания Корректировка проводилась, на основании сайта http://www.appraiser.ru/, и определяется как средний процент износа по каждому объекту аналогу индивидуально.[10]
· Качество внутренней отделки Корректировка проводится на основании сайта http://andronika.on.ufanet.ru/prices_renov.html . Каждому классу соответствует характерный перечень работ с применением определенных материалов. Вы можете выбрать комплексный ремонт квартиры и офиса в ценовом диапазоне, соответствующем размерам Вашего бюджета. Ниже приводится таблица с усредненными ценами на все виды ремонта.[11]
Объекту оценки и подобранным объектам аналогам присваивается соответствующий каждому вид категории ремонта и средняя стоимость данного ремонта. Корректировка рассчитывается как разница между стоимостью ремонта объекта оценки и подобранных объектов аналогов. · Этажность Корректировка на этажность проводится на основании метода парных продаж. На основании проведенных ниже расчетов (аналоги - см. Приложение) было выявлено, что коэффициент для данной корректировки принят в размере 0,67.[12]
· Размер площади Корректировка проводится на основании «поправки Мисовца», опубликованной на сайте www.appraiser.ru с учетом сборника УПВС Формула расчета единичной стоимости аналога по УПВС выглядит так: ЕСа = ЕСлг + (Sa - Sлг)*(ЕСпг - ЕСлг)/(Sпг - Sлг), где: ЕСа - единичная стоимость аналога; ЕСлг - единичная стоимость левой границы; ЕСпг - единичная стоимость правой границы; Sa - площадь аналога; Sпг - площадь правой границы; Sлг - площадь левой границы. Общая формула для расчета стоимости аналога с поправкой на масштабность: САп = СА * ЕСо/ЕСа, где: САп - стоимость аналога с поправкой; СА - исходная стоимость аналога; ЕСо - единичная стоимость объекта оценки; ЕСа - единичная стоимость аналога. Сводим обе формулы в одну целую: САп = СА * ЕСо/[ЕСлг + (Sa - Sлг)*(ЕСпг - ЕСлг)/(Sпг - Sлг)] · Наличие и состояние инженерных коммуникаций Корректировка проводится по методике оценки недвижимости при использовании сборников УПВС. Величина корректировки зависит от наличия внутренних сантехнических и электротехнических устройств и величины удельного веса их по сборнику УПВС соответствующего объекта. Используемая литература 1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 06.08.1998 № 135-ФЗ 2. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" 3. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки(ФСО N 1)" 4. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 257 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" 5. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений 6. Оценка недвижимости / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова – М.: КНОРУС, 2010 – 752с. 7. Оценка недвижимости / под ред. А.Г. Грязновой, М. А.Федотовой. - М. : Финансы и статистика, 2006. - 493 с. 8. Оценка стоимости недвижимости / под ред. С.В. Грибовский, Е.Н. Иванова, О.Е. Медведева,. - М. :ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. - 704 с. 9. Сайт http://www.expert-russia.ru/ 10. Сайт http://andronika.on.ufanet.ru/ 11. Сайт http://www.appraiser.ru/ [1] Оценка недвижимости / под ред. А. Г. Грязновой, М. А.Федотовой. - М. : Финансы и статистика, 2006. - 493 с. [2] Оценка недвижимости / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова – М.: КНОРУС, 2010 – 752с. [3] Сайт http://www.expert-russia.ru/ [4] Сайт http://www.expert-russia.ru/ [5] Оценка стоимости недвижимости / под ред. С. В. Грибовский, Е. Н. Иванова, О. Е. Медведева,. - М. :ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. - 704 с. [6] Оценка недвижимости / под ред. А. Г. Грязновой, М. А.Федотовой. - М. : Финансы и статистика, 2006. - 493 с. [7] Оценка недвижимости / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова – М.: КНОРУС, 2010 – 752с. [8] Оценка недвижимости / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова – М.: КНОРУС, 2010 – 752с. [9] Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений [10] Сайт http://www.appraiser.ru/ [11] Сайт http://andronika.on.ufanet.ru/ [12] http://www.ufa.irr.ru/ [13] Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений |
Страницы: 1, 2
НОВОСТИ |
ВХОД |
|
Рефераты бесплатно, реферат бесплатно, сочинения, курсовые работы, реферат, доклады, рефераты, рефераты скачать, рефераты на тему, курсовые, дипломы, научные работы и многое другое. |
||
При использовании материалов - ссылка на сайт обязательна. |