Дипломная работа: Земельные ресурсы Казахстана

– расходы по устройству дорог, тротуаров, дренажа, инженерных и коммунальных сооружений;

– оплата налогов, страхования;

– прибыль и накладные расходы подрядчика;

– расходы на продажу и рекламу.

4) Расчет стоимости неосвоенной земли путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой денежной выручки от продажи участков.

5) Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также величину авансированного капитала. Дисконтирование денежной суммы, полученной от продажи земельных участков за вычетом затрат и предпринимательской прибыли, исходя из периода продажи земельных участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

К примеру, нам необходимо оценить массив земли, который застройщик планирует разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 000 ден. ед. При этом будут иметь место следующие издержки:

Планировка, очистка, инженерные сети, проект 180 000

Управление 10 000

Накладные расходы и прибыль подрядчика 60 000

Реклама 20 000

Налоги и страховка 10 000

Прибыль предпринимателя 40 000

Итого: 320 000

Сумма чистой выручки от продаж:

30 х 25 000 – 320 000 = 430 000 ден. ед.

Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение четырех лет и норме отдачи 10% составит:

(430 000 / 4) х 3,1699 = 340 764 ден. ед.,

где 3,1699 – коэффициент настоящей стоимости аннуитета (определяется по таблице).

Оценка земель поселений проводится на основе затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры, т.е. рассчитывают величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель.

К затратам на воспроизводство относят расходы на магистральные сети и городские сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и т.п.

Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки.

Теперь рассмотрим этапы оценки городских земель по затратам на возмещение инфраструктуры:

1-й этап. Определение площади жилой застройки, к которой относятся территории жилых кварталов за вычетом земель, занятых под объектами коммунально-бытового обслуживания.

2-й этап. Определение себестоимости строительства 1 м² площади жилых домов по типовому проекту.

3-й этап. Исходя из полученной площади замещения и средней себестоимости многоэтажного типового строительства определяется ориентировочная стоимость замещения всех жилых домов.

4-й этап. На основе полученной оценки стоимости замещения многоэтажных жилых домов и доли капитальных жилых затрат города на создание инфраструктуры, рассчитывается интервальная оценка стоимости замещения городской инфраструктуры по землям жилой застройки.

5-й этап. На основе интервальной оценки стоимости замещения городской инфраструктуры многоэтажной жилой застройки и общей площади земель получаем оценку стоимости замещения улучшений 1 га городских земель многоэтажной жилой застройки.

Оценка городских земель по условиям типовых инвестиционных контрактов используется для оценки городских земель в крупных городах.

Существует 2 вида предоставления земельных участков в долгосрочную аренду под коммерческое строительство в крупных городах:

а) путем выкупа права долгосрочной аренды на земельных конкурсах;

б) на основе заключения инвестиционных контрактов.

Стоимость земельного участка по данному методу определяется как текущая стоимость платежа за землю в натуральной форме по условиям инвестиционного контракта.

Приведем этапы оценки стоимости права долгосрочной аренды земельных участков, предоставляемых под строительство и реконструкцию капитальных коммерческих строений и сооружений:

1. Определяется характеристика здания, планируемого для строительства на данном земельном участке.

2. На основе условий инвестиционного контракта рассчитывается количество продаваемых городу жилых и нежилых помещений.

3. Определяется рыночная стоимость 1 м² площадей жилого и нежилого назначения в планируемом здании.

4. Определяется общая стоимость площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства по условиям инвестиционного контракта.

5. Уточняется ориентировочный срок реализации инвестиционного проекта.

6. Определяется возможный период времени, необходимый для продажи доли полезных площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства.

7. Рассчитывается ставка дисконтирования.

8. Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме (4-й этап) с учетом времени строительства (5-й этап), продажи (6-й этап) и значения ставки дисконтирования (7-й этап).

Данная текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемого земельного участка при отсутствии каких-либо обременений.

Итак, мы рассмотрели ведущий подход к оценке земли. Приступим к рассмотрению следующего подхода.

2.3 Сравнительный подход к оценке земли

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком. Подход основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Сравнительный подход включает методы сравнения продаж и переноса.

Начнем с метода сравнения продаж.

Основные этапы расчета стоимости методом сравнения продаж следующие:

1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка. Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментацию и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки.

К характеристикам типичного для данного сегмента земельного участка относятся:

– целевое назначение земель;

– зонирование и разрешенные варианты землепользования;

– местоположение;

– потребительские свойства земель (плодородие и другие характеристики почв);

– передаваемые юридические права собственности и т.д.

Затем необходимо собрать информацию о недавних продажах сопоставимых объектов земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка. Для сравнения используются несколько проданных земельных участков. Обычно от 3-х до 5-ти аналогов, но большее их число повышает достоверность оценки. Количество объектов-аналогов, используемых в расчетах, прежде всего, зависит от их сопоставимости, т.е. меры соответствия проданного и оцениваемого земельных участков по элементам сравнения. Критерием сопоставимости выступает конкурентоспособность. Если оцениваемый и сопоставимый земельные участки не конкурируют на одном сегменте земельного рынка, то это может привести к ошибочным оценкам.

2. Проверка информации о сделках с земельными участками.

Проводится отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки были осуществлены в типичных рыночных условиях.

При выборе объекта-аналога обращают внимание на типичный срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестиционную мотивацию. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а покупаемые земельные участки одинаковое назначение. Для определения возможного использования объекта оценки следует учитывать нормы зонирования.

3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.

В случае если оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого, то в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок.

Оценка земельного участка путем сравнения с другими проданными участками земли. Он может производиться 2-мя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.

Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условия заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи. Путем анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельного участка, который является затем основой расчета стоимости других участков земли.

При сравнении земельных участков необходимо учитывать следующие элементы:

– оцениваемые права собственности;

– условия финансирования;

– условия продажи;

– дата продажи;

– местоположение;

– физические характеристики.

При внесении поправки на размер участка определяется зависимость цены продажи одной сотки от площади земельного участка.

Единицы сравнения могут использоваться, если:

а) земельные участки, приносящие доход, различаются по площади и размеру имеющихся улучшений;

б) необходима предварительная информация для инвесторов или потенциальных покупателей.

При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения: цена за 1 га, цена за 1 м², цена за 1 фронтальный метр, цена за лот, цена за единицу плотности.

Метод единицы сравнения применяется, если участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

Преимуществом данного метода является его относительная простота и легкость. Он широко используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройке, оценке сельскохозяйственных земель, находящихся в одной природно-климатической зоне.

4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Для определения рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж используется следующая информация:

– титул собственности и регистрационные данные по земельному участку, обременения и сервитуты;

– категория земель, в границах которых расположен земельный участок;

– физические характеристики участка;

– данные о взаимосвязи участка с окружением.

Таким образом, можно сказать, что оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточное количество сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Но необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Следующий метод – метод переноса или соотнесения основан на определении соотношения между стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части – стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.

Доля земли в = Стоимость земли = Стоимость земли

стоимости объекта Стоимость объекта Стоимость + Стоимость (2.3)

земли зданий

Предположим, что у нас отсутствуют данные по одному из районов о продажах незастроенных земельных участков. Но в нашей базе данных имеются сведения по трем другим районам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне.

Таблица 2.1

Определим типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости.

0,158 + 0,175 + 0,197

Средняя арифметическая доля земли = = 0,176

3

Далее используем полученное значение из анализа сопоставимых продаж. К примеру, оцениваемый объект был недавно продан за 195 700 ден. ед., тогда стоимость земли будет определяться следующим образом:

Стоимость земли = 195700 х 0,176 = 34443,2 ден. ед.

Изучив сравнительный подход к оценке земли, можно сказать, что этот метод несложен и менее трудоемок, а также более предрасположен к пониманию.

2.4 Доходный подход к оценке земли

Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.

К основным методам доходного подхода, используемых для объектов приносящих доход, относятся метод прямой капитализации и метод дисконтирования.

Первый метод расчета используется тогда, когда предполагаются стабильные по годам прогнозного периода доходы от использования объекта недвижимости.

Второй метод заключается в дисконтировании будущего чистого дохода, получаемого от эксплуатации объекта за ряд лет с помощью различных годовых ставок капитализации.

Перейдем к более подробному изложению этих методов.

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка переводятся в текущую стоимость. Данный метод широко используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые. Исходя из объема разведанных месторождений, предназначенных для промышленного освоения, а также планируемых или имеющихся производственных мощностей по добыче определяется продолжительность эксплуатации месторождения, т.е. длительность прогнозного периода, которая может составлять 25 и более лет.

Расчет величины денежных потоков в прогнозный период осуществляется на основе технико-экономических показателей реального или планируемого проекта разработки месторождения. По каждому году прогнозного периода рассчитывается денежный поток исходя из объемов добычи и реализации полезного ископаемого, цен реализации, затрат на поиск, разведку, разработку месторождения и реализацию продукции, а также обязательных платежей в соответствии с налоговым и природоохранным законодательством.

Ставка дисконтирования может быть рассчитана с учетом:

– доходности эксплуатации месторождения;

– степени достоверности оценки количества полезного ископаемого, доступного для извлечения из недр;

– степени риска разработки данного месторождения.

Риск ведения работ на месторождении проявляется в потере суммы денежных средств, соответствующей выполнению определенного этапа работ, т.е. в неполучении запланированного результата для данного этапа работ. Величина данного риска может рассчитываться умножением вероятности получения отрицательного результата для определенного этапа работ (поиск, разведка, подготовка и эксплуатация месторождения) на весовой коэффициент, равный отношению суммы капитальных затрат соответствующего этапа к общей сумме капитальных затрат по проекту.

Метод прямой капитализации предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Расчеты стоимости земли методом капитализации доходов основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = Рентный доход / Коэффициент капитализации (2.4)

Сложной проблемой доходного подхода является определение коэффициента капитализации. Особенность коэффициента капитализации в том, что он состоит только из одной части – ставки дохода и не включает норму возмещения капитала. В настоящее время имеется 4 подхода к расчету коэффициента капитализации для оценки сельскохозяйственных земель.

1-й подход – это рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и соответственно расчет коэффициента капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки.

Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в сельскохозяйственные земли считаются не очень рискованными и приравниваются к рискам вложений в банки высокой категории надежности. Например, в Испании доходность с 1 га по каждой выращиваемой культуре капитализируется под 3% (3% – средняя учетная ставка в этой стране).

Всероссийский НИИ экономики, труда и управления в сельском хозяйстве в качестве ставки капитализации рекомендует использовать ставку Сбербанка России по долгосрочным валютным депозитам[7].

2-й подход – условная капитализация исходя из установленного государством индекса.

Этот метод широко применяется во многих странах для кадастровой оценки различных категорий земель, прежде всего сельскохозяйственных и лесных. Методиками государственной кадастровой оценки земель определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском и лесном хозяйстве. В настоящее время данный метод используется при кадастровой оценке в России.

3-й подход – расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения.

Ставка капитализации включает следующие составные части:

– безрисковую ставку;

– риск ликвидности, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости, несбалансированности или неустойчивости рынка;

– региональный риск, т.е. риск вложения денежных средств в недвижимость, находящуюся в конкретном регионе, характеризующемся определенным экономическим и социальным положением.

4-й подход основан на методе рыночной «выжимки», или анализе сравнительных продаж.

Коэффициент капитализации равен доходу, деленному на цену продажи по аналогичным земельным участкам. Необходимо рассчитывать среднее значение по нескольким продажам для получения достоверных значений ставки капитализации.

Использование метода капитализации дохода целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.

Одним из методов доходного подхода является капитализация земельной арендной платы, т.е. денежной суммы, выплачиваемой за право пользования земельным участком. Годовая арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле:

А = Аб х Кд х Кр х S, (2.5)

где А – величина годовой арендной платы;

Аб – базовая ставка арендной платы за 1 м²;

Кд – коэффициент вида деятельности арендатора;

Кр – коэффициент коммерческой ценности местоположения земельного участка;

S – площадь земельного участка.

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, возможно использование техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат приписывается земельному участку.

Техника расчетов доходным методом сложна, т. к. доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики, особенно финансовой системы и правового регулирования земельного рынка. Использование подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации.

В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли по возможности применяют все 3 подхода. Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными методами. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной разными методами, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

На основе вышеизложенных классических методов разработаны, по отношению к земле – как части недвижимости, соответствующие модификации методов.

Эти методы используются в зависимости от имеющихся исходных условий и конъюнктуры рынка. При определении нормативной цены (базовой ставки) они могут дополнять ведущий затратный метод для его корректировки и объективизации.

3. Особенности оценки земель различного назначения

3.1 Кадастровая оценка земель городов и населенных пунктов

В последнее время особую актуальность приобрела кадастровая оценка земельных участков для городов республики. Рассмотрим подробнее оценку городских земель, в частности, оценку земель города Алматы.

К категории земель населенных пунктов относятся земельные участки, предоставленные для развития городов, поселков, аулов, сел и других поселений.

В соответствии с Земельным кодексом Республики Казахстан в состав земель населенных пунктов могут входить земли:

1) жилой застройки;

2) общественно-деловой застройки;

3) производственной застройки;

4) транспорта, связи, инженерных коммуникаций;

5) особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

6) водоемов и акваторий;

7) сельскохозяйственного использования;

8) общего пользования, занятые и предназначенные для занятия площадями, улицами, тротуарами, проездами, дорогами, набережными, парками, скверами и иными объектами, предназначенными для удовлетворения нужд населения;

9) резервные и иные, не вовлеченные в градостроительную деятельность, предназначенные для территориального развития населенного пункта и развития личного домашнего (подсобного) хозяйства;

10) специального назначения, выделяемые для размещения крематориев, скотомогильников, свалки бытовых отходов и иных объектов, использование которых невозможно без установления специальных нормативов и правил;

11) предоставленные для нужд обороны и иного режима использования.

Концентрация в городах населения и производства делает городские земли уникальным ресурсом. В связи с этим Агентство Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами приводит нам следующие данные. Занимая лишь 1% общей территории страны, они сосредотачивают более 70% населения, свыше 80% основных производственных фондов, почти 97% финансово-кредитных (бизнес) центров, корпораций, национальных компаний и т.п. Здесь же формируются основные социальные, производственные, информационные и управленческие связи. Именно в этом причина сильной привлекательности городов, имеющих мощный многофункциональный потенциал. Это создает для пользователя городских земель особо благоприятные условия предпринимательства, чем объясняется значительный спрос на такие земли.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7