Правовое регулирование арендных отношений в Украине (ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ОРЕНДНИХ ВІДНОСИН В УКРАЇНІ)

будівництво та інші цінності, що виділяються у самостійний об'єкт оренди).

Разом з тим не можуть бути об'єктами оренди цілісні майнові комплекси

державних підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць),

що здійснюють діяльність, передбачену ч. 1 ст. 4 Закону України "Про

підприємництво". Це діяльність, пов'язана з виготовленням і реалізацією

наркотичних засобів, військової зброї та боєприпасів до неї, вибухових

речовин, охороною об'єктів державної власності, а також проведенням

ломбардних операцій.

Законодавчими актами України може бути доповнено перелік державних

підприємств, майнові комплекси яких не можуть бути об'єктами оренди. Так,

згідно з Декретом Кабінету Міністрів України "Про перелік майнових

комплексів

державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів основного

виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається" від

31 грудня 1992 р. № 26-92 не допускається, зокрема, передача в оренду

радіотелевізійних передавальних центрів та об'єктів, що становлять

загальнодержавну систему зв'язку; магістральних ліній електропередач,

магістральних трубопроводів; магістральних залізниць, автомобільних шляхів

державного значення, метрополітенів; гідро- і атомних електростанцій;

протирадіаційних споруд тощо. Декретом також встановлено, що передача в

оренду майнових комплексів чи відокремленого майна, які забезпечують

діяльність Верховної Ради України, Адміністрації Президента України,

Кабінету Міністрів України може проводитися тільки з дозволу зазначених

органів.

- 27 -

3.1. Сторони у договорі оренди.

Суб'єктами оренди (сторонами у договорі оренди) є орендодавці та

орендарі.

Орендодавцями (тобто органами та організаціями, що передають майно в

оренду) є: Фонд державного майна України, його регіональні відділення та

представництва — щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх

структурних підрозділів та нерухомого майна, що є державною власністю;

органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та

місцевими радами народних депутатів управляти майном, — щодо майна, яке

перебуває відповідно у власності Автономної Республіки Крим або у

комунальній власності; підприємства — щодо окремого індивідуально-

визначеного майна, а з дозволу зазначених вище орендодавців — також щодо

цілісних майнових комплексів, їх структурних підрозділів (філій, цехів,

дільниць) і нерухомого майна.

Орендарями (тобто юридичними і фізичними особами, яким майно

передається в оренду) згідно з Законом України "Про оренду державного та

комунального майна" можуть бути господарські товариства, створені членами

трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу, інші

юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи іноземних

держав, міжнародні організації та особи без громадянства.

При цьому фізична особа, яка бажає укласти договір оренди державного

майна, до його укладення зобов'язана зареєструватися як суб'єкт

підприємницької діяльності.

Особливістю цього закону є те, що він не передбачає створення

організації орендарів як майбутнього орендодавця. Після прийняття рішення

про оренду цілісного майнового комплексу члени трудового колективу

підприємства, його структурного підрозділу засновують відповідно до чинного

законодавства господарське товариство.

Рішення трудового колективу про оренду цілісного майнового комплексу

вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини членів

- 28 -

трудового колективу.

До реєстрації у встановленому порядку господарського товариства кожен

член трудового колективу підприємства або його структурного підрозділу,

цілісний майновий комплекс якого передається в оренду, має право вступити у

за

значене господарське товариство на підставі особистої заяви.

Створене членами трудового колективу господарське товариство має

переважне перед іншими фізичними та юридичними особами право на укладення

договору оренди майна того підприємства, структурного підрозділу, де

створене це товариство.

3.2. Порядок укладення договору оренди.

Закон України "Про оренду державного та комунального майна" досить

детально регламентує процедуру укладення договору оренди майна.

Фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди майна

підприємств, направляють заяву, проект договору оренди та інші документи

згідно з Переліком документів, необхідних для укладення договору оренди

майна цілісного майнового комплексу державного підприємства (структурного

підрозділу), затвердженим наказом Фонду державного майна України від 19

квітня 1996 p., відповідному орендодавцеві. Зазначений Перелік включає,

зокрема, такі документи: заяву на ім'я керівника органу, уповноваженого

законодавцем виступати орендодавцем державного майна, про намір взяти в

оренду майно; витяг з протоколу загальних зборів працівників підприємства

про рішення взяти в оренду майновий комплекс підприємства; наказ

орендодавця про інвентаризацію майна державного підприємства, що

передається в оренду, та призначення інвентаризаційної комісії; витяг з

протоколу загальних зборів працівників підприємства про рішення щодо

створення господарського товариства та затвердження його статуту; чинний

статут державного підприємства та баланс господарської діяльності з формами

річної звітності; статут господарського товариства, створеного працівниками

підприємства, майно якого передається в оренду; протокол засі -

- 29 -

дання інвентаризаційної комісії та передаточний баланс; акт оцінки майна,

що передається в оренду; розрахунок орендної плати; висновки органу

Антимонопольного комітету щодо можливості оренди та умов договору оренди;

відомості про орендаря та об'єкт оренди; лист органу. Уповноваженого

управляти державним майном, про погодження умов договору оренди.

У разі оренди цілісного майнового комплексу орендодавец в п'ятиденний

термін після дати реєстрації одержаної заяви надсилає копії проекту

договору та інших матеріалів до органу, уповноваженого управляти

відповідним майном для

дачі висновків щодо можливості оренди та умов договору оренди.

У тих випадках, якщо: підприємство, його структурний підрозділ, щодо

цілісного майнового комплексу якого надійшла заява про оренду, або

ініціатор укладення договору оренди згідно з законодавством займають

монопольне становище на ринку; внаслідок укладення договору оренди

підприємець або група підприємців можуть зайняти монопольне становище на

ринку; сумарна вартість активів або сумарний обсяг реалізації товарів

(робіт, послуг), що належать об'єкту оренди та ініціаторові укладення

договору оренди, перевищують показники, визначені законодавством, копи

проекту договору оренди та інших отриманих документів орендодавець надсилає

також до органу Антимонопольного комітету України. Орган, уповноважений

управляти відповідним майном, орган Антимонопольного комітету України

розглядають надіслані орендодавцем копи документів і протягом 15 днів

надсилають орендодавцеві висновки щодо можливості оренди та умов договору

оренди. Якщо орендодавець не одержав висновків у встановлений термін,

укладення договору оренди вважається із зазначеними органами погодженим.

Орендодавець протягом 5 днів після закінчення терміну погодження умов

договору оренди дає згоду або відмовляє в укладенні договору оренди майна,

про що повідомляє заявника та орган, уповноважений управляти майном, та

орган Антимонопольного комітету України.

Простішим є порядок укладення договору оренди нерухомого та іншого

- 30 -

окремого індивідуально-визначеного майна. Заява про оренду цього майна не

потребує узгодження з органом, уповноваженим управляти майном, та органом

Антимонопольного комітету України, тому у таких випадках орендодавець

повинен протягом 15 днів після дати реєстрації заяви дати згоду або

відмовити в укладенні договору оренди і повідомити про це заявника.

Закон України "Про оренду державного та комунального майна" містить

приблизний перелік підстав відмови у передачі в оренду об'єктів. Це,

зокрема:

- прийняття рішення компетентним органом про приватизацію цих об'єктів;

- включення об'єкта до переліку підприємств, що потребують залучення

іноземних інвестицій згідно з рішенням Кабінету Міністрів України чи

місцевих органів влади;

- відсутність згоди органу Антимонопольного комітету України на оренду;

- відсутність згоди органу, уповноваженого управляти відповідним майном, на

виділення структурного підрозділу;

- інші підстави, передбачені законами та постановами Верховної Ради

України.

Надаючи пріоритетне право на укладення договору оренди створеному

трудовим колективом підприємства господарському товариству, законодавство

передбачає, що укладення договору оренди з іншими фізичними та юридичними

особами можливе лише за умови відсутності заяви господарського товариства

протягом 20 днів з дня направлення їм повідомлення про намір орендувати

цілісний майновий комплекс підприємства, структурного підрозділу.

У разі відмови в укладенні договору оренди, а також неодержання

відповіді у встановлений термін заінтересовані особи мають право звернутися

за захистом своїх інтересів до суду чи арбітражного суду (дана норма

потребує зміни,

оскільки сьогодні спори за участю громадян-підприємців також розглядають

арбітражні суди).

3.3. Умови договору оренди.

Надаючи важливого значення змістові договору оренди майна, законода -

- 31 -

вець спеціально визначив істотні умови договору, тобто ті, що мають

юридичне значення, впливають на формування і суть правовідносин, що

випливають з даного договору. У разі недосягнення сторонами домовленності

хоч би з однієї істотної умови договору, такий договір не вважається

укладеним.

Відповідно до ст. 10 Закону України "Про оренду державного та

комунального майна" істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди

(склад і вартість майна з урахуванням її Індексації). Оцінку об'єкта оренди

здійснюють за Методикою оцінки вартості об'єктів оренди, затвердженою

постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. Зазначена

Методика передбачає особливості оцінки вартості цілісного майнового

комплексу (при цьому обов'язковим є проведення повної інвентаризації

відповідно до Положення про інвентаризацію майна державних підприємств, що

приватизуються, а також майна державних підприємств та організацій, яке

передається в оренду, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України

від 2 березня 1993 р. № 158), оцінки вартості будівель, споруд, приміщень,

яка проводиться експертним шляхом відповідно до Порядку проведення

експертної оцінки при передачі в оренду державного майна, затвердженого

Фондом державного майна України, та оцінки вартості іншого окремого

індивідуально-визначеного майна, яка проводиться з урахуванням вимог

розділу IV Методики оцінки вартості об'єктів приватизації, затвердженої

постановою Кабінету Міністрів України від 18 січня 1995 р. № 36;термін, на

який укладається договір оренди, визначається за погодженням сторін. У разі

відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору по

закінченні його строку він вважається продовженим на той самий термін і на

тих самих умовах, які були передбачені договором. По закінченні терміну

договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має

переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на

новий термін; орендна плата з урахуванням її індексації є платежем, який

вносить орендар орендодавцеві незалежно від наслідків господарської

діяльності, але не більше як 5 відсотків від вартості орендованого майна.

Методику розрахунку, граничні розміри та

- 32 -

порядок використання орендної плати встановлює Кабінет Міністрів України,

органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим, або органи

місцевого самоврядування. Строки внесення орендної плати визначаються у

договорі..

Орендну плату вносять, як правило, у грошовій формі. Залежно від

специфіки виробничої діяльності орендаря її за згодою сторін можна

встановити у натуральній або грошовонатуральній формі.

Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін, а також

на вимогу однієї із сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках,

передбачених законодавчими актами України.

Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати, якщо

з незалежних від нього обставин змінилися умови господарювання, передбачені

договором, або істотно погіршився стан об'єкта оренди.

3.4. Порядок використання амортизаційних відрахувань.

Амортизаційні відрахування на орендоване майно залишаються у

розпорядженні орендаря і використовуються на відновлення орендованих

основних фондів. Право власності на майно, придбане орендарем за рахунок

амортизаційних

відрахувань, належить власникові орендованого майна, якщо інше не

передбачено договором оренди.

3.5. Відновлення орендованого майна та умови його повертання.

У разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та

відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний

повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі

оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його

загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що

погіршення або загибель майна сталися не з його вини.

Орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендо-

- 33 -

ваного майна, здійснені за власні кошти, якщо вони можуть бути відокремлені

від майна без заподіяння йому шкоди.

Якщо орендар за власні кошти здійснив за згодою орендодавця поліпшення

орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому

шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо

інше не визначено договором оренди.

Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди

орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не

підлягає. Виконання зобов'язань за договором оренди має здійснюватись

відповідно до загальних вимог, встановлених ЦК України щодо виконання

договорів.

Орендодавець зобов'язаний:

передати об'єкт оренди орендареві у строки і на умовах, визначених у

договорі оренди. У разі порушення цього зобов'язання орендар має право

вимагати від орендодавця передачі об'єкта та відшкодування збитків,

завданих затриманням передачі, або відмовитися від договору і вимагати

відшкодування збитків, завданих йому невиконанням договору оренди;

проводити за свій рахунок капітальний ремонт зданого в оренду майна, якщо

інше не передбачено законом або договором.

За договором оренди, орендаря може бути зобов'язано використовувати

об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої

діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти

продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Орендар

також зобов'язаний:

використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов

договору, запобігати його пошкодженню, псуванню; вносити орендну плату

своєчасно і в повному обсязі. Договором оренди можуть бути встановлені й

інші обов'язки сторін, відповідальність сторін за невиконання обов'язків за

договором оренди, в тому числі за зміну або розірвання договору в

односторонньому порядку, встановлена законодавчими актами України, а також

конкретними укладеними

- 34 -

договорами оренди; страхування орендарем узятого ним в оренду майна, що

здійснюється відповідно до законодавства України про страхування.

За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші

умови.

Умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору, навіть

якщо після його укладення законодавством встановлено правила, які

погіршують становище орендаря.

Висновки до Розділу 3: Законодавство про оренду є одним з правових

інститутів господарського законодавства України. Відносини щодо оренди

державного майна регулюються, в першу чергу, Законом України "Про оренду

державного та комунального майна", особливість якого полягає в тому, що він

регулює дві групи відносин:

- організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна

державних підприємств, їх структурних підрозділів, а також комунального

майна;

- майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо

господарського використання державного та комунального майна.

Зазначений закон, незважаючи на його назву, має універсальний

характер, оскільки його положеннями (якщо інше не передбачено

законодавством та договором оренди) може регулюватися оренда майна інших

форм власності (комунальної, приватної). Важливе значення для регулювання

орендних відносин. Мають інші акти законодавства України, зокрема Цивільним

Кодекс (глава 25 "Майновий найом"), декрети Кабінету Міністрів України "Про

укладення договорів оренди приміщень підприємствами й організаціями

торгівлі, громадського харчування та сфери послуг від 29 грудня 1992 р. №

17-92 та "Про впорядкування використання адміністративних будинків і

нежитлових приміщень, що перебувають у державній власності" від 11 січня

1993 р. № 5-93, постанова Кабінету Міністрів України "Про затвердження

Методики оцінки вартості об'єктів оренди, Порядку викупу орендарем

оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в кредит орендареві

коштів та цінних паперів" від 10 серпня 1995 р. № 629, Типовий дого-

- 35 –

вір оренди державного майна, затверджений наказом Фонду державного майна

України від 19 квітня 1996 р. № 457, а також ряд інших нормативних актів.

- 36 -

РОЗДІЛ 4. ПРИВАТИЗАЦІЯ ОБ`ЄКТА ОРЕНДИ

4.1. Правовідносини у сфері приватизації.

Правовідносини у сфері приватизації є однією із складових частин

системи громадсько-економічних правовідносин. Класифікація їх здійснюється

в залежності від предмету і методу правового регулювання, який лежить в

основі виділення різноманітних галузей права.

Предметом правового регулювання у сфері приватизації є відносини між

суб'єктами процесу приватизації відносно механізму заміни державної форми

власності на колективну або приватну. Разом з тим, світова, а також

вітчизняна практика приватизаційних процесів показує, що коло відносин, які

охоплені правовим регулюванням в контексті терміну "приватизація" значно

ширше. Ці правовідносини складаються із комплексу економіко-правових

відносин, а також організаційно-правових методів регулювання цих відносин з

метою проведення ринкових реформ. В цьому розумінні термін "приватизація"

взаємодіє з рядом інших категорій і понять, такими як "денаціоналізація",

"децентралізація", "роздержавлення".

Роздержавлення - це процес, завдяки якому принципово змінюється місце

і призначення підприємства чи організації в системі існуючого державного

управління у зв'язку з бажанням економічної самостійності господарюючих

суб'єктів і реалізацію їх комерційних інтересів (7). Роздержавлення

торкається не тільки зміни форм власності, воно охоплює також розподільчі і

трудові відносини, способи і форми здійснення господарських зв'язків,

поновлення ринкового обігу суспільного продукту. Цей процес пов'язаний з

демонополізацією, приватизацією, денаціоналізацією економіки, а також із

складовими частинами цих процесів - децентралізацією управління, орендою,

акціонуванням, персоніфікацією власності.

Демонополізація - це комплекс заходів, що здійснюються державою з

метою зниження рівня монополізації ринків. Задачею демонополізації є

- 37 -

створення і посилення здорової конкуренції. Складовою частиною цього

процесу є децентралізація управління, т.п., розмежування функцій між

різними органами державної виконавчої влади по відношенню до господарюючих

суб'єктів, позбавлення цих органів виконавчої влади права втручатися в

господарську діяльність підприємства, зменшення галузевих органів державної

виконавчої влади.

З процесом децентралізації управління пов'язана також корпоратизація

державних підприємств, котра виступає в акціонерній формі. Під

корпоратизацією розуміють процес перетворення державних підприємств,

закритих акціонерних товариств, більш 75% статутного фонду яких знаходиться

в державній власності, а також виробничих та науково-виробничих об'єднань,

правовий статут яких раніше не був приведений у відповідність до діючого

законодавства, в відкриті акціонерні товариства.

Всі віще перелічені процеси мають відношення до приватизації. Поняття

приватизація вживається в економічному і юридичному смислах. В економічному

аспекті приватизація розглядається як трансформація державної власності в

недержавну власність. З юридичної точки зору приватизація - це майнова

угода між суб'єктами приватизації, змістом якої є платне, частково

оплачуване чи безплатне відчуження державного майна. В Законі України "Про

приватизацію майна державних підприємств" приватизація визначається як

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7