О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Так, например, в ст.4 Закона “О приватизации государственного имущества

и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации”

предусмотрено, что государственная программ приватизации государственного

имущества в РФ содержит, среди прочего, указание на имущество, которое

приватизируется с установлением запрета на участие в приватизации

иностранных физических и юридических лиц, а также резидентов РФ, имеющих в

составе учредителей (участников) или аффилированных иностранных физических

и юридических лиц.

Согласно ст. 212 Гражданского кодекса РФ существуют определенные виды

имущества, которые могут быть собственностью только Российской Федерации

(например, лесной фонд и расположенные на землях обороны леса (ст.19

Лесного кодекса)).

Правовые действия от имени Российской Федерации и ее субъектов

осуществляют органы государственной власти, а от имени муниципального

образования – органы местного самоуправления. Те и другие органы действуют

в рамках их компетенции, устанавливаемой актом, определяющим их статус. В

отдельных случаях в законе указан специальный орган, который вправе

совершать соответствующие действия. Так, в соответствии с Лесным кодексом

стороной в договоре концессии должно непременно выступать само

Правительство РФ.

Что же касается органов, осуществляющих государственную регистрацию на

недвижимое имущество и сделок с ним, то система их на данный момент

достаточно сложна и далека пока от окончательного формирования.

Порядок создания и принципы размещения учреждений юстиции по регистрации

прав относятся к компетенции субъекта РФ.

Так, в соответствии с Положением “Об учреждении юстиции “Регистрационная

палата Удмуртской Республики по государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним”, утвержденным постановлением

Правительства УР от 02.1198 г. N 1017, с последующими изменениями, в

Удмуртской Республике создано учреждение юстиции по государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – Регистрационная

палата УР, которая осуществляет свою деятельность на территории Удмуртской

республики в пределах единого регистрационного округа. В городах и районах

УР организуются филиалы Регистрационной палаты.

Основными задачами Регистрационной палаты являются:

- государственная регистрация прав собственников недвижимого имущества

и обладателей иных, подлежащих государственной регистрации прав на

него, в том числе граждан Российской Федерации, иностранных граждан и

лиц без гражданства, российских и иностранных юридических лиц,

международных организаций, иностранных государств, Российской

Федерации, Удмуртской Республики и муниципальных образований;

- создание и ведение Единого государственного реестра прав на

недвижимое имущество и сделок с ним (далее именуется - Единый

государственный реестр прав), а также организация его бессрочного

хранения.

Регистрационная палата в целях реализации возложенных на нее задач

осуществляет:

1) прием документов, необходимых для государственной регистрации прав;

2) проверку действительности поданных заявителем документов и наличия

соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа

власти;

3) проверку наличия ранее зарегистрированных и заявленных прав на

недвижимое имущество и сделок с ним (далее соответственно -

зарегистрированные права, заявленные права);

4) правовую экспертизу документов, представленных на государственную

регистрацию прав, в целях установления их соответствия

законодательству Российской Федерации, Удмуртской Республики, а также

проверку законности сделки;

5) установления отсутствия противоречий между заявленным правом и уже

зарегистрированным правом на данный объект недвижимого имущества:

6) направление юридическим лицам, гражданам, государственным органам и

организациям запросов с целью получения сведений и документов,

необходимых для государственной регистрации прав;

7) внесение записей в Единый государственный реестр прав;

8) выдачу свидетельств о государственной регистрации прав;

9) совершение специальной регистрационной надписи на документах,

выражающих содержание сделки;

10) выдачу в установленном порядке информации о зарегистрированных

правах;

11) принятие на учет бесхозяйных недвижимых вещей в порядке,

предусмотренном п.3 ст.225 ГК РФ;

12) ведение делопроизводства при осуществлении государственной

регистрации прав;

13) обеспечение бессрочного хранения Единого государственного реестра

прав, в том числе дел правоустанавливающих документов на недвижимое

имущество, а также книг учета документов.

§ 2. Единый государственный реестр прав

на недвижимое имущество и сделок с ним.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с

ним (далее ЕГРП), как гласит ст.12 Закона о государственной регистрации,

“содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты

недвижимого имущества, данные об указанны объектах и сведения о

правообладателях”.

Фактически ЕГРП состоит из трех основных составляющих:

1) книги учета документов;

2) непосредственно записи о конкретных объектах недвижимого имущества,

существующих и прекращенных правах на эти объекты, правообладателях,

существующих и прекращенных ограничениях (обременениях) прав,

произведенных в соответствии с установленными требованиями;

3) дела правоустанавливающих документов.

Учреждение юстиции по регистрации прав в обязательном порядке ведет

книгу учета документов, принятых на государственную регистрацию. Именно с

даты внесения в нее записи о поступившем заявлении о регистрации права на

объект недвижимого имущества, ограничения права или сделки начинается

государственная регистрация. Кроме того, при внесении записи в эту книгу

документам, принятым на регистрацию, присваивается входящий номер, который

впоследствии составляет основу номера произведенной записи о регистрации

права, его ограничения или сделки.

Книга содержит информацию обо всех поступивших на регистрацию

документах. Если на основании документов принято решение об отказе в

государственной регистрации, то об этом делается отметка в книге и

регистрационная запись в этом случае не производится, номер регистрации не

присваивается.

Если же принимается решение об осуществлении государственной

регистрации, то информация о произведенной регистрации отражается в книге

учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав. Книга учета

выданных свидетельств о государственной регистрации прав содержит

информацию о том, что правообладатель или иное лицо, обратившееся за

регистрацией ограничения (обременения), извещено о результатах

произведенной по его заявлению государственной регистрации и получило

документ о зарегистрированном праве или сделке.

Кроме этого, учреждение юстиции должно иметь также книгу учета выданной

информации из Единого государственного реестра прав. Эта книга содержит

данные обо всех поступивших запросах на получение информации из ЕГРП, а

также учитывает выдачу выписок, справок и иных документов из ЕГРП.

Также учреждение юстиции по регистрации прав может вести и иные книги

учета, необходимые для его работы (например, Регистрационной палатой УР

ведется Журнал регистрации запрещений и арестов и др.)

Сам ЕГРП состоит из отдельных разделов – на каждый объект недвижимого

имущества, о регистрации прав на который или сделок с ним было подано

заявление. Каждый раздел ЕГРП идентифицируется кадастровым или условным

номером объекта. Все записи об объекте недвижимого имущества, правах на

этот объект, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об

ограничениях (обременениях) вносятся в соответствующий, открытый именно для

этого объекта недвижимости раздел ЕГРП, то есть на земельный участок,

здание, стоящее на этом земельном участке, конкретное помещение в этом

здании (или иной объект, входящий в состав здания) заводятся отдельные

разделы реестра. Но при этом разделы в ЕГРП размещаются в соответствии с

принципов единого объекта недвижимого имущества.

Следует отметить, что пока на практике и у нас, в Удмуртии, и в других

регистрационных округах, где система государственной регистрации переживает

этап становления, как правило, отсутствуют разделы с записями о земельных

участках и зданиях многоквартирных домов. Эти разделы появятся только в

ЕГРП тогда, когда собственниками квартир будет принято решение о

регистрации кондоминиума, определен размер доли в праве на общее имущество

дома, принадлежащей каждому собственнику квартиры, и произведена

регистрация прав. Пока же существуют только разделы с записями о квартирах,

расположенных в этих домах, поскольку квартира в многоквартирном доме

является самостоятельным объектом права, согласно ст.289 ГК РФ, и в силу

закона собственнику квартиры принадлежит также доля в праве собственности

на общее имущество дома (ст.290 ГК РФ), которая возникает с момента

регистрации права собственности на квартиры, и поэтому не требует отдельной

регистрации.

Как уже говорилось выше, каждый раздел ЕГРП идентифицируется кадастровым

номером, который соответствует кадастровому номеру объекта. Отсутствие

кадастрового номера объекта недвижимости не является основанием для отказа

в государственной регистрации прав. В этом случае идентификация объекта

осуществляется по условному номеру, который присваивается учреждением

юстиции по регистрации прав и определение структуры и порядка присвоения

которого отнесено к компетенции субъекта Российской Федерации.

Ст.12 Закона о государственной регистрации устанавливает, что каждый

раздел ЕГРП состоит из трех подразделов, в которые вносится строго

определенная информация.

Подраздел I содержит краткое описание объекта недвижимого имущества на

основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими

кадастровый и технический учет объектов недвижимости на территории

регистрационного округа.

Существует 4 формы подраздела I: для земельного участка; здания или

сооружения; жилого, нежилого помещения и прочих составляющих здания или

сооружения; участка лесного фонда.

В данном подразделе присутствуют следующие графы:

- “кадастровый номер”;

- “условный номер”;

- “адрес (местоположение)”;

- “наименование” (например: садовый участок, Театр оперы и балета и

т.п.);

- “назначение” (жилое, нежилое здание, производственное, складское,

торговое помещение и т.п.; для земельных участков – категория земель;

для участков лесного фонда – группа лесов и категория защитности

лесов первой группы);

- “площадь”;

- “инвентарный номер”; “литер” (если они есть);

- “этажность”; “подземная этажность” (для зданий и сооружений);

- “этаж”;

- “номера на поэтажном плане” (только в том случае, если регистрируется

право на помещения, не имеющих никаких других номеров, кроме номеров

на поэтажном плане здания и сооружения);

- “документы-основания” (указываются реквизиты документов, на основании

которых внесены данные об объекте).

Если объект прекращает свое существование (например, в связи со слиянием

объектов), то связанный с ним раздел ЕГРП закрывается, а в графу “Запись о

ликвидации (преобразовании) объекта” заносятся реквизиты документов, на

основании которых происходит закрытие раздела.

Подраздел II формируется из записей о праве собственности и об иных

вещных правах на основании сведений, содержащихся в правоустанавливающих

документах.

В данном подразделе присутствуют следующие графы:

- “номер регистрации” - данный номер формируется при приеме документов

на государственную регистрацию прав на основе входящего номера,

указанного в книге учета входящих документов; записывается следующим

образом: номер субъекта Российской Федерации – номер регистрационного

округа – номер книги учета входящих документов – порядковый номер

записи в книге учета входящих документов (например, 18-01.26-13/2000-

12);

- “вид права” (указывается право собственности или иные вещные права);

- “доля” (заполняется, если объект находится в общей долевой

собственности);

- “правообладатель” – в этой графе, если владельцем права является

физическое лицо, указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения,

удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного

места жительства; если же владельцем права является юридическое лицо,

то указываются его полное наименование, индивидуальный номер

налогоплательщика, юридический адрес, дата и место государственной

регистрации, номер регистрационного свидетельства, адрес фактического

местонахождения;

- “документы-основания” (указываются основные реквизиты тех

правоустанавливающих документов, на основании которых принято решение

о государственной регистрации).

В случае если объект находится в общей долевой собственности, то право

каждого сособственника регистрируется в ЕГРП в виде отдельной записи, если

же регистрируется право общей совместной собственности, то все

сособственники указываются в одной записи.

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных

прав. Этот подраздел разбит на специальные части, каждая из которых

заполняется по мере регистрации соответствующих ограничений (обременений)

прав:

- подраздел III-1 – для записей об аренде;

- подраздел III-2 – для записей об ипотеке;

- подраздел III-3 – для записей о сервитуте;

- подраздел III-4 – для записей о сделках;

- подраздел III-5 – для записей об аресте (запрещении заключения сделок

с имуществом);

- подраздел III-6 – для записей о прочих ограничениях (обременениях);

- подраздел III-7 – для записей о безвозмездном пользовании участком

лесного фонда (леса).

На листе записей об аренде заносятся данные об арендуемом объекте

недвижимости или его части (в случае аренды участка лесного фонда также

указываются виды лесопользования), сроке аренды, арендодателе и арендаторе.

На листе записей об ипотеке заносятся данные о заложенном объекте

недвижимости, сроке ипотеки, сумме обеспеченного залогом обязательства или

данные о порядке и условиях определения этой суммы, залогодателе и

залогодержателе.

На листе записей о сервитуте заносятся данные об объекте и условиях

сервитута, сроке сервитута, гражданине, юридическом лице или объекте, в

пользу которого установлено право ограниченного пользования.

На листе записей о сделках заносятся данные об объекте недвижимого

имущества, с которым совершается сделка, цене сделки (на основании

договора), указываются стороны сделки и сторона, для которой право может

наступить при выполнении условий сделки, а также условия сделки, в

результате которых может возникнуть или прекратиться право, подлежащее

государственной регистрации.

На листе записей об аресте заносятся данные о содержании ареста

(запрещения заключения сделок с имуществом), лице, в отношении которого

действует наложенный арест.

Лист записей о прочих ограничениях (обременениях) предназначен для

регистрации иных видов ограничений (обременений), которые не вошли в иные

части подраздела III, например, о регистрации доверительного управления

имуществом, опеки, связанной с недвижимым имуществом и т.п. В него

заносятся данные о содержании ограничения (обременения), его сроке, лице,

права которого обременяются (ограничиваются), и о лице, в пользу которого

ограничиваются (обременяются) права.

При регистрации договора концессии (безвозмездного пользования) участка

лесного фонда на листе записей о безвозмездном пользовании участком лесного

фонда (леса) указываются данные о сроке концессии, лесхозе,

лесопользователе, а также видах лесопользования.

На каждый объект недвижимого имущества открывается дело

правоустанавливающих документов. В дело помещаются все документы,

поступающие для государственной регистрации на этот объект.

Следует отметить, что в деле хранятся, в основном, копии документов,

поскольку п.5 ст.18 Закона о государственной регистрации установлено, что

после государственной регистрации подлинник возвращается заявителю.

Документы подшиваются в дело по мере их поступления. Наличие документа в

деле отражается в описи, находящейся в деле. Если один и тот же документ

следует поместить в несколько дел, то документ может быть помещен в одно из

дел, а в другом ставится отметка о том, где хранится недостающий документ.

Дела правоустанавливающих документов также идентифицируются кадастровым

номером объекта, а, кроме того, дополнительно могут идентифицироваться и

его адресом.

Согласно Закону о государственной регистрации Единый государственный

реестр прав, дела правоустанавливающих документов, книги учета документов

должны храниться вечно. Также следует упомянуть о том, что Законом о

государственной регистрации запрещается уничтожение, а равно изъятие из

ЕГРП, дел правоустанавливающих документов и книг учета документов каких-

либо документов или их частей. Данная норма вступает в противоречие с

нормами Уголовно-процессуального кодекса РСФСР (ст.167, 171, 176), которыми

предусмотрено проведение выемки при расследовании уголовного дела, в ходе

которой могут быть изъяты документы, которые приобщаются к материалам

уголовного дела и хранятся в нем вечно.

Наконец, хотелось бы заметить, что Законом о государственной регистрации

предусмотрено ведение записей ЕГРП как на бумажных носителях, так и на

магнитных, но при этом приоритет отдается записи, произведенной на бумажном

носителе.

§ 3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с

ним: порядок проведения.

Государственная регистрация проводится в следующем порядке:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав

и отвечающих требованиям Закона о государственной регистрации,

регистрация таких документов с обязательным приложением документа

об оплате регистрации;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами на

данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для

отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое

имущество при отсутствии указанный противоречий и других оснований

для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача

удостоверений о произведенной государственной регистрации прав (п.1

ст.13 Закона о государственной регистрации).

В этом параграфе мы не будем подробно останавливаться на таком этапе

государственной регистрации как внесение записей в ЕГРП, поскольку подробно

останавливались на этом ранее.

Прием документов и регистрация документов, необходимых для государственной

регистрации.

Государственная регистрация проводится на основании заявления

правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им на то

лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.

Надлежащим образом оформленная доверенность должна отвечать всем

требованиям Гражданского кодекса.

Если правообладатель или сторона в договоре – несовершеннолетний в

возрасте до 14 лет (малолетний), или гражданин, признанный недееспособным,

от его имени выступают законные представители, причем предъявления

доверенности для этого не требуется. Законные представители малолетних –

это родители, усыновители или опекуны, а недееспособных – опекуны.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут обращаться с

заявлением о регистрации самостоятельно, но при согласии на это их законных

представителей. Это согласие должно быть выражено в письменной форме.

Как правило, обратится с заявлением о регистрации прав на основании

договора могут все участвующие в нем стороны. Но из текста ст.16 Закона о

государственной регистрации вытекает, что, если речь идет о договоре, не

требующем нотариального удостоверения и не удостоверенном нотариусом, то

государственная регистрация может быть проведена только по заявлениям всех

сторон. Если же одна из сторон уклоняется от государственной регистрации,

то вторая может обратиться в суд, который вправе вынести решение

государственной регистрации, обязательное для учреждения юстиции по

регистрации прав, при этом с уклоняющейся стороны могут быть взысканы

убытки, вызванные задержкой регистрации, если это уклонение было

необоснованным (ст.165 ГК РФ).

Если же права возникли на основании договора, не требующего

нотариального удостоверения, но удостоверенного по желанию сторон, для

проведения государственной регистрации достаточно заявления одной из них

(абзац 4 п.1 ст.16 Закона о государственной регистрации). В Законе о

государственной регистрации не отражена ситуация, при которой обязательное

нотариальное удостоверение договора предусмотрено законом. Поскольку закон

связывает определение круга лиц, имеющих право на подачу заявления о

государственной регистрации, с единственным условием – нотариальным

Страницы: 1, 2, 3, 4