Договоры в жилищной сфере

дарения могут выступать как граждане, так и юридические лица. В качестве

одаряемого может выступать Российская Федерация, её субъекты, а также

города и иные муниципальные образования в лице их органов.

В отличие от прежнего законодательства обещание дарения также

признаётся договором дарения и связывает обещавшего, если таковое было

сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить

сделку в будущем безвозмездную передачу жилого помещения или другого

имущества.

В силу ст. 575 ГК не допускается дарение жилых помещений:

. от имени малолетних граждан, признанных недееспособными, их

законными представителями;

. работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений

социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами,

находящимися в них на лечении, содержании или воспитании,

супругами и родственниками этих граждан;

. государственным служащим и служащим органов местного

самоуправления в связи с их должностными полномочиями или в

связи с исполнением ими служебных обязанностей;

. в отношениях между коммерческими организациями.

Организации, которым принадлежит жилище на праве хозяйственного

ведения либо оперативного управления, могут подарить жилое помещение только

с согласия собственника.

В исключительных случаях закон даёт возможность дарителю отказаться

от исполнения договора дарения либо вообще отменить дарение. В первом

случае отказаться от договора дарения можно, когда имущественное или

семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько,

что исполнение договора в новых условиях приведёт к существенному снижению

уровня жизни. Второй случай отмены дарения регулируется ст. 578 ГК, где

сказано, что даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил

покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких

родственников либо умышленно причинил вред дарителю.

Договором может быть установлено право дарителя отменить дарение в

случае, если он переживёт одаряемого.

Новый Гражданский кодекс России предусмотрел новый вид дарения (

пожертвование.

Субъектами пожертвования могут быть граждане, лечебные

воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты и другие

аналогичные учреждения, а также Российская Федерация, её субъекты и

муниципальные образования. При этом на принятие пожертвования не требуется

чьего-либо разрешения или согласия.

Организация, принимающая жилое помещение в качестве пожертвования,

должна вести обособленный учёт всех операций по его использованию.

В тех случаях, когда использование пожертвованного жилого помещения

в соответствии с указанным жертвователем назначением становится невозможным

вследствие изменившихся обстоятельств, то оно может быть использовано по

другому назначению лишь с согласия жертвователя. Использование

пожертвованного имущества не в соответствии с указанным назначением или

изменение этого назначения даёт право жертвователю, его наследникам или

иному правопреемнику требовать отмены пожертвования.

4. Договор ренты

Гражданский кодекс РФ содержит гл. 33 «Рента и пожизненное

содержание с иждивением». Её наименование, казалось бы, позволяет сделать

вывод о признании законодателем каждого из указанных в названии главы

договоров самостоятельным. Между тем в данном случае проводится наиболее

распространённый для ГК принцип: независимо от своего наименования

соответствующая глава раздела IV Кодекса в виде общего правила посвящается

определённому договорному типу. Применительно к главе 33 таковым является

договор ренты, а значит, договор пожизненного содержания с иждивением ( это

только его разновидность.

Подтверждением может служить наличие в рассматриваемой главе помимо

трёх специальных параграфов одного общего для выделенных в ней договоров. И

хотя указанный параграф носит название «Общие положения о ренте и

пожизненном содержании с иждивением», каждая из статей включает указание на

то, что она регулирует именно договор ренты. И притом ни в одной из статей

указанного параграфа договор пожизненного содержания с иждивением особо не

упоминается.

Наряду с договором пожизненного содержания с иждивением в главе 33

ГК выделены договоры постоянной и пожизненной ренты. По поводу соотношения

между этими двумя договорами, с одной стороны, и договором пожизненного

содержания с иждивением, с другой, в литературе высказаны прямо

противоположные взгляды. Ряд авторов признают все три договора

самостоятельными видами договора ренты.[12] В то же время другие

рассматривают возмездное содержание с иждивением лишь как подвид

пожизненной ренты.[13]

Иная ситуация сложилась с отнесением договора ренты к числу реальных

или консенсуальных. Хотя с момента принятия ныне действующего ГК прошло

всего лишь несколько лет, в литературе, основанной на этом Кодексе, уже

обозначились три точки зрения. Придерживающиеся одной из них считают

договор ренты реальным[14], в то время как по мнению других это договор

консенсуальный[15], а третьих ( в зависимости от объекта либо реальный (при

отчуждении движимого имущества), либо консенсуальный (при отчуждении

недвижимого имущества).[16] В период действия ГК 1964г. естественно, круг

сторонников всех этих точек зрения применительно к договору пожизненного

содержания с иждивением был значительно шире, равно как и тех аргументов,

которые ими проводились.

Уже само различие в названии обоих видов ранты – «постоянная» и

«пожизненная» даёт возможность предопределить специфику установленного для

каждого из них правового режима.

Прежде всего, это относится к субъективному составу договора.

Указание на «постоянный» характер ренты позволяет допустить участие в

договоре на стороне получателей ренты не только граждан. Постоянная рента –

единственный вид ренты, в которой получателем может быть юридическое лицо,

а сама рента – использована для покрытия особых потребностей получателя, не

являющихся личными, бытовыми.

При всём этом постоянная рента как разновидность ренты сохраняет

основные черты последней – её некоммерческий характер.

Постоянная рента всегда выражается в деньгах. При этом существует

презумпция в пользу того, что и выплачиваться такая рента должна подобным

образом. И только в случаях, предусмотренных договором, допускается выплата

ренты натурой, к тому же в любой форме: предоставление вещей, выполнение

работ или оказание услуг. Однако при этом действует правило, по которому

стоимость натуральной выплаты должна быть эквивалентна указанной в договоре

денежной сумме ренты (ст. 590 ГК).

Особенности постоянной ренты проявляются и в решении вопроса о

сроках её выплаты. Поскольку такая рента не предназначена непосредственно

для удовлетворения личных (бытовых) потребностей граждан установлен

достаточно длительный срок её выплаты – ежеквартально (ст. 591 ГК).

Принципиальная особенность пожизненной ренты состоит, прежде всего,

в определении периода его действия. Таковым является время жизни получателя

ренты.

Пожизненная рента направлена на удовлетворение потребностей граждан,

нуждающихся по этой причине в особой защите. Соответственно, в частности,

императивной нормой установлено, что определённая в договоре, в расчёте на

месяц рента должна быть не менее предусмотренного законом минимального

размера оплаты труда (п. 2 ст. 597 ГК).

Установлены существенно отличные от предусмотренных применительно к

постоянной ренте последствия случайной гибели или случайного повреждения

имущества, переданного под выплату пожизненной ренты. Если при постоянной

ренте плательщик вправе в подобных случаях требовать прекращения договора,

либо изменения его условий (при передаче имущества за плату), то при

пожизненной ренте те же обстоятельства не освобождают плательщика от

выплаты ренты, при этом важно подчеркнуть – выплаты в размере и на

условиях, предусмотренных договором. Таким образом, риск в соответствующих

случаях падает целиком на плательщика пожизненной ренты.

Складывающиеся отношения по договору пожизненного содержания с

иждивением обладают родовыми признаками договора ренты, а также видовыми –

договора пожизненной ренты.[17] Индивидуальные особенности рассматриваемых

отношений выражаются в ограничении круга передаваемого под выплату ренты

имущества (только недвижимость), специальном назначении ренты (обеспечение

получателю соответствующего содержания), а также в более широком составе

объектов ренты (имеются в виду деньги, иное имущество, а равно различные

нематериальные блага).

Отличительные особенности рассматриваемого договора дали М.И. Бару

основание использовать по отношению к нему термин «алиментирование».[18]

Разумеется, между алиментными обязательствами в семейном праве и

пожизненном содержании в ГК есть и немало принципиальных различий, начиная

с оснований возникновения соответствующих обязательств. Таким основанием

служат в первом случае – закон, а во втором – договор, к тому же ещё

построенный на возмездных началах. И всё же идея алиментирования как

таковая не чужда рассматриваемому договору.

5. Договор аренды

До вступления в силу второй части Гражданского кодекса Российской

Федерации договор аренды жилых помещений распространялся на отношения,

связанные с возмездным владением и пользованием жилищем как гражданами, так

и юридическими лицами. Регулированию таких отношений были посвящены нормы

Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» (ст.

17, 18), Жилищного кодекса РСФСР (ст. 131-136), Закона Российской Федерации

«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ст. 2).

В настоящее время законодатель изменил основания классификации

договорных отношений, связанных с возмездным владением и пользованием

жилыми помещениями. Критерием разграничения таких соглашений сегодня

является не срок и условия оплаты жилого помещения. Главным разграничением

договора найма и аренды в жилищной сфере выступает субъект ( пользователь

жилого помещения. Законодатель, не рассматривая в данном контексте иные

различия соглашений, устанавливает чёткий принцип деления договоров: «если

пользователем выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения,

если юридическое лицо, то договор аренды». Соответственно в первом случае

применяется 35, а во втором 34 глава Гражданского кодекса Российской

Федерации. В первом случае регламентация осуществляется применительно к

договору коммерческого найма гражданским законодательством, по отношению к

договору социального ( в основном актами жилищного законодательства (как

Россией, так и её субъектами). Во втором только актами гражданского

законодательства (исключительно Россией).

Итак, главным отличием договора аренды жилых помещений от договора

найма жилых помещений является субъект возмездного владения и пользования

жилищем.

Правовая регламентация арендных отношений в жилищной сфере

содержится как в упоминавшейся 34 главе ГК, так и в ст. 17 Закона

Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» в части,

касающейся юридических лиц. Как следует из ст. 17 указанного Закона,

собственники жилищного фонда имеют право предоставлять юридическим лицам

квартиры или дома любой площади по договору аренды.

Срок владения и пользования арендатором сданным внаём имуществом

всегда признавался существенным условием договора аренды.

Гражданский кодекс предусматривает, что договор аренды заключается

на срок, определённый договором, однако допускается заключение договора и

без указания в нём срока аренды имущества. В этом случае договор аренды

будет считаться заключённым на неопределённый срок. Правовые последствия

оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая

сторона такого договора получает право отказаться от него в любое время в

одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за

один месяц, а при аренде недвижимости ( за три месяца (п.п. 1, 2 ст. 610).

Гражданский кодекс сохранил за арендатором, надлежащим образом

исполнявшим свои обязанности, преимущественное право на заключение договора

аренды на новый срок (ст. 621). Однако арендатор может воспользоваться

своим правом лишь при условии письменного уведомления им арендодателя о

желании заключить новый договор аренды до истечения срока прежнего

договора. Такое письменное уведомление приобретает решающее значение в

случаях, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на

новый срок и вместе с тем заключает договор аренды с иным лицом. В подобной

ситуации арендатор получает право требовать в суде перевода на себя прав и

обязанностей по заключённому договору аренды и плюс к этому возмещения

убытков, причинённых ему в связи с отказом арендодателя в заключении

договора на новый срок. Если же к этому моменту арендатор утратил интерес к

возобновлению арендных отношений, он может потребовать от арендодателя

только возмещения убытков.

В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор

продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не

возражает, договор будет считаться возобновлённым на тех же условиях на

неопределённый срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать

расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три

месяца (ст. 610 ГК).

Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной

форме и, в отличие от договора найма, подлежит обязательной государственной

регистрации. Исключения составляют только договоры, заключаемые на срок

менее года.

По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется

предоставить арендатору, являющимся юридическим лицом, жилое помещение за

плату во временное владение и пользование. При этом арендатор не вправе

использовать жилое помещение для промышленных, складских и тому подобных

целей.

Единственная возможность использования жилища арендатором ( сдать

арендованное жилое помещение в субаренду (поднаём) своим сотрудникам или

иным гражданам. Поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации в ст. 615

указывает на необходимость получения согласия арендодателя на заключение

договора поднайма, то такую возможность следует сразу указывать в договоре

аренды жилого помещения.

Поскольку любое жилище непосредственно связано с землёй, Закон

предусматривает сохранение права пользования земельным участком, на котором

распложено жилое помещение (многоквартирный дом, в котором расположено

жилое помещение), даже при переходе права собственности на участок.

Договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать

размер арендной платы. При отсутствии таковой договор считается

незаключённым (ст. 654 ГК). Закон Российской Федерации «Об основах

федеральной жилищной политики» указывает также на необходимость

установления в договоре размера оплаты коммунальных услуг (ч. 1 ст. 18).

II. ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Договор социального найма в Гражданском кодексе регламентируется

только в общем виде, подробное регулирование должно быть в новом Жилищном

кодексе Российской Федерации и иных актах жилищного законодательства, как

России, так и её субъектов. В ГК указывается, что объектом данного

соглашения могут быть жилые помещения, находящиеся лишь в домах

государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенные только

для социального использования, т.е. то жильё, которое было предоставлено

(либо предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а

также государственными или муниципальными организациями.

Жилищный фонд социального назначения формируется с обеспечением его

цельности из государственного, муниципального, общественного жилищных

фондов местной администрацией, общественными объединениями,

государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями.

Одна из особенностей данного договора выражается в том, что он

заключается на основе ордера.

Ордер может выдаваться только на свободное жилое помещение. В случае

нарушения этого правила ордер может быть признан недействительным. Как

разъяснил Пленум Верховного Суда СССР в постановлении № 2 от 3 апреля 1987

г., расторжение договора найма жилого помещения и признание ордера

недействительным по мотиву выдачи его на жилое помещение, право пользования

которым принадлежит другому гражданину, влечёт выселение лиц, вселившихся

на основании такого ордера, с предоставлением им другого жилого помещения,

соответствующего по размеру и благоустройству предоставленному по ордеру.

Получить ордер может либо гражданин, которому предоставляется жилое

помещение, либо другое лицо на основании доверенности, удостоверенной в

установленном порядке. Ордер на жилое помещение может быть признан в

судебном порядке недействительным в случаях предоставления гражданами не

соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении

жилищных условий, нарушение прав других граждан и организаций на оказанное

жилое помещение, неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса

о предоставлении жилого помещения, а также в иных случаях нарушения порядка

и условий предоставления жилых помещений. Исковое требование о

недействительности ордера может быть заявлено в течение трёх лет с момента

выдачи ордера (ст. 48 ЖК РСФСР). В случае признания ордера на жилое

помещение недействительным вследствие неправомерных действий получивших

ордер лиц они подлежат выселению без предоставления другого жилья.

Договор найма жилого помещения социального использования заключается

в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между

наймодателем ( государственной либо муниципальной организацией или органом

местного самоуправления, и гражданином, на имя которого выдан ордер.

Как следует из ст. 14 Закона Российской Федерации «Об основах

федеральной жилищной политики», право социального найма жилого помещения

предоставляется гражданам, вновь получающим жилые помещения в домах

государственного и муниципального жилищных фондов, в пределах нормы жилой

площади. Жилище, предоставляемое по договору социального найма, не

ограничивается сроком владения и пользования. При этом за гражданами,

проживающими в домах государственного и муниципального, и что немаловажно,

общественного жилищных фондов (поскольку ранее режим общественного

жилищного фонда был во многом аналогичен государственному), сохраняется

право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения.

В самом ордере и соответственно в договоре социального найма также

указываются члены семьи нанимателя, которые проживают (намерены проживать)

совместно с ним и, что особо следует подчеркнуть, согласно гражданскому и

жилищному законодательству (п. 2 ст. 672 ГК и ч. 1 ст. 53 ЖК РСФСР)

пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности,

вытекающие из договора найма жилого помещения. При этом совершеннолетние

члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по

обязательствам, вытекающим из указанного договора.

Второй по счёту особенностью договора социального найма можно

назвать его бессрочность по сравнению со срочностью договора коммерческого

найма.

В связи с бессрочностью рассматриваемого договора по одному

соглашению в разное время могут проживать различные граждане, т.е. состав

постоянно проживающих лиц может изменяться. При изменении состава семьи

нанимателя договор не меняется. Вместе с тем, Жилищный кодекс РСФСР

устанавливает правило, по которому совершеннолетний член семьи нанимателя

может с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи

требовать признания его нанимателем по ранее заключённому договору найма

вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае

смерти нанимателя любому совершеннолетнему члену семьи умершего.

Особый интерес вызывает вопрос о значении для рассматриваемого

договора признака возмездности.

Конституция Российской Федерации предусмотрела, что малоимущим и

иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно

предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных,

муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными

законом нормами. Перспективы такой формы распределения жилья определены в

Основных направлениях нового этапа реализации государственной целевой

программы «Жилище», утверждённых Указом Президента РФ от 29 марта 1996 г. В

Основных направлениях предусмотрено, что «должна быть сохранена практика

бесплатного предоставления жилья в государственном и муниципальном жилищных

фондах малоимущим гражданам, не имеющим иных возможностей улучшить жилищные

условия». Необходимой гарантией сохранения этой практики должна служить,

согласно тем же Основным направлениям, обязанность органов местного

самоуправления «ежегодно…устанавливать долю распределяемого жилья,

предоставляемого бесплатно (или за доступную цену) на условиях договора

найма». Следует указать и на ст. 59 Жилищного кодекса, которая

предусматривает предоставление в бесплатное пользование жилых помещений с

отоплением и освещением специалистами, перечень категорий которых и порядок

такого предоставления устанавливаются Правительством РФ.

Страницы: 1, 2, 3