Новая Зеландия

|социально-экономическое развитие страны, требующее новых офисных, |

|промышленных и жилых помещений. Не малую роль играет и многолетняя |

|тенденция мелких и средних частных инвесторов вкладывать свои сбережения|

|в строительство домов. |

| |

|Перспективы и анализ рынка недвижимости в Новой Зеландии. |

| |

|Инвестиции в недвижимость, безусловно, остаются наиболее популярной |

|формой инвестиционной активности, особенно среди малых и средних |

|инвесторов, в Новой Зеландии. Неоднократные исследования новозеландского|

|рынка лишь подтверждают верность такой политики. В настоящее время, |

|когда сложился довольно низкий интерес по кредитам, выдаваемыми банками |

|и иными финансовыми учреждениями, интерес к недвижимости среди |

|инвесторов лишь укрепился. Какие же объекты недвижимости становятся |

|предпочтительными в плане эффективности вложений? |

| |

|Попытаемся проанализировать цифры, опубликованные New Zealand Property |

|Council на конец 2001 года. |

| |

|За истекший год (2001) общий объем вложений в рынок новозеландской |

|недвижимости остался практически на прежнем уровне, а в некоторых |

|областях оценочная стоимость недвижимость упала в цене (иногда до 7%). В|

|основном это произошло на рынке офисных помещений. |

| |

|Между тем общая прибыль, получаемая от инвестиций в новозеландскую |

|недвижимость, осталась на весьма высоком уровне. Например, некоторые |

|офисные здания низкого качества в центральных деловых районах |

|большинства городов дают до 12% интереса после уплаты счетов на |

|коммунальное обслуживание, ремонтные работы и уплаты налогов на |

|недвижимость! Уверенно можно сказать, что данные цифры выше, чем цифры |

|прибыли по инвестициям в акции и ценные бумаги. |

| |

|Средние же показатели по офисным помещениям, по мнению Property Council,|

|составляют следующие величины возврата: |

|Центральный деловой район Веллингтона - 8.53%, |

|Не центральные районы Веллингтона - 7.69% |

|Не центральные районы Окленда - 7.2% |

|Не центральные районы провинциальных городов - 7.01% |

|Центральные районы провинциальных городов - 4.42% |

|Центральные районы Окленда - 1.1% |

|Итак, что же стало лучшим объектом инвестиции в недвижимость в 2001 году|

|в Новой Зеландии? Уверенно можно сказать - помещения для магазинов! |

|Торговые площади любого характера, но особенно в крупных торговых |

|центрах, в среднем выходя на показатель 11.89%. Но, к сожалению, большие|

|торговые площади (более 1000 кв.м.) поле деятельности больших |

|инвесторов, т.к. требуют миллионных инвестиций. |

| |

|Инвестиции в торговые площади оказались значительно более прибыльными, |

|нежели все иные виды инвестиций в недвижимость (промышленные или офисные|

|помещения) в Новой Зеландии и средний процент интереса по ним составил |

|10.33%. |

| |

|Что же касается инвестиций в промышленные объекты недвижимости в Новой |

|Зеландии, лидером стали пригороды Окленда с общим возвратом 8.92% |

|(средний показатель промышленных площадей недвижимости Окленда составил |

|7.88%). Далее следуют промышленные объекты недвижимости Красчерча с |

|показателем 9.22%. |

| |

|Инвестиции в недвижимость - лес Ваше богатство. |

| |

|Давайте очень кратко остановимся на несколько необычном, но весьма |

|популярном типе инвестиций в Новой Зеландии, каковым являются инвестиции|

|в леса. С каждым годом объем инвестиций в леса растет, а прибыльность |

|продолжает оставаться на весьма высоком уровне. |

| |

|Отличительной особенностью Новой Зеландии является ее климат. Климат |

|уникален и, нелишне заметить, что из 4-5 миллионов гектаров территории |

|Земли с быстрорастущими лесами, 25% приходится на Новую Зеландию. Это и |

|стало причиной того, что 97% заготавливаемой в Новой Зеландии древесины |

|производится из искусственно выращиваемых лесов. На протяжении последних|

|100 лет промышленной практики выращивания лесов, Новая Зеландия стала |

|одним из признанных лидеров в этой области. И спрос на произведенную в |

|Новой Зеландии древесину растет во всем мире. |

|Несмотря на то, что, как мы уже сказали, история искусственных лесов в |

|Новой Зеландии насчитывает столетие, до 80-ых годов ХХ века они |

|практически не играли какой-либо существенной роли на международном |

|рынке поставок древесины. Приватизация же государственных лесов, |

|совпавшая по времени со значительным сокращением промышленной вырубки |

|леса в Северной и Южной Америке, кардинально изменили ситуацию. |

|Искусственно выращиваемые леса, вырубка которых не причиняет вреда |

|экологии планеты, стали не просто фактом экономики Новой Зеландии, но и |

|объектом пристального внимания новозеландских и международных |

|инвесторов. Говоря об экологии, надо напомнить, что всего 5% территории |

|Новой Зеландии, занятые искусственными лесами, позволяют обеспечить |

|сохранность от промышленной вырубки новозеландских естественных лесов и |

|обеспечивают весомую часть рынка лесной продукции Азии и иных регионов |

|мира. |

| |

|Инвестиции в леса Новой Зеландии можно условно разделить на три |

|разновидности: |

|Инвестиции в засадку и разведение новых промышленных лесов; |

|Покупка существующих промышленных лесов на различных этапах их |

|выращивания; |

|Инвестиции в лесообрабатывающие предприятия. |

|Как и в большинстве других областей промышленности, инвесторы могут |

|покупать акции или доли в существующих промышленных лесах Новой |

|Зеландии, предприятиях и компаниях. В связи с высокой рентабельностью |

|операции по покупке и продаже уже растущих лесов (особенно на стадии их |

|промышленной готовности) весьма ограниченны на рынке. Рынок же покупки |

|животноводческих ферм для последующей разработки, засадки и развития |

|промышленного леса, наоборот, весьма доступен прямым инвесторам. |

| |

|Безусловно, как и в большинстве отраслей промышленности, выращивание |

|промышленных лесов требует должного технического управления и контроля. |

|На всех этапах развития леса должны подвергаться прореживанию, уходом за|

|кроной деревьев и это требует постоянного использования наемных рабочих |

|и персонала. Тем не менее, природные условия Новой Зеландии, практически|

|полное отсутствие болезней и вредителей, возможность страховать лес от |

|пожара (хотя исторически пожары промышленных лесов практически не |

|случаются) позволяют значительно снизить риски для инвесторов. И главным|

|фактором, как мы упомянули, остается то, что новозеландские леса растут |

|в несколько раз быстрее, чем конкурентные в иных странах! |

| |

|Ниже мы приводим таблицу, которая хоть и не может являться моделью |

|инвестирования, тем не менее, дает идею рентабельности промышленных |

|лесов Новой Зеландии. В приводимой таблице не даются поправки на |

|инфляцию и налоги и это требует более детального рассмотрения (так, |

|например, для новозеландских инвесторов себестоимость развития леса |

|может быть зачтена в не налогооблагаемые расходы). |

|Начальные вложения - Покупка земли (US$1,300 -3, 500 за гектар) |

|1-ый год - Подготовка территории леса и засадка (US$ 350-1,300) |

|5-ый, 7-ой и 9-ый год - Прореживание и уход за кроной деревьев |

|(US$300-600) |

|С начала развития до 29-ого года - Управление и иные расходы (US$ |

|50-150) |

|29-ый год - Рыночная стоимость проданной древесины (500 -800 куб.м. на |

|гектар) US$ 30,000 -50,000 |

|Таким образом, показатель IRR составляет 7% - 11%. |

| |

|Покупка дома или аренда? Проблемы выбора в Новой Зеландии. |

| |

|Для многих из нас вопрос покупки собственного дома рано или поздно |

|становится приоритетным. Наверное, это особенно заметно в Новой |

|Зеландии, где покупка собственного дома, по прежнему является одной из |

|основных жизненных задач и устремлений большинства новозеландцев. Общее |

|настроение страны не может отразиться и на нас, новых новозеландцах, и |

|мысль о том, что многие семьи в европейских странах даже и не помышляют |

|о необходимости для себя покупки собственного дома и поколениями живут в|

|арендованных домах, постепенно отдаляется. Тем не менее, если взглянуть |

|на среднюю цену дома в Окленде в $224,000, то очевидно, что даже скопить|

|сумму, необходимую для разумного депозита, не всегда представляется |

|реальным для недавно иммигрировавшей семьи. Поэтому аренда и становится |

|столь полезной альтернативой. |

| |

|Покупка дома или аренда - как принять решение. |

| |

|Безусловно, решение покупать или арендовать дом, не всегда просто и |

|очевидно. И единственно правильного ответа на этот вопрос найти очень |

|трудно , если принимать во внимание финансовую сторону вопроса и вопрос |

|стиля жизни. |

| |

|Давайте рассмотрим два примера. |

| |

|Дмитрий и Настя недавно приехали в Новую Зеландию. Им чуть больше 30 и |

|они собираются покупать дом потому что «это надежно, выгодно и создает |

|прочную семейную базу». |

| |

|Давайте предположим, что они покупают дом стоимостью $200,000 и берут |

|для этого кредит $150,00 (75% общей суммы). При этом они должны уже |

|иметь сбережения для оплаты депозита $50,000, оплатить расходы банков и |

|юристов, возможно, произвести небольшой ремонт в новом доме. |

| |

|Роман и Вера, также чуть старше 30 лет и , также, приехали в Новую |

|Зеландию пару лет назад. |

| |

|Они решают арендовать дом за $300 в неделю. Таким образом, они живут в |

|практически таком же доме как и первая пара. Чтобы уровнять условия |

|задачи, предположим, что они так же имеют сбережения $50,000, которые |

|они решают инвестировать. |

| |

|Покупка или аренда дома - инвестиционная сторона проблемы. |

| |

|Если мы хотим оценить два приведенных примера исключительно с финансовой|

|стороны, краеугольным для нас станут вопросы - сколько потеряет |

|недвижимость в цене и сколько можно заработать, инвестируя $50,000. |

| |

|В 70-ые, 80-ые годы Новая Зеландия испытала существенное повышения цен |

|на недвижимость. Основой этому служили, прежде всего, инфляционные |

|процессы в экономике. В последние же десять лет экономика вышла из |

|спада, и инфляция остается на уровне около 1,7% в год. Все это, |

|естественно, нашло свое отражение и на рынке недвижимости. Несмотря на |

|то, что ряд объектов недвижимости по-прежнему продолжает расти в цене, |

|цена жилых домов растет только в динамике роста инфляции. |

| |

|Соответственно, возвращаясь к нашему примеру, стоимость дома будет |

|увеличиваться в абсолютных величинах на 2-3 %% в год. |

| |

|В то же время, инвестировав $50,000 в ориентированные портфолио можно |

|получать в районе 8% в год после налогообложения. |

| |

|Покупка или аренда дома - выгодность инвестирования. |

| |

|А теперь посмотрим на обе наши супружеские пары через десять лет. |

| |

|Принимая в основу инфляционную рамку 2,5% в год, стоимость дома Дмитрия |

|и Насти составит $256,000. К этому времени они смогли вернуть часть, |

|полученного на покупку дома кредита, и сейчас должны банку $120,000. |

|Таким образом, их доходная часть составила $136,000 (не учитывая |

|комиссионного вознаграждения агентов по продаже недвижимости, если они |

|решат дом продать). |

| |

|Другая супружеская пара из нашего примера, Роман и Вера, вложив в |

|инвестиционные портфолио $50,000 и, получая на них 8%, через десять лет |

|имеют $108,000. |

| |

|Таким образом, на первый взгляд, Дмитрий и Настя, взяв кредит и купив |

|дом оказались в более выгодном финансовом положение через десять лет. |

|Конечно, можно аргументировать и сказать, что и Роман и Вера могли взять|

|кредит и вложить его в свой инвестиционный портфолио, но это уже выходит|

|за рамки нашего примера. |

| |

|Тем не менее, покупка дома, не означает прекращение затрат на жилье. |

|Ежегодная средняя уплата налога и страховки составит около $1,000. |

|Ремонт и реновации в доме минимально составят $1,000 в год на |

|десятилетнем периоде. Все это, совместно с выше упомянутой комиссией |

|агентов при продаже дома, приведет обе супружеские пары в нашем примере |

|к равным финансовым показателям. |

| |

|Таким образом, с финансовой точки зрения вопрос «арендовать дом или |

|покупать дом» не имеет очевидного ответа. Да, его не может быть в |

|саморегулирующейся конкурентной экономической ситуации, иначе постоянно |

|происходил бы отток средств с рынка аренды на рынок строительства и |

|обратно. |

| |

|Если Вы не являетесь специалистом, профессионально занимающимся |

|инвестирование в недвижимость, Вам стоит относится к решению этого |

|вопроса исключительно с точки зрения определения стиля жизни, наиболее |

|отвечающего интересам Вашей семьи. |

| |

| |

|16. Приложение. |

| |

|Новая Зеландия. Окленд |

|Угроза русского вторжения беспокоила многих задолго до "холодной войны".|

|В XIX веке в числе обеспокоенных оказалась, как ни странно, Новая |

|Зеландия, о которой в России, возможно, и слышали, но далеко не все. И |

|маленькая, но гордая страна решила не сдаваться русским без боя и стала |

|возводить защитные сооружения… |

| |

|Победа России в Отечественной войне 1812 г. имела самые непредсказуемые |

|последствия, причем за много тысяч километров от границ Российской |

|империи. Разгром Наполеона русскими войсками так напугал австралийцев и |

|новозеландцев, что они практически весь XIX век ожидали русского |

|вторжения. Ход мыслей при этом был приблизительно такой: русские |

|разгромили лучшую армию мира и лучшего полководца наших дней. В Европе |

|им делать больше нечего. Теперь-то они уж точно захотят прибрать к рукам|

|наши благодатные земли. Причем и Новая Зеландия, и Австралия считали, |

|что именно их территории будут атакованы в первую очередь. Подробно |

|объяснять, почему будет так, а не иначе, генералы обеих сторон на себя |

|труд не брали. Зато им так основательно удалось запугать свои |

|правительства и народы концепцией русского вторжения, что средства на |

|защитные сооружения были выделены немедленно. Началось срочное |

|возведение береговых линий обороны, которые могли бы в любой момент |

|отразить самое коварное нападение вражеской эскадры. |

|Хотя, если говорить точнее, бурное строительство началось несколько |

|позже, поскольку в самом начале XIX века полноценных государств в этом |

|районе Тихого океана еще не существовало. Австралия была английской |

|колонией для каторжников, а в Новой Зеландии шли ужасные гражданские |

|войны между коренными островитянами - маори. И тем не менее работы |

|начались. И лучший тому пример - Окленд. |

| |

|Двадцать пять лет до 1865 г. этот город был столицей Новой Зеландии. И |

|как раз в это время здесь и были построены главные фортификационные |

|сооружения. Дело в том, что Окленд - единственный город в мире, |

|расположенный сразу на двух побережьях - Тасманова моря и Атлантического|

|океана. Пять поселений, при слиянии которых и образовался Окленд, |

|располагались в очень узком месте Северного острова, а потому город, чья|

|территория составляет сегодня пять с половиной тысяч квадратных |

|километров, и получил такое необычное расположение. В таких условиях сам|

|Бог велел атаковать столицу с моря, а потому нужно было позаботиться о |

|надежной системе обороны, что и было сделано. |

| |

|Чтобы вплотную подойти к городу, нужно вначале пройти через узкий |

|пролив, названный еще в древности племенами маори, обитавшими на |

|близлежащих вулканах, Ранготото. В переводе это значит "кровавое небо". |

|По всей видимости, такое название пролив получил из-за вулкана, |

|расположенного поблизости. Но дело не в этом. Как раз напротив этого |

|вулкана находится холм Северная голова, который новозеландские |

|фортификаторы решили превратить в непреступную крепость. "Северная |

|голова" стала первой, но отнюдь не последней линией обороны. На первый |

|взгляд это самый обычный холм. Но это не так. Все внутренности этой горы|

|изрыты многими километрами бетонных тоннелей, подземных ходов, бункеров |

|и прочих военных сооружений. Причем разобраться в них сегодня уже |

|практически невозможно. Конечно, наблюдательные пункты, входы в шахты, |

|места, где находились береговые орудия, обнаружить нетрудно. Они |

|облепили гору со всех сторон. Естественно, ведь сначала неприятеля |

|должны были встретить дальнобойные орудия. Если вражеским кораблям все |

|же удавалось прорваться в залив, то в дело вступали орудия ближнего боя.|

|Но главное - все, что находится снаружи, каким-то непостижимым образом |

|соединялось внутри. А поскольку все это неоднократно перестраивалось, |

|понять что где находится сегодня, не представляется возможным. Одних |

|только капитальных реконструкций форт Северная голова пережил на своем |

|веку целых три. Во время Англо-бурской войны в начале XX века, во время |

|Первой мировой войны и, конечно, во время второй мировой. |

| |

|Но это было еще не все, что приготовили хитроумные новозеландцы |

|потенциальным врагам. Если же неприятельской эскадре все же удавалось |

|подавить Северную голову и пройти к городу, то наступала очередь второй |

|линии обороны, а точнее, Форта-Виктории, пушки которого легко |

|простреливали все пространство внутреннего залива. На самой вершине горы|

|до сих пор стоит пушка, прикрытая бронированным козырьком. Она должна |

|была вести навесной огонь, используя только данные многочисленных |

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8