|
Курсовая работа: Оценка собственностиИсходя из объема предоставленной информации об объекте оценки и объектах-аналогах, рассмотрим определение рыночной стоимости оцениваемого объекта в рамках сравнительного подхода с использованием метода прямого сравнительного анализа продаж. Метод прямого сравнительного анализа продаж (МСП) в настоящее время наиболее востребован в российской оценочной практике. Данное обстоятельство связано с характером используемой в данной процедуре информации и ее доступности при проведении индивидуальной оценки недвижимости. Расчет стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж, с учетом основных элементов сравнения. Информация об объектах-аналогах приведена в таблице 2.2 Таблица 2.2
Определение стоимости оцениваемого объекта, в рамках сравнительного подхода, методом соотнесения цены и дохода. Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположении, что величина дохода приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости. В зависимости от вида приносимого недвижимостью дохода можно использовать валовый рентный мультипликатор (GRM) и общей коэффициент капитализации (OAR). Валовый рентный мультипликатор (Gross rental multiplier,GRM)(или мультипликатор валовых рентных платежей, МВРП): GRM(МВРП)= Цена продажи ÷ ПВД (или ДВД) Таблица 2.3 Определение величины среднего валового рентного мультипликатора
Рассчитаем средний МВРП по аналогам: (1400000÷230000 + 1300000÷208000 + 1100000÷190000)÷3 = 6,05 МВРП не корректирует на различия между объектом оценки и сопостамыми аналогами, т.к. в основу расчета МВРП положены фактические арендные платежи и цены продаж, в которых уже учтены указанные различия. Стоимость оцениваемого объекта с использованием метода соотнесения цены и дохода: 220000 * 6,05 = 1331000 у.е. Проведем расчет стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода с использованием метода разбивки. Метод разбивки главным образом применяют для разбивки общей суммы износа в соответствии с вызвавшими ее причинами. Метод дает положительный результат при недостаточности информации для метода схожих продаж (что соответствует нашему варианту) или метода срока службы и предполагает следующие этапы: 1) расчет физического износа здания; 2) расчет функционального устаревания; 3) расчет внешнего устаревания; 4) определение остаточной стоимости зданий как разницы между полной восстановительной стоимостью зданий и расчетной величиной выявленного физического износа, функционального и внешнего устаревания. Из заданного отношения площадей отдельных элементов оцениваемого комплекса определяем площадь каждого (М:П:С – 1:4:4); если х = 1, тогда х + 4х + 4х = 4500; 9х = 4500; х = 500. S магазина = 500 м2 ; S павильона = 2000 м2 ; S склада = 2000 м2 ; Рассчитываем полную восстановительную стоимость оцениваемого комплекса путем расчета полной восстановительной стоимости каждого элемента объекта оценки и суммированием полученных значений. |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Рефераты бесплатно, реферат бесплатно, сочинения, курсовые работы, реферат, доклады, рефераты, рефераты скачать, рефераты на тему, курсовые, дипломы, научные работы и многое другое. |
||
При использовании материалов - ссылка на сайт обязательна. |