Дипломная работа: Анализ рынка недвижимости

Гласность нормотворчества — публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.

Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.

Разделение полномочий между регулирующими органами — нормотворчество и нормоприменение — не должны совмещаться в одном лице.

Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.

Применение дополнительных мер защиты, на рынке жилых помещений граждан группы риска — несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.

Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками — коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлтеров; оценщиков и др.).

Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территорий и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.

Представительные органы, государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.

Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной.

Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.

Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям.

1.1.4 Формы государственного регулирования

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

ü  идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);

ü  инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

ü  профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;

ü  эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;

ü  регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;

ü  верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;

ü  контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов:

1) государственные и муниципальные органы и организации;

2) государственные и иные нормативные акты. В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

— путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;

— косвенным воздействием или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:

·  создание нормативной базы — законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;

·  удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости — лицензирование, регистрация;

·  установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

·  контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

·  введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке;

·  выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Административное управление основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения.

Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:

1) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);

2) регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка);

3) выпуска и обращения жилищных сертификатов;

4) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, субсидий;

5) реализации государственных целевых программ;

6) амортизационной политики;

7) внешнеэкономической деятельности.

1.2 Оценка недвижимости

Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс её определения.

Оценка недвижимости – это начальный этап глобального процесса на рынке недвижимости. Существует несколько подходов для оценки недвижимости, но даже при оценке одного объекта, мы получим различный результат.

Вообще для оценки недвижимости, необходимо определить для себя стадии работы, конечно же на первоначальной стадии мы собираем информацию, проверяем её достоверность, эта информация должна быть предоставлена надёжными источниками.

Затем мы применяем методику для оценки недвижимости, для каждого объекта свои особенности расчёта.

В настоящее время необходимо учитывать множество факторов, при окончательной оценке жилья.

1.2.1 Виды стоимости, концепции стоимости жилья

Объект недвижимости может быть иметь «несколько» стоимостей в зависимости от потребностей субъектов рынка недвижимости (целей оценки), то есть стоимость объекта недвижимости для нужд, страхования будет отличатся от стоимости, рассчитанной для продажи, залога и т.д. Например, основанием расчета стоимости для нужд страхования будет являться стоимость замещения подверженных риску элементов, для залога – способность имущества принести доход при прекращении выплаты кредита.

Основные виды стоимости недвижимости: рыночная стоимость, стоимость в эксплуатации, для целей налогообложения, инвестиционная, страховая, залоговая, балансовая, меновая или бартерная стоимость, стоимость арендных прав, восстановительная стоимость, стоимость замещения и ликвидационная.

Рассмотрим наиболее часто встречаемые виды стоимости:

1. наиболее распространенной является оценка рыночной стоимости недвижимости. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости на свободном рынке.

2. Стоимость в эксплуатации отражает важность объекта для конкретного субъекта, у которого может отсутствовать намерение выставить объект на продажу. Стоимость в эксплуатации основана на доходности, полезности и удобствах объекта для владельца недвижимости.

3. Стоимость для целей налогообложения базируется, как правило, на затратах (на воспроизводство объекта).

4. Страховая стоимость основана на стоимости воспроизведения (замещения) элементов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Страховую стоимость используют для целей страхования. Как правило, эта величина восстановительной стоимости или стоимости замещения без учета земельного участка. Восстановительная стоимость – это затраты на воспроизведение точной копии застрахованной недвижимости, стоимость замещения – затраты на создание аналогичного объекта.

5. Для объектов, предоставляемых в залог, определяется залоговая стоимость – стоимость имущества, которую кредитор рассчитывает получить при продаже объекта недвижимости на рынке в случае невозврата кредита. Залоговая стоимость учитывается при определении величины выдаваемой ссуда.

6. Инвестиционная стоимость – это стоимость капитальных вложений для конкретного инвестора с учетом его требований к инвестициям.

7. Ликвидационная стоимость определяется при ликвидации предприятия по решению собственника или судебного органа. Ликвидационная стоимость – это вынужденная для владельца цена продажи имущества в сроки меньше, чем достаточные для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей. Таким образом, в зависимости от целей оценки требуется определение различных видов стоимости. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости. Достижение соответствия между целью оценки и определяемым видом стоимости – залог успешной работы оценщика.

1.2.2 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости

Итак, в целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

1.  Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени).

2. Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).

3. Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).

4. Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).

5. Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.

6. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

Итак, с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.

1.3 Основные индикаторы рынка недвижимости Санкт-Петербурга

Индикаторы цен на рынке квартир, комнат, офисной и торговой недвижимости характеризуют общее состояние и тенденции различных сегментов рынка недвижимости. Ценовые индексы показывают динамику средних цен предложения и арендных ставок в различных сегментах рынка недвижимости. Индикаторы спроса показывают активность покупателей на вторичном рынке и на рынке строящегося жилья.

Индекс активности рынка

Данный индикатор показывает долю квартир, впервые выставленных на продажу от общего объема предложения на вторичном рынке жилья. Характеризует изменение активности предложения на рынке жилья Санкт-Петербурга

Индекс ценовых ожиданий продавцов

Данный индикатор показывает соотношение средней цены предложения впервые выставленных объектов на вторичном рынке жилья к средней цене предложения по рынку. Характеризует изменение ценовых ожиданий продавцов на рынке жилья Санкт-Петербурга

Индекс арендных ставок

Данный индикатор показывает соотношение текущей средней цены предложения на рынке аренды квартир и комнат к январю 2008 года, характеризует изменение арендных ставок на рынке жилья Санкт-Петербурга.

Индекс доходности

Данный индикатор показывает среднюю доходность от аренды жилья при покупке квартиры сегодня в Санкт-Петербурге, % годовых.

Изменение цен на квартиры в районах

Данный индикатор показывает текущий средний уровень цен предложения на вторичном рынке и рынке строящегося жилья по административным районам Санкт-Петербурга.

Цены по типам квартир на первичном рынке жилья

Данный индикатор показывает динамику и текущий средний уровень цен предложения на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга по типам квартир

Цены по типам квартир на вторичном рынке жилья

Данный индикатор показывает динамику и текущий средний уровень цен предложения на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга по типам квартир.

Цены по типам домов на вторичном рынке жилья

Данный индикатор показывает динамику и текущий средний уровень цен предложения на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга по типам домов.

Цены по типам домов на первичном рынке жилья

Данный индикатор показывает динамику и текущий средний уровень цен предложения на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга по типам домов.

Цены на комнаты на вторичном рынке жилья

Данный индикатор показывает динамику и текущий средний уровень цен предложения на комнаты на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга. Вначале года очень много предложений, на данном этапе меньше.

Активность спроса на первичном рынке жилья

Данный индикатор показывает количество первичных обращений граждан по поиску жилья на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга и характеризует активность покупательского спроса. В феврале больше всего, сейчас спад.

Активность спроса на вторичном рынке жилья

Данный индикатор показывает количество первичных обращений граждан по поиску жилья на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга и характеризует активность покупательского спроса.

Активность спроса на рынке аренды жилья

Данный индикатор показывает количество заявок на найм жилья на рынке Санкт-Петербурга и характеризует активность спроса на рынке аренды жилья.

Арендные ставки на рынке коммерческой недвижимости

Данный индикатор показывает динамику и текущий средний уровень арендных ставок на офисные и торговые помещения в Санкт-Петербурге

Цены на рынке коммерческой недвижимости

Данный индикатор показывает динамику и текущий средний уровень цен предложения на офисные и торговые помещения в Санкт-Петербурге.

Различные публикации о тенденциях на рынке недвижимости

Результаты социологических опросов

Независимо от ситуации на рынке недвижимость растет спрос на социологические исследования, это объясняется тем, что для всестороннего анализа рынка недвижимости необходимо идеальное сочетание математических, статистических и социологических методов исследования. Применение социологических методов помогает выявить факторы, влияющие на развитие рынка, что способствует полноте получения информации для анализа и прогнозирования рынка недвижимости, позволяет узнать мнение представителей целевых групп, подсказать развитее рынка, выявить эффективность рекламных кампаний, известность на рынке.
На выставке-семинаре «Жилищный проект» используется метод опроса (анкетирования) участников и профессионалов рынка недвижимости. С привлечением Городской справочной по недвижимости «Квартирный Вопрос» применятся система телефонных опросов населения, как потенциальных покупателей, так и посредников, работающих на рынке недвижимости.

Методы, используемые при опросах:

  Глубинные структурированные интервью (качественный метод) с потенциальными потребителями и потенциальными покупателями, арендаторами объектов жилой и коммерческой недвижимости.

  Анкетирование, опросы (количественный метод) представителей целевых групп на тестирование знания брендов строительных компаний и исследуемых объектов жилой и коммерческой недвижимости.

  Глубинные структурированные интервью (качественный метод) с экспертами рынка жилой и коммерческой недвижимости, имеющими опыт продаж и продвижения.

Применение различных социологических методов (как в комплексе, так и с использованием одного из методов), предоставляют возможность получения уникальной информации о рынке, о потребителях, конкурентах и возможность оценки эффективности рекламных кампаний.

В основном использование социологических методов направлено на получение следующих результатов:

  Описание факторов, влияющих на поведение потребителя на рынке недвижимости;

  Определение целевой аудитории– демография, психография;

  Описание возможного поведения потребителей (в целом и по различным группам);

  Оценка параметров потребления и предпочтений;

  Поведение респондента (и/или лиц, влияющих на выбор) при выборе объекта недвижимости;

  Описание личного опыта респондента от сотрудничества с участниками рынка;

  Тестирование рекламных материалов;

  Описание целевой аудитории по параметрам приобретения и пользования недвижимостью - отношение к приобретению недвижимости, распределение доходов при накоплениях, наиболее популярные источники информации;

  Описание психографических особенностей целевой аудитории (стиль жизни, потребления, накоплений и трат).

2.1 Оценка недвижимости: подходы и методика

Оценка недвижимости, это один из основных этапов на рынке недвижимости. Каждый объект должен быть чётко оценён, сходя из различных характеристик, начиная от кв. метров и заканчивая уровнем престижности района, развитой инфраструктуре.

Для начала оценки необходимо исследовать рынок, изучить потребительские предпочтения, соотношения тех или иных видов недвижимости, а точнее их коммерческое или некоммерческое пребывание

Цели оценки недвижимости могут быть различны (купля-продажа объекта, страхование и имущественные споры, налогообложение недвижимости, реализация инвестиционных проектов, кредитование под залог и др.), им соответствует несколько видов стоимости. Перед началом проведения работ по оценке недвижимости оценщику необходимо определить вид стоимости, применимый в данной ситуации. В отчете необходимо отразить оцениваемый вид стоимости и обосновать его выбор.

Для оценки недвижимости существует несколько подходов: сравнительный, доходный и затратный.

Доходный подход используется для оценки инвестиционных проектах и в расчёте долей муниципалитета и частных лиц, инвестирующих в капитальное строительство или реконструкцию. Т.е. подход, используемый для предполагаемых доходов объектов – стоимость объектов недвижимости равна стоимости будущих доходов от её использования. Стоимость денежных ресурсов зависит не только от величины их предложения, но и от условия их предоставления и возврата. Поэтому покупатель объекта недвижимости, нацеленный на получение прибыли от её использования, должен сравнить свои расходы на покупку недвижимости и планируемый доход. Если купленный за 1 000 000 руб. объект может давать прибыль в течении последующих 10 лет по 100 000 руб. в год, после чего полностью потеряет свою стоимость, то через 10 лет покупатель всего лишь сможет вернуть свои средства. При этом, вложив их в банк, он в течении тех же 10 лет получал бы процент по вкладу.

Любые вложения в недвижимость неизбежно связаны с риском, обусловленным многими факторами. Риск зависит от стабильности общественно-политической и экономической ситуации. Очевидно, чем большему риску готов подвергнуть инвестор свои средства, тем больший доход планирует он получить от их вложения.

Ещё один важный момент: будущие доходы должны компенсировать не только затраченные инвестиции, но и потери, вызванные тем, что какое то время эти инвестиции не работают.

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления, либо замещения объекта с учётом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. Однако, следует учитывать, что затраты на создание объекта недвижимости не являются эквивалентом его рыночной стоимости. Поэтому сфера применения затратного подхода достаточна узка и используется при отсутствии достаточной информации, при оценки стоимости недвижимости; при страховании недвижимости, когда страховая сумма, страховой взнос, страховое возмещение определяются, исходя из затрат страхователя; при оценке специализированных зданий (школ, больниц, вокзалов, и т. д); при начислении установленных законодательством налогов и сборов; в переоценке основных фондов.

Оценка имущества затратным методом осуществляется поэтапно.

Рыночный (сравнительный) подход – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними, где стоимость объекта не может превышать стоимости аналогичных объектов с идентичными характеристиками. В своей работе я рассмотрю именно рыночный подход, а точнее метод парных продаж, который состоит в определении рыночной стоимости путём рассмотрения цен продаж сопоставимых участков как рыночной стоимости оцениваемого участка.

Этот метод, по моему мнению является наиболее удачным, но новичку на рынке недвижимости достаточно сложно определить точную цену, полагаясь на логику и первичную информацию, здесь нужно быть специалистом среднего класса.

2.1.1 Исследование рынка недвижимости по категориям

Этап в исследовании рынка, позволяющий перейти от общих его характеристик к анализу ситуации по отношении к конкретному объекту или их группе, является сегментация рынка, позволяющая сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта решения предпринимателя.

Отличительные особенности рынка недвижимости являются:

ü индивидуальность ценообразования;

ü высокий уровень транзакционных издержек;

ü важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;

ü высокая зависимость цен, доходности и рисков от состояния региональной экономики;

ü многообразие рисков;

ü низкая ликвидность товара на рынке;

ü слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.

В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.

С другой стороны рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Это:

·  труднодоступность достоверной информации;

·  ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие);

·  многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка

·  влияние внешних факторов (кризис).

С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5