рефераты бесплатно
 
Главная | Карта сайта
рефераты бесплатно
РАЗДЕЛЫ

рефераты бесплатно
ПАРТНЕРЫ

рефераты бесплатно
АЛФАВИТ
... А Б В Г Д Е Ж З И К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Ш Щ Э Ю Я

рефераты бесплатно
ПОИСК
Введите фамилию автора:


Дипломная работа: Анализ рынка недвижимости

Динамика средних цен предложения на рынке жилья Санкт-Петербурга (руб/кв. м)

Дата

Вторичный рынок

Первичный рынок

10.11.2008 106088 89000
09.12.2008 101257 85819
09.01.2009 99542 84766
09.02.2009 96942 83483
09.03.2009 95071 82418
13.04.2009 92076 80628
18.05.2009 89404 77579
02.04.2010 74922 73168

Из таблицы видно, идёт стабильное снижение цен, как на первичном, так и на вторичном рынке. Это падение очевидно, так как спрос населения на покупку квартир падает, количество домов вводимых в эксплуатацию падает, доходы населения сократились на 11-16% в среднем, а некоторое количество человек уволили окончательно. Все эти факторы показывают нам реальную ситуацию на рынке недвижимости, в отдельности жилья.

Спрогнозируем цены до конца 2009 года, на данный момент прослеживается нестабильная ситуация, многие говорят о «второй волне» кризиса, эксперты же уверены, что рынок жилья станет более стабильным уже к 4 кварталы 2009 года.


Из графика видно, что цены на жильё вторичного рынка упадут до 72000 руб./кв. м. В настоящий момент вторичный рынок жилья занимает более устойчивые позиции, чем в начале 2009 года, если падение и будет, то не значительно, предполагаю на весь период 2010 года цифра стоимости одного квадратного метра будет колебаться от 75 000 – до 70 000

Теперь, спрогнозируем цены на первичном рынке жилья:


В данном случае цены упадут до 70 000 руб./кв. м, что незначительно меньше относительно начала года. Желающих купить «нулёвые» квартиры становится всё больше, т.е. спрос на этом рынке падает незначительно. Если рассматривать два рынка вместе, то можно заметить незначительную разницу в цене.

Сравнивать эти рынки между собой бесполезно, т.к. один рынок - вторичный, прямо пропорционально, зависит от первичного, путём добавления и ранжирования различных факторов, влияющих на стоимость вторичного рынка жилья:

·  Спрос покупателей

·  Инфраструктура

·  Общая площадь

·  Площадь жилая

·  Месторасположение

·  Состояние объекта

·  Этажность квартиры

·  Материал строительства

·  Возможные другие изменения от первоначального вида: износ, модернизация

Приобретая объект недвижимости, всегда нужно проанализировать все варианты развития, исследовать рынок. На рынке недвижимости, как и на любом другом, выступают всегда две стороны: покупатель и продавец, поэтому всегда нужно рассматривать две стороны, чтобы наиболее точно спрогнозировать конечный результат. В настоящее время, это становится труднее с учётом кризиса, «никто не знает, что будет завтра». Аналитики расходятся во мнениях: будет ли переломный момент и когда всё придёт в норму. Мой ответ: переломного момента не будет в настоящем году, а что касается становления рынка недвижимости, как в период 2 квартала 2008 года, то это будут не скоро, т.е. пока мы не наладим все сферы связанные со строительством, а это крупная сеть смежных предприятий.

Также в пункте недвижимости важно поднять вопрос о строительстве домов из дешёвых и некачественных материалов, что может привести в дальнейшем к негативным последствиям.


3. Анализ рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга

Для анализа рынка недвижимости, прежде всего, необходимо знать, что входит в его структуры и является основополагающим. Поскольку мы рассматриваем жилищный вопрос, прежде всего это будет: постройка зданий и сооружений, их ввод в эксплуатацию. Также различные ситуации, связанные с этими вопросами, такие как: ипотечное кредитование, первичный и вторичный рынок жилья, программа федерального уровня «жилище» и конечно же кризисная ситуация на рынке недвижимости.

Объем выполненных работ по виду деятельности "Строительство" - это работы, выполненные организациями собственными силами по виду деятельности "Строительство" на основании договоров и (или) контрактов, заключаемых с заказчиками. В стоимость этих работ включаются работы по строительству новых объектов, капитальному и текущему ремонту, реконструкции, модернизации жилых и нежилых зданий и инженерных сооружений.

К зданиям относится строительная система, состоящая из несущих и ограждающих или совмещенных (несущих и ограждающих) конструкций, которые образуют надземный замкнутый объем, предназначенный для проживания или пребывания людей в зависимости от функционального назначения и для выполнения различного вида производственных процессов.

Общий строительный объем зданий определяется как сумма строительного объема выше отметки плюс минус 0,00 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть). Строительный объем надземной и подземной частей здания определяется в пределах ограничивающих поверхностей, проветриваемых подполий под зданиями, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах. По жилым зданиям строительный объем определяется по разрешениям на ввод объектов в эксплуатацию.

Общая площадь здания определяется как сумма площадей всех этажей здания (включая технические, мансардные, цокольные и подвальные), измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен, а также площадей балконов и лоджий. Площади помещений определяются по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок в уровне пола

Общая площадь жилых домов определяется как сумма площадей жилых и подсобных помещений квартир, площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, рассчитываемых с соответствующими понижающими коэффициентами в домах квартирного и гостиничного типа, общежитиях постоянного типа и других строениях, предназначенных для проживания людей (домах для престарелых и инвалидов, спальных корпусах детских домов и школ-интернатов и др.), а также жилых и подсобных помещений в индивидуальных жилых домах. К подсобным помещениям относятся кухни, передние, внутриквартирные коридоры, ванные или душевые, туалеты, кладовые или хозяйственные встроенные шкафы. В домах-интернатах для престарелых и инвалидов, ветеранов, специальных домах для одиноких престарелых, детских домах, школах-интернатах к подсобным помещениям также относятся помещения культурно-бытового назначения и медицинского обслуживания.

В общую площадь жилых домов не входит площадь вестибюлей, тамбуров, лестничных площадок, общих коридоров, а также площадь в жилых домах, предназначенная для встроенно-пристроенных нежилых помещений.

3.1 Кризисная ситуация на рынке недвижимости

Глобальный кризис, с которым мы столкнулись, стал принципиально новым для нашей страны явлением. На данный момент рынок не обвалился катастрофически, но всё же существенно затормозил свой рост. Сегодня строительные фирмы, которые рассчитывали переждать период падения спроса только за счёт внутренних резервов, испытывают нарастающие проблемы, ведь любой запас прочности имеет предел. В этой ситуации часть компаний окажутся вынуждены делать выбор между консервацией предприятия и его банкротством.

Сокращение персонала и офисных затрат, «замораживание» проектов и сворачивание финансирования уже было. На очереди – избавление от активов, которые ещё год назад считались высококвалифицированным имуществом, но сейчас их значительная часть потеряла свою ликвидность.

Объекты недвижимости, подвергнутые сегодняшней «заморозке», условно можно разделить на две группы. К первой относятся проекты, которые находятся на ранней стадии реализации. Вторая группа – строящиеся объекты различной степени готовности, завершение строительства которых откладывается из-за проблем финансирования. Однако такая процедура чревата серьёзными затратами и непредсказуемыми последствиями.

В I квартале 2009 года рынок жилой недвижимости сократился на 30% по сравнению аналогичным периодом прошлого года.

Главной тенденцией на рынке становится сокращение однокомнатных квартир и студий. Сегодня только половину покупателей приобретают недвижимость в рассрочку, остальные выплачивают всю сумму единовременно. На вторичном рынке ожидается падение цен. Большинство сделок в последнее время совершается с малогабаритными квартирами. Я считаю, что повышение цен будет возобновлено только после процесса возобновления кредитования, т.к. не все семьи способны осуществлять полный платёж. Если посмотреть уровень населения находящийся за чертой бедности, то это будет около половины города, а число среднестатистических семей не превышает 27% населения Санкт-Петербурга.

Конечно, затраты на строительство сократились в целом, на деньги на строительном рынке есть. В этом году спрос на частные дома и коттеджи больше, чем в докризисные времена. Дорогой рынок долевого строительства теряет доверие и своего клиента. Люди стали отдавать предпочтение не такой дорогой, но при этом надёжной загородной недвижимости. Спрос выстроился под проекты с разумной экономикой.

Несмотря на кризис, жилищный комитет правительства Санкт-Петербурга не намерен снижать темпы расселения коммунальных квартир. Так в нынешнем году планируется расселить около 2 тыс. коммуналок, в которых проживают 3,5 тысяч семей.

Из городского бюджета на социальные выплаты очередникам, проживающим в коммуналках, выделят 1 млрд. руб. Однако, несмотря на уменьшение финансирования на треть, расселить предполагается не меньше, чем в минувшем году. На сегодняшний день насчитывается более 109 тысяч коммунальных квартир, при этом, одной из наиболее острых проблем при расселении остаются завышенные требования жильцов и невозможность им договориться между собой. Наиболее успешным вариантом расселения остаётся выкуп всех комнат одного из соседей и переселение остальных в другие квартиры.

На сегодняшний день фактически расселены 374 коммуналок, а новым жильём обеспечены более 600 семей. За счёт инвесторов оказано содействие 2,5 тыс. семей для расселения 1080 коммунальных квартир. В 2008 году в Петербурге в рамках целевой программы получили «добро» на расселение почти 1,7 тыс. коммуналок, в которых поживают более 3,5 тыс. семей.

Конечно эти цифры недостаточны для полного решения проблемы, нужны огромные вложения, большую часть которых должны осуществлять инвесторы.

Вообще, в каждой стране кризис протекает по-разному. Для России прогноз австрийских партнёров выглядит следующим образом: в течение двух лет продолжится спад, но небольшой, в пределах 10-15%, потом 5-7 лет будет постепенный подъём рынка. Российский строительный рынок с приходом весны оживает и достаточно быстро набирает объёмы.

Кризис, как критика, в определённой степени полезен для рынка. Он спасает его от застоя, заставляет привести себя в порядок, избавиться от лишнего и начать работать более эффективно и качественно.

Объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", за 2008 г. составил 112,8% к уровню 2007 г. Т.е. в 2008 году ввод жилья составил 2, 63 млн. м. кв.

Рассматривая тему недвижимости, нельзя не затронуть такой пункт, как нацпроект: «Доступное и комфортное жилище гражданам России». Его работа проходила с 2006 по 2008 год, в марте 2009 года был упразднён сам департамент. Теперь финансирование отдельных мероприятий идёт по разряду государственной поддержки отрасли (выкуп жилья у застройщиков), либо по отдельным ведомственным категориям (квартиры для военнослужащих). Из федерального бюджета на реализацию нацпроекта было направлено 262,2 млрд. руб. больше всего «неисполненных назначений» получилось по итогам 2007 года – 19,75 млрд. руб. в 2008 году объём неисполненных обязательств составил 14,8 млрд. руб. деньги «зависли» в том числе из-за того, что было поздно принято решение о выделении бюджетных средств на покупку квартир в рамках подпрограммы «выполнение государственных обязательств по обеспечению жильём категорий граждан, установленных федеральным законодательством».

Для поддержки строительной отрасли в рамках антикризисных мероприятий Правительство РФ решило направить 32,6 млрд. рублей на приобретение уже построенного жилья для Минобороны РФ, ещё 60 млрд. руб. для поддержки системного кредитования и рефинансирования ипотечных кредитов.

Этим саамы члены счётной палаты хотят сформировать госзаказ, чтобы поскорее обеспечить жильём льготников, «с определением количества квартир, которые необходимо построить». В условиях кризиса это поможет решить две проблемы: поддержать рынок жилья и, в конечном счёте, граждан, стоящих в очередях.


3.2 Ипотечное кредитование

Проблема ипотечного кредитования существовала всегда, сейчас, во время кризиса, она выступает наиболее остро. За первые 3 месяца этого года петербургские кредиторы выдали 693 жилищные ссуды. Масштабы «ипотечного» бедствия налицо: примерно столько же в I квартале 2008 года оформил только ВТБ24. Объёмы ипотечного кредитования сократились втрое, если сравнивать с IV кварталом прошлого года, и в 10 раз относительно I квартала 2008 года. Общая сумма выданных с начала 2009 года ссуд – 1,4 млрд.

Сегодняшняя ипотека по условиям и объёмам очень напоминает 2005 год: минимальные ставки – 15-16% в рублях; первоначальный взнос от 30%. Средняя сумма займа около 2 млн. руб. многие кредиторы вынуждены пересмотреть условия, приостановить наиболее рисковые программы и внимательнее отнестись к оценке платёжеспособности клиентов. Снизился и сам процесс, клиенты не готовы брать на себя кредитные обязательства.

Госбанки («Сбер» и ВТБ24) сохранили свои позиции на рынке – совокупно 80%, хотя их объёмы кредитования тоже снизились в разы. Оставшаяся доля приходится на «Санкт-Петербург», банки, работающие по стандартам АИЖК, а также кредиторов, предоставляющих не более 10 ссуд в месяц по собственным программам.

Как и в конце 2008 года, Абсолют Банк вообще не предоставил отчёта о выданных ссудах; причину в банке не разъясняют, хотя заявляют, что ипотечное кредитование ведётся. Аналогичная ситуация с Городским ипотечным банком – цифры неизвестны.

Вдвое увеличилась выдача ссуд по программе Агентства ипотечного жилищного кредитования: региональные партнёры возобновляют сотрудничество с АИЖК (впрочем, пока доля этих кредитов в общей массе не существенна).

Если учесть, что подавляющее большинство ссуд было выдано для приобретения жилья на вторичном рынке, получается, что на них пришлось лишь 6% сделок за I квартал (всего в городе было зарегистрировано 10 703 сделки). В 2008 году, по разным оценкам (и в разные периоды), ипотечная доля рынка составляла от 15 до 30%. Очевидно, что восстановить объёмы кредитования до уровня 2008 не удастся ещё долго. Динамику ипотечного падения см. табл. 1

Банк-кредитор 2008 год I квартал 2009 года
Число кредитов за год, шт. Число кредитов за IV квартал, шт. Число кредитов, шт. Объём, млн. руб. Средняя сумма кредита, млн. руб.
Северо-Западный банк Сберегательного банка России 4217 960 416 801,5 1,92
Банк «ВТБ24» 2922 420 114 289,5 2,53
Банк «Санкт-Петербург» 2033 195 42 65,6 1,56
Городской ипотечный банк 794 118 - - -
Банки, работающие по собственным программам ипотечного кредитования 4621 47 65 150 2,3
«Городская программа ипотечного кредитования», банки-партнёры Агентства 509 24 56 105,8 1,89
Банк «КИТ-Финанс» 1290 - - - -
Банк «Абсолют» 1108 - - - -

ИТОГО

16 700 (43,2 млрд. руб.)

1646 (4,3 млрд. руб.)

693

1412,4

2,03

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5


рефераты бесплатно
НОВОСТИ рефераты бесплатно
рефераты бесплатно
ВХОД рефераты бесплатно
Логин:
Пароль:
регистрация
забыли пароль?

рефераты бесплатно    
рефераты бесплатно
ТЕГИ рефераты бесплатно

Рефераты бесплатно, реферат бесплатно, сочинения, курсовые работы, реферат, доклады, рефераты, рефераты скачать, рефераты на тему, курсовые, дипломы, научные работы и многое другое.


Copyright © 2012 г.
При использовании материалов - ссылка на сайт обязательна.