Дипломная работа: Сделки с недвижимостью

Согласно положениям, установленным ст. 67 Жилищного кодекса РФ, наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другими нанимателями.

Обмен допускается между двумя, тремя и более нанимателями, проживающими в одном или в разных домах, в одном или в разных городах, курортных, дачных поселках и других населенных пунктах. Следует также добавить, что возможен еще и обмен так называемого муниципального жилья, то есть занимаемого гражданином по договору найма, и жилого помещения, находящегося в собственности гражданина.

Предметом обмена может быть жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат, находящихся в пользовании нанимателя или принадлежащих гражданину на праве собственности.

Смежные, не изолированные комнаты, связанные общим входом, также могут являться предметом обмена.

Для обмена смежных комнат, связанных общим входом, или хотя бы одной из них требуется письменное согласие всех проживающих в них нанимателей и совершеннолетних членов их семей.

При обмене жилых помещений, занимаемых лицами, находящимися под опекой, или лицами, над которыми установлено попечительство, требуется письменное согласие соответствующих органов.

Законом предусмотрены случаи, при которых обмен жилого помещения не допускается. То есть, если:

-  к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма занимаемого им помещения;

- обмен носит фиктивный характер;

- дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд;

- дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений;

- помещение является служебным или находится в общежитии;

- в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий[44].

Нанимателю жилого помещения для получения разрешения на обмен необходимо подать заявление по установленной форме в ГУ Горжилобмен и райжилобмен. Там, на заседании соответствующей комиссии, принимается решение, разрешающее или запрещающее проведение обмена.

Обмен жилых помещений считается совершенным с момента получения обменивающимися сторонами обменных ордеров.

Недействительным обменный ордер может быть признан только в судебном порядке.

Если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах).

Перед тем, как обращаться в суд с исковым заявлением о принудительном обмене, сторона-заявитель должна подобрать варианты предполагаемого обмена.

Сторона, обратившаяся в суд с заявлением о принудительном обмене, должна представить достаточно убедительные доказательства невозможности совместного проживания.

Суд же, в свою очередь, должен учесть заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении.

С сожалением приходиться констатировать, что четкий механизм осуществления обмена жилья в случае, когда одной из сторон договора является собственник жилья, нормативно на федеральном уровне не определен. Отдельные субъекты Российской Федерации устанавливают такой механизм. В настоящее время существует нормативный документ, регламентирующий порядок обмена жилыми помещениями - "Инструкция о порядке обмена жилых помещений", утвержденная приказом № 12 Министра коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967 г. Однако эта инструкция основывалась на положениях утратившего силу ГК РСФСР и, хотя она официально не отменена, на территории Москвы не применяется. По этой причине порядок обмена жилыми помещениями может быть рассмотрен на основании "Временного положения о порядке обмена и (или) мены жилых помещений в г. Москве" 1996 г.

Это положение разработано на основании норм Гражданского кодекса РФ, федерального Закона "Об основах федеральной жилищной политики", иных документов, определяющих правовой режим жилых помещений различных форм собственности, и устанавливает правила осуществления обмена (мены) жилых помещений в г. Москве, занимаемых собственниками, нанимателями, членами ЖСК, ЖК, в условиях различных рыночных отношений в жилищной сфере. Поскольку, как уже говорилось выше, жилищные правоотношения регулируются не только федеральным законодательством, но и законодательством субъектов федерации, такую замену я представляю правомерной и целесообразной.

Гражданин-собственник жилого помещения, желающий обменять принадлежащее ему жилье с нанимателем, подает соответствующее заявление органу местного самоуправления по месту нахождения жилого помещения государственного, муниципального, общественного жилищного фонда.

В заявлении дается характеристика жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности (число комнат, размер общей и жилой площади и т.п.), указывается основание возникновения права собственности (гражданско-правовая сделка: договор передачи в порядке приватизации, наследование, выплата паевого взноса за квартиру в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива), называется правоустанавливающий документ (договор, время его совершения, номер и т.п.). В заявлении также указывается контрагент по обмену (наниматель, с которым собственник жилья желает произвести обмен) и дается характеристика жилого помещения, которое собственник жилья получит в результате обмена.

В тех случаях, когда обмениваемое жилое помещение принадлежит на праве общей собственности нескольким лицам, то заявление подается от имени всех сособственников и, соответственно, ими подписывается. Если кто-либо из сособственников не проживает в обмениваемом жилом помещении, а находится в другом населенном пункте в связи с командировкой, учебой, характером работы и т.д. либо не может явиться к должностному лицу органа местного самоуправления, принимающему заявление (например, в связи с тем, что находится на излечении в стационарном медицинском учреждении), то согласие отсутствующего сособственника на обмен жилого помещения может быть выражено в отдельном документе. Подпись такого лица должна быть удостоверена. Такое удостоверение возможно нотариусом, должностным лицом, уполномоченным на совершение нотариальных действий, организацией, в которой данный гражданин работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его проживания.

Наниматель жилого помещения, желающий произвести обмен с гражданином-собственником жилья, подает в орган местного самоуправления, по месту нахождения своего жилого помещения, заявление аналогичного содержания.

Заявление нанимателя подписывается всеми совершеннолетними членами его семьи. Согласие временно отсутствующих членов семьи нанимателя, за которыми сохраняется право на жилое помещение, может быть выражено в отдельном документе. Подпись временно отсутствующего члена семьи должна быть удостоверена кем-либо из ранее называвшихся субъектов.

После принятия органом местного самоуправления решения об обмене жилых помещений гражданам можно оформлять соответствующий договор.

Представляется, что введение нормы о том, что обращение к органу местного самоуправления должно предшествовать оформлению договора помогло бы избежать конфликтных ситуаций. Если орган местного самоуправления принимает решение об обмене жилых помещений, значит, после оформления договора обмена жилыми помещениями проблем с выдачей ордера не будет. При нарушении указанной последовательности могла бы сложиться весьма противоречивая ситуация: существует договор обмена жилыми помещениями, но орган местного самоуправления отказывается выдать обменный ордер.

Договор является основанием возникновения (перехода) права собственности, и договор как документ является доказательством того, что совершена гражданско-правовая сделка - договор обмена жилыми помещениями.

В договоре обмена между собственниками и нанимателями жилья или членами жилищных, жилищно-строительных кооперативов дается характеристика обмениваемых жилых помещений, указывается круг лиц, становящихся собственниками получаемого по обмену жилого помещения, определяется доля каждого сособственника в праве собственности.

На основании такого договора гражданин, являющийся нанимателем, имеет право требовать от контрагента по обмену передачи ему жилого помещения в собственность[45].

Гражданин-собственник жилого помещения, получающий в результате обмена жилье в пользование на условиях найма, на основании договора и ранее принятого решения органа местного самоуправления об обмене жилых помещений вправе требовать от органа местного самоуправления выдачи обменного ордера и от контрагента по обмену - передачи квартиры.

К заявлению собственника, зарегистрированного на жилой площади, подлежащей обмену, прилагаются:

- документы, подтверждающие право собственности (свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности, договор передачи, договор отчуждения - договор купли-продажи, дарения, мены и т. п.);

в необходимых случаях:

- документ, подтверждающий согласие на обмен лиц, постоянно зарегистрированных на данной жилой площади, независимо от их родства с собственником жилой площади,

- документы, подтверждающие пребывание в браке или нахождение в родстве между кем-либо из лиц, оставшихся проживать в жилом помещении, часть которого обменивается, и теми, кто туда въезжает;

- выписка из домовой книги;

- копия финансового лицевого счета из жилищно-эксплуатационной организации;

- документ, подтверждающий согласие собственника, не проживающего в жилом помещении, на обмен;

- документ, подтверждающий наличие или отсутствие тяжких заболеваний, препятствующих совместному проживанию с другими лицами.

К заявлению собственника, не зарегистрированного на жилой площади, подлежащей обмену, прилагаются:

- документы, подтверждающие право собственности (свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности, договор передачи, договор отчуждения - купли-продажи, дарения, мены и т. п.);

- выписка из домой книги о наличии всех лиц, зарегистрированных на данной жилой площади, или справка об отсутствии таковых;

- при наличии постоянно зарегистрированных лиц, независимо от родства с собственником жилой площади - их письменное согласие на обмен жилой площади (кроме несовершеннолетних членов семьи);

- копия финансово-лицевого счета из жилищно-эксплуатационной организации по месту постоянной регистрации собственника;

- в необходимых случаях - документ, подтверждающий согласие на обмен временно отсутствующих, постоянно зарегистрированных на обмениваемой площади[46].

В заявлении об обмене жилой площади должен быть указан размер жилой площади, существующей на момент составления заявления, и другие реквизиты, необходимые для обмена.

При любом расхождении в размере площади, адресе и других реквизитах в предоставленных документах к заявлению прилагается справка БТИ или поэтажный план жилого помещения, другие документы для подтверждения данных, указанных в заявлении об обмене.

Другие дополнительные данные, уточняющие необходимые обстоятельства, запрашиваются в установленном порядке.

Заявления считаются поданными со дня предоставления всех необходимых документов, о чем делается запись в заявлении об обмене с указанием лица, сделавшего их (участника обмена или его официального представителя).

Материалы об обмене жилой площадью рассматриваются на комиссиях территориальных органов управления. Решение комиссии оформляется протоколом ее заседания и подписывается всеми присутствующими членами комиссии.

В случае вынесения решения, запрещающего обмен, в протоколе делается соответствующая мотивированная запись, которая доводится до сведения сторон, участвующих в обмене.

В случае, когда обмениваемая жилая, площадь находится в собственности одного гражданина, на которой он постоянно зарегистрирован с иными лицами, обмен может быть произведен только при одновременном выезде всех совместно проживающих с собственником лиц.

При обмене государственной или муниципальной жилой площади на жилое помещение, находящееся в собственности граждан, обмен может быть разрешен только при соответствии количества участников обмена, в том числе несовершеннолетних, указанных в протоколе заседания комиссии, количеству участников, указанных в договоре отчуждения жилого помещения.

Договор отчуждения должен содержать также:

- характеристику отчуждаемого жилого помещения (место нахождения, общая и жилая площадь, количество комнат, инвентаризационная оценка и другие необходимые условия договора и реквизиты);

- указание об основании возникновения права собственности на жилое помещение, а в случае если право собственности на жилое помещение возникает у нескольких лиц, указывается вид общей собственности (долевая, совместная).

В договоре могут быть указаны дополнительные условия, относительно которых должно быть достигнуто соглашение сторон.

Договор отчуждения жилой площади при обмене жилыми помещениями требует нотариального удостоверения по месту оформления обмена. Право собственности на получаемое по обмену жилое помещение возникает с момента государственной регистрации.

До революции 1917 г. правоотношения, связанные с дарением, являлись предметом оживлённых теоретических дискуссий. Гражданское законодательство и гражданско-правовая доктрина того времени не давали чётких однозначных ответов на вопросы о понятии дарения, его правовой природе, месте этого института в системе гражданского права. Достаточно сказать, что в гражданском законодательстве той поры нормы о дарении были размещены не среди положений о договорных обязательствах, а в разделе о порядке приобретения и укрепления прав на имущество. Хотя, как подчёркивал, Г.Ф. Шершеневич, «законодательство признаёт, что дар почитается недействительным, когда от него отречётся тот, кому он назначен…».[47]

На фоне всестороннего и детального регулирования договора дарения в дореволюционном гражданском законодательстве и проекте Гражданского уложения особенно убогим представляется регулирование договора дарения в советском гражданском законодательстве.

В Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. договору дарения была посвящена лишь одна норма.

Все отношения, связанные с договором дарения, регламентировались в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. двумя статьями. В первой давалось понятие договора дарения. Вторая статья предусматривала требования, предъявляемые к форме договора.

Что касается современного российского гражданского законодательства, то в системе гражданско-правовых договоров договор дарения выделяется в отдельный тип договорных обязательств благодаря наличию некоторых характерных признаков, позволяющих квалифицировать его в данном качестве. В числе таких признаков можно назвать следующие особые черты договора дарения.

Во-первых, основной квалифицирующий признак договора дарения, отличающий его от подавляющего большинства гражданско-правовых договоров, состоит в его безвозмездности. Признак безвозмездности договора дарения означает, что даритель не получает никакого встречного предоставления со стороны одаряемого.

Если жильё передаётся при наличии встречной передачи вещи или права, то такой договор дарением не признаётся. На практике такие случаи иногда встречаются. Зачастую органы местного самоуправления или организации обусловливают предоставление муниципального жилья нуждающимся гражданам обязанностью подарить имеющуюся у них квартиру муниципалитету. При оформлении договоров обменов жилыми помещениями различных форм собственности на практике можно встретить случаи «обмена квартиры в порядке дарения». На основании п. 2 ст. 170 ГК подобные сделки признаются притворными. Вместе с тем, не превращает дарение в возмездный договор возмещение дарителю расходов, понесённых им в связи с дарением, если они по условиям договора не входят в ценность дарения.[48]

Во-вторых, признаком дарения является увеличение имущества одаряемого.

В-третьих, при дарении увеличение имущества одаряемого должно происходить за счёт уменьшения имущества дарителя.

В-четвёртых, непременным признаком договора дарения является согласие одаряемого на получение подарка. Согласно ст. 573 ГК, одаряемый вправе в любое время отказаться от дара до его передачи ему. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. При этом отказ от подаренного жилья должен быть совершён в письменной форме. Кроме того, такой отказ подлежит государственной регистрации. В таких случаях даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причинённого отказом принять жилище в дар.

Как правило, дарение жилых помещений происходит между близкими лицами (родственниками, друзьями). Вместе с тем, сторонами в договоре дарения могут выступать как граждане, так и юридические лица. В качестве одаряемого может выступать Российская Федерация, её субъекты, а также города и иные муниципальные образования в лице их органов.

В отличие от прежнего законодательства обещание дарения также признаётся договором дарения и связывает обещавшего, если таковое было сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить сделку в будущем безвозмездную передачу жилого помещения или другого имущества.

В силу ст. 575 ГК не допускается дарение жилых помещений:

-     от имени малолетних граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

-     работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

-     государственным служащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностными полномочиями или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

-     в отношениях между коммерческими организациями.

Организации, которым принадлежит жилище на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, могут подарить жилое помещение только с согласия собственника.

В исключительных случаях закон даёт возможность дарителю отказаться от исполнения договора дарения либо вообще отменить дарение. В первом случае отказаться от договора дарения можно, когда имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведёт к существенному снижению уровня жизни. Второй случай отмены дарения регулируется ст. 578 ГК, где сказано, что даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил вред дарителю.

Договором может быть установлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживёт одаряемого.

Гражданский кодекс России предусмотрел новый вид дарения - пожертвование.

Субъектами пожертвования могут быть граждане, лечебные воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, а также Российская Федерация, её субъекты и муниципальные образования. При этом на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

Организация, принимающая жилое помещение в качестве пожертвования, должна вести обособленный учёт всех операций по его использованию.

В тех случаях, когда использование пожертвованного жилого помещения в соответствии с указанным жертвователем назначением становится невозможным вследствие изменившихся обстоятельств, то оно может быть использовано по другому назначению лишь с согласия жертвователя. Использование пожертвованного имущества не в соответствии с указанным назначением или изменение этого назначения даёт право жертвователю, его наследникам или иному правопреемнику требовать отмены пожертвования.

Федеральный за­кон “О государственной регистрации прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним”[49] возложил на Министерство Юстиции России координацию ра­бот по созданию учреждений юстиции по регистрации прав, правовому контролю за деятельностью учреждений юстиции, разработке методических материалов по ведению государственной регистрации, а также назначению и освобождению от должности регистраторов прав на не­движимое имущество и сделок с ним, соблюдению Правил ведения Единого государственного реестра, обуче­нию и повышению квалификации работников системы го­сударственной регистрации.

31 января 1998 года вступил в силу Федеральный за­кон “О государственной регистрации прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним”. В стране начала созда­ваться принципиально новая система государственной ре­гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, формирование которой предусмотрено Граждан­ским кодексом Российской Федерации.             

Установлены  организации, занимающихся деятельностью по регист­рации прав на недвижимое имущество и сделок с ними. Ими являются  учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории нахождения недвижимого имущества.

Законом о регистрации определена и компетенция учреждений юстиции по государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, к которой отно­сится следующее:

1. Проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти. Эта проверка осуществляется специальными должностными лицами - регистрато­рами прав.

2. Проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

3. Государственная регистрация прав.

4. Выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав.

5. Выдача информации о зарегистрированных правах.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним регламентирован главой 3 Закона о регистрации. Процедура проведения регистрации состоит из следующих 5 этапов:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям законодательства, регистрация таких документов с обя­зательным приложением документа об оплате регистрации;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами на дан­ный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

-           внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отка­за или приостановления государственной регистрации прав;

-           совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удос­товерений о произведенной государственной регистрации прав.

Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит как сам договор продажи жилого помещения, так и переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю.

Необходимо отметить, что при заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. До момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.).  Только с момента регистрации перехода права собственности покупатель вправе совершать сделки с приобретенным жилым помещением. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" в подтверждение данного положения приводит в пример следующее дело.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5