Дипломная работа: Сделки с недвижимостью

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью. В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью. Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся. Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске.

 В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Статьей 551 Кодекса предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.

Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.[50]

Договор купли-продажи жилых помещений, как вид сделки с жильем является наиболее распространенным среди сделок, опосредующих оборот  жилых помещений. Это, естественно, влечет большое количество спорных  ситуации и накладывает необходимость участия судебной практики в определений направлений правового регулирования сделок с жилыми помещениями. Тем более, что современное законодательство регулирует этот вид договора принципиально по-новому.

Практика судов складывается в основном благодаря использованию субъектами, законные интересы  которых нарушены из-за неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательств по договору купли-продажи жилых помещений, права на судебную защиту.(ст.46 Конституции РФ).

Способы защиты в судебном порядке гражданских прав, в том числе и жилищных, весьма разнообразны, но ст.12 Гражданского Кодекса РФ тем не менее выделяет наиболее значимые из них. Это - исковое требование гражданина о признании нарушенного или оспариваемого права на жилое помещение. В большинстве случаев признание судом этого права является необходимой предпосылкой, обеспечивающей принудительное осуществление других требований. Например, требование о признании права на жилое помещение - необходимое условие для предъявления требования о выселении лица, незаконно занимающего это помещение.

Другим способом защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, взыскание убытков.

Существенной гарантией в обеспечении правовой защиты имущественных интересов граждан в сделках с жилыми помещениями выступают нормы, устанавливающие основания, по которым судом сделки могут быть признаны недействительными, и последствия, которые влечет за собой такое решение суда (ст.162, 165-180 ГК РФ).

Следует отметить, что большую роль в комплексном обобщении спорных вопросов, возникающих у судов при анализе договоров продажи недвижимости, играют Постановления Пленумов и Обзоры, а также Информационные письма Верховного  и Высшего Арбитражного Судов РФ, Постановления Конституционного Суда РФ. Отдельные решения также обогащают правовую действительность, тем более, что  судебная практика нередко выступает компромиссом между спорной ситуацией, подлежащей разрешению, и нормой права, регулирующей спорные правоотношения. Судебная практика по договорам купли-продажи жилых помещений не ограничивается жилищным законодательством. Она, в силу того, что договор является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей, отражает, прежде всего, нормы гражданского законодательства, включая общие нормы об обязательствах и договорах.

Нахождение жилых помещений в различных жилищных фондах, у различных субъектов гражданского права, социальная значимость жилых помещений, возникновение права собственности на жилые помещения по различным основаниям,  влечет применение судами смежного законодательства (законодательства о приватизации, о кондоминиумах, о жилищных кооперативах, о наследовании, норм корпоративного, налогового, административного права и др.) и использования соответствующей практики вышестоящих судов.

В связи с введением с начала 2000 года полноценного  функционирования учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с несовершенством Федерального закона “О регистрации прав на недвижимое имущество..”, подмеченным многими правоведами и самими органами юстиции, можно ожидать в ближайшее время новых судебных решений и обобщении судебной практики, которые попытаются сгладить сложившиеся противоречия, определить путь к совершенствованию системы государственной регистрации.

Задача судебной практики, на мой взгляд, состоит не только в методической (рекомендательной) помощи судебным органам  для  обеспечения единообразия применения норм материального права, регулирующих оборот жилой недвижимости, в устранении, таким образом, пробелов и других недостатков законодательства, но и в воздействии на законодателя с тем, чтобы он на основании выявленных судебной практикой спорных моментов, урегулировал отношения по возмездной передаче жилых помещений наиболее  совершенным образом, и в интересах законопослушных участников гражданского оборота, устранил возможности участия криминальных элементов на рынке жилья, обеспечил защиту жилищных прав граждан.  Подводя итог проведённой работы, нужно отметить, что, к сожалению, далеко не во всех случаях могут быть даны ответы на все возможные вопросы. Тем более что в настоящее время жилищные отношения регулируются нормативными актами различной юридической силы, принятыми в разное время (сохраняют силу некоторые акты 20-30 годов) и нередко противоречащих друг другу. На нынешнем этапе решения жилищной проблемы наметились как положительные, так и отрицательные тенденции. Положительные усматриваются в том, что расширены возможности граждан по распоряжению полученным жильём. В частности, приватизировав государственное и муниципальное жильё, гражданин может оставить его наследникам. Отрицательные, которые пока превалируют, состоят в том, что перспектива получения жилья для подавляющего большинства очередников становится всё более призрачной, а субсидии и кредиты явно не покрывают затраты на приобретение жилья в собственность. Множится число преступлений, совершаемых на почве квартирного бизнеса. В нынешних непростых условиях все ветви власти должны осознать, что без широкой государственной поддержки обеспечение граждан жильём становится для миллионов людей неразрешимой проблемой. К сожалению, осознание этих реалий сегодняшнего дня происходит крайне медленно, что наглядно можно видеть на примере жилищного законодательства, которое до сих пор остаётся некодифицированным и пребывает в крайне запущенном и противоречивом состоянии.

Нормативные акты

1.   Конституция Российской Федерации 1993 г.

2.   Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1 (1994 г.) и Ч. 2 (1996 г.).

3.   Гражданский кодекс РСФСР, утвержденный Законом РСФСР от 11 июня 1964 года. // Ведомости РСФСР, 1964, № 24, ст.406.

4.   Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной  жилищной политики" (с изменениями от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г.,10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999). // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 21 января 1993 г., N 3, ст. 99.

5.   Федеральный закон "Об архитектурной деятельности". // Собрание законодательства Российской Федерации, 20 ноября 1995 г., N 47, ст. 4473.

19. Федеральный закон “О благотворительной деятельности и благотворительных организациях от 11 августа 1995 года, № 135-ФЗ. // Российская газета, 17 августа 1995 года, С.2-4.

6.   Федеральный закон “О товариществах собственников жилья” от 15 июня 1996 года, № 72-ФЗ. // Собрание законодательства РФ, 1995, № 25, ст.2963.

7.   Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним". // "Российская газета" от 4 марта 1998 г.

8.   Положение "О порядке перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые на территории города Екатеринбурга", утвержденное Решением Екатеринбургской городской Думы от 14 октября 1997 г. № 26/10. //"Вестник Екатеринбургской городской Думы" 1998 г. N 9 стр.56-64.

Материалы практики

1.   Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. № 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом" (с изменениями от 30 ноября 1990 г.) // Сборник постановление Пленумов Верховного Суда СССР,РСФСР, РФ по гражданским делам. М. Статут., 1998.  

2.   Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 1995 г. № 38-3827-94 приводится следующее дело. // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", 1995, № 10.

3.   Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости".  // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. № 1. С. 81.

4.   Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 18 августа 1993 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1994 г., №2.

5.   Постановление президиума Краснодарского краевого суда от 18 марта 1999 г.  // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1999 г., N 8, С. 16.

6.   Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 июня 1999 г. № 2409/98 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1999 г., № 10.

7.   Постановление президиума Краснодарского краевого суда от 18 марта 1999 г.// Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1999 г., № 8, с. 16.

Литература

1.   Агарков М.М. Понятие сделки по советскому гражданскому праву// Советское государство и право. - 1946. - №5.

2.   Андреев В.К. Гражданский кодекс Российской Федерации и новейшее законодательство // Государство и право. 1996, № 4.

3.   Братусь С.Н., Венгеров А.Б.. Судебная практика в советской правовой системе. // Судебная практика как источник права. Сборник статей. М.,1995.

4.   Гражданское право России. Часть первая. Курс лекций. / Под ред О.Н.Садикова. - М.: Юрид. лит., 1996.

5.   Гражданское право. Часть вторая./ Под ред. Н.Д.Егорова, А.П.Сергеева.- СПб.: Проспект, 1997.

6.   Гражданское право. Часть первая. / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П.Сергеева.- СПб.: Изд-во ТЕИС, 1996.

7.   Жилищное законодательство: Комментарий. / Под ред. В.Ф.Яковлева, П.И.Седугина.- М.: Юрид.лит., 1999.

8.   Кичихин А., Щербакова Н. Частное жилье - собственность и сделки.// Закон, 1996, № 8.

9.   Козырь О. "Понятие недвижимого имущества" // "Закон",1999 г. № 4.

10.            Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.- М.: Редакция журнала Хозяйство и право, фирма “Спарк”, 1995.

11.            Крылов К. Новое гражданское законодательство России. // Профсоюзы, 1995, № 6.

12.            Кудрявцева Г.А. Право собственности общественных объединений по федеральному законодательству России.// Гос. и право,1998, № 4.

13.            Левадная Н. "Рынок недвижимости в Российской Федерации" // Инвест курьер ; Москва; август 1996г.

14.            Лившиц Р.З. К вопросу об источниках права. // Судебная практика как источник права. Сборник статей. М. 1995 г.

15.            Макаров Г.  Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере.- Хозяйство и право, 1998, № 3.

16.            Маковский А.Л. Дарение. М., 1996.

17.            Мозолин В.П. Право собственности в Российской Федерации в период перехода к рыночным отношениям.- М.: Институт гос. и права РАН, 1992.

18.            Морозова Л.А. Государство и собственность. // Гос. и право, 1996, № 12.

19.            Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность. - М., 1954.

20.            Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательствах. - М., 1955.

21.            Перетерский И.С. ГК РСФСР. Научный комментарий. Вып. 5. Сделки. Договоры. -М., 1929.

22.            Рабинович Н.В. Недействительность сделок и обусловленные ею последствия. Изд. ЛГУ, 1960.

23.            Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: Некоторые проблемы правоприменения.- Хозяйство и право, 1998, № 7, №8.

24.            Скловский  К "Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике" //"Хозяйство и право", 1997, № 10.

25.            Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. - М.: Юрид. лит., 1991.

26.            Суханов Е.А. Общие положения о праве собственности и других вещных правах (Комментарий ГК РФ).// Хоз. и право, 1995, № 6.

27.            Суханов Е.А. Основы гражданского законодательства. // Хоз. и право, 1992, № 1.

28.            Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности (Комментарий ГК РФ) Хозяйство и право, 1998, №6.

29.            Суханов Е.А. Юридические лица, государственные и муниципальные образования (Комментарий ГК РФ). // Хоз. и право, 1995, № 4.

30.            Толстой Ю.К. Содержание и гражданско-правовая защита права собственности в СССР. - Изд. ЛГУ, 1965.

31.            Толстой Ю.К. Еще раз о формах собственности в Российской Федерации. // Известия вузов. “Правоведение”, 1993, № 3.

32.            Утка В. "Правовые последствия самовольной постройки" // "Российская юстиция", 1999 г. , № 3.

33.            Халфина P.O. Значение и сущность договора в советском гражданском праве. -М.1990.

34.            Черноморец А.Е. Некоторые теоретические проблемы права собственности в свете ГК РФ. // Гос. и право, 1996, № 1.

35.            Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.).// Москва, Спарк,1995.

36.            Щенникова Л.В. Категория “собственность” в российском гражданском законодательстве и русской цивилистике. // Гос. и право, 1995, № 3.

[1] См. Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность. - М. 1994. - С.8.

[2] См. Шахматов В.П. Сделки, совершенные с целью противной интересам государства и общества. Томск 1966.-С.14.

[3] См. Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательствах. - М.1995. - С.60.

[4] См. Халфина P.O. Значение и сущность договора в советском гражданском праве. -М.1990.-С.80.

[5] Перетерский И.С. ГК РСФСР. Научный комментарий. Вып. 5. Сделки. Договоры. -М., 1929.-С. 6.

[6] См. Агарков М.М. Понятие сделки по советскому гражданскому праву// Советское госу­дарство и право. - 1946. - №5. - С.49.

[7] Толстой Ю.К. Содержание и гражданско-правовая защита права собственности в СССР. - Изд. ЛГУ, 1965. - С.141.

[8] Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность. - М., 1954. - С. 12.

[9] См. Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность. - М., 1954. - С. 67.

[10] См. Рабинович Н.В. Недействительность сделок и обусловленные ею последствия. Изд. ЛГУ, 1960.-С.12.

[11] Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним". - "Российская газета" от 4 марта 1998 г.

[12] Андреев В.К. Гражданский кодекс Российской Федерации и новейшее законодательство // Государство и право. 1996, № 4. С. 72.

[13] См. Кичихин А., Щербакова Н. Частное жилье - собственность и сделки.// Закон, 1996, № 8. С. 37.

[14] См. Левадная Н. "Рынок недвижимости в Российской Федерации" // Инвест курьер ; Москва; август 1996г. С. 46.

[15] См. Лившиц Р.З. К вопросу об источниках права. // Судебная практика как источник права. Сборник статей. М. 1995 г. С.23.

[16] См. Суханов Е.А. Общие положения о праве собственности и других вещных правах (Комментарий ГК РФ).// Хоз. и право, 1995, № 6. С. 28-34.

[17] См. Братусь С.Н., Венгеров А.Б.. Судебная практика в советской правовой системе. // Судебная практика как источник права. Сборник статей. М. ,1995. С27.

[18] См. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.).// Москва, Спарк,1995. С.98.

[19] Козырь О. “Понятие недвижимого имущества” // “Закон”,1999 г. № 4.

[20]  Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 21 января 1993 г., N 3, ст. 99.

[21] См. Гражданское право России. Часть первая. Курс лекций. / Под ред О.Н.Садикова. - М.: Юрид. лит., 1996. С. 303.

[22] См. Гражданское право. Часть первая. / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П.Сергеева.- СПб.: Изд-во ТЕИС, 1996. С. 430.

[23] См. Козырь О. “Понятие недвижимого имущества” //“Закон” 1999  г., № 4 .

[24] Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1996, № 9, с. 47, 61, 72. Попутно можно заметить, что договоры долевого участия, прямо направленные на приобретение конкретного жилого помещения, едва ли можно вывести из-под действия нормы ст. 554 ГК только потому, что они не имеют наименования договора купли-продажи

[25] См. Скловский  К "Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике" //"Хозяйство и право", 1997, № 10.

[26] Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 21 от 13 ноября 1997 г. // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. № 1. С. 81.

[27] Собрание законодательства Российской Федерации, 20 ноября 1995 г., N 47, ст. 4473.

[28] См. Утка В. "Правовые последствия самовольной постройки" // "Российская юстиция", 1999 г. , № 3.

[29] Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. № 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом" (с изменениями от 30 ноября 1990 г.) // Сборник постановление Пленумов Верховного Суда СССР,РСФСР, РФ по гражданским делам. М. Статут., 1998. 

[30] Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., № 1

[31] См. Жилищное законодательство: Комментарий. / Под ред. В.Ф.Яковлева, П.И.Седугина.- М.: Юрид.лит., 1999. С. 273.

[32] Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", 1995, № 10

[33] В Постановлении ВС РФ от 27 декабря 1991 года № 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" указаны объекты, относящиеся к муниципальной собственности. Ими являются объекты, в том числе жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов, в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения.

[34] Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1999 г., N 8, с. 16

[35] Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 июня 1999 г. № 2409/98 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1999 г., № 10

[36] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости"// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., № 1.

[37] "Вестник Екатеринбургской городской Думы" 1998 г. N 9 стр.56-64.

[38] Собрание законодательства Российской Федерации от 11 мая 1998 г., N 19, ст. 2069.

[39] Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., № 1

[40] Постановление президиума Краснодарского краевого суда от 18 марта 1999 г.// Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1999 г., № 8, с. 16.

[41] Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 18 августа 1993 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1994 г., № 2

[42] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам  купли-продажи недвижимости" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., № 1

[43] См. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.- М.: Редакция журнала Хозяйство и право, фирма “Спарк”, 1995. С. 437.

[44] См. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.- М.: Редакция журнала Хозяйство и право, фирма “Спарк”, 1995. С. 456.

[45] См. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.- М.: Редакция журнала Хозяйство и право, фирма “Спарк”, 1995. С. 466.

[46] См. Кичихин А., Щербакова Н. Частное жилье - собственность и сделки.// Закон, 1996, № 8.

[47] Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. По изд. 1907 г. М., 1995. С. 337.

[48] См. Маковский А.Л. Дарение. М., 1996. С. 306.

[49] Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594

[50] Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., № 1