Ипотека в гражданском праве

Основные правила ипотеки были развиты в первой части Гражданского кодекса

Российской Федерации (статьи 334 - 358), где закреплено, что общие правила

о залоге, установленные в Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда

кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Статья 4 Федерального Закона Российской Федерации от 30 ноября 1994

года “О введении в действие части первой Гражданского Кодекса Российской

Федерации”[19] устанавливает, что до приведения законов и иных правовых

актов, действующих на территории России, в соответствие с ГК, они действуют

постольку, поскольку не противоречат части первой Кодекса.

Кроме того, 22 декабря 1993 года Советом министров - Правительством

Российской Федерации были одобрены “Основные положения о залоге недвижимого

имущества - ипотеке”[20], которые, как сказано в преамбуле, являются

моделью законодательного акта об ипотеке.

28 февраля 1996 года был подписан Указ Президента Российской

Федерации “О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования”[21],

содержащий некоторые важные условия, конкретизирующие нормы Гражданского

Кодекса.

21 июля этого года принят долгожданный Федеральный Закон Российской

Федерации №122-ФЗ “О Государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним”[22], где закреплено, что право собственности и

другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их

возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в

Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним

учреждениями юстиции.

И, наконец, в середине июня 1997 года Государственной Думой во втором

чтении принят проект закона об ипотеке, одобренный Советом Федерации, но

отклонённый Президентом.

1. ПОНЯТИЕ И ПРЕДМЕТ ИПОТЕКИ.

ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ И СФЕРА ПРИМЕНЕНИЯ

Ипотекой, согласно ст. 334 ГК РФ, признаётся “залог земельных

участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого

имущества”. Указ №293 от 28.02.96 дополняет этот список нежилыми

помещениями.

В соответствии со ст. 42 закона “О залоге”, ипотекой признаётся залог

здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землёй,

вместе с соответствующим земельным участком правом пользования им.

Проектом закона об ипотеке она определяется как залог любого

недвижимого имущества.

При всех отличиях приведённых определений по существу они идентичны:

ипотека - это вид залога, где предметом выступает недвижимое имущество.

К недвижимому имуществу закон относит земельные участки, в частности,

участки из состава земель сельскохозяйственного назначение, участки недр,

обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землёй так,

что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в

том числе здания сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние

насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, а также

подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда

внутреннего плавания и космические объекты.

В проекте закона об ипотеке к имуществу, которое может быть предметом

ипотеки отнесены и строения потребительского назначения, в том числе дачи,

садовые дома, гаражи. Также предметом ипотеки могут быть и права

арендатора по договору аренды недвижимого имущества, при условии согласия

его собственника или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения,

если законом или договором не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 2 Указа №293 от 28.02.96 по договору об

ипотеке может быть заложено только недвижимое имущество, которое

принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного

ведения и права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если предметом ипотеки является недвижимое имущество, на отчуждение

которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то

такое же согласие или разрешение требуется для ипотеки этого имущества (ч.7

п.3 Указа №293 от 28.02 96). Если ипотека устанавливается на имущество,

находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого

из собственников), в том числе квартиры и нежилые помещения в жилых домах,

требуется наличие письменного нотариально удостоверенного согласия на это

всех собственников.

Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом

ипотеки, в соответствии со статьёй 135 ГК РФ считается заложенной вместе с

принадлежностями как единое целое. Часть недвижимого имущества, раздел

которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь),

кроме квартир в многоквартирных жилых домах, не может быть самостоятельным

предметом ипотеки. При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части

которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других

лиц, наряду с квартирой заложенной считается и соответствующая доля в праве

общей собственности на жилой дом. На праве общей долевой собственности

собственникам квартир в многоквартирном жилом доме принадлежат общие

помещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое,

санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры,

обслуживающее более одной квартиры (ст.290 ГК РФ). С долей в праве

собственности на общее имущество жилого дома собственник квартиры не вправе

совершать действия, которые могут повлечь её передачу отдельно от права

собственности на квартиру.

Не допускается ипотека участков недр, особо охраняемых природных

территорий, иного имущества , изъятого из оборота, на которое в

соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание,

многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в

государственной или муниципальной собственности, а так же имущества, в

отношении которого в установленном федеральным законом порядке приватизация

запрещена (ч.5 п.3 Указа №293 от 28.02.96).

Основанием возникновения ипотеки является договор. Ипотека может

возникать также и на основании закона при наступлении указанных в нём

обстоятельств, если в законе предусмотрено какое имущество и для

обеспечения какого обязательства признаётся находящимся в залоге. Так,

согласно пункту 1 статьи 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты

земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в

обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это

имущество. Плательщик ренты с предварительного согласия её получателя

вправе сдавать в залог недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение

пожизненного содержания.

Сфера применения ипотеки довольна широка. Это обеспечение

обязательств по кредитному договору (договору займа), а также обязательств,

основанных на договоре купли-продажи, аренды, подряда, перевозки грузов,

другом договоре.

2. СОДЕРЖАНИЕ И ФОРМА ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ

Гражданский кодекс РФ не предусматривает отдельного наименования для

договора об ипотеке. Проект закона об ипотеке предлагает понятие

“закладной”.[23] В данной работе будут употребляться оба наименования.

В законодательстве предусмотрены особые требования как к форме

договора, так и к его содержанию. Необходимо отметить обширный перечень

условий договора о залоге, которые признаются существенными. В соответствии

со ст. 432 ГК РФ договор не может считаться заключённым, если между

сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет залога, его оценочная

стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства,

обеспечиваемого ипотекой (п.1 ст. 339 ГК РФ).

Указ №293 от 28.02.96 несколько конкретизирует этот вопрос. Предмет

ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места

нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Также

в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество,

являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган

государственной регистрации, зарегистрировавший это право залогодателя.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению

залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном

выражении. Оценка может быть поручена и коммерческой организации

оценщиков.[24] На практике банки, занимающиеся ипотечным кредитованием,

сотрудничают с крупными риэлтерскими компаниями, имеющими собственные

отделы оценки недвижимого имущества. Стоит заметить, что сегодня при оценке

одной и той же квартиры в разных фирмах разница может достигать 10 - 15

тысяч долларов.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в

договоре об ипотеке с указанием его величины в денежном выражении,

основания его возникновения и срока исполнения. Если величина обеспеченного

ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, должны быть указаны

порядок и другие необходимые условия её определения (ч.7 п.5 Указа №293 от

28.02.96). В том случае, когда обязательство подлежит исполнению по частям,

в закладной должны быть указаны сроки соответствующих платежей и их размеры

либо условия, позволяющие определить эти размеры.

В договоре об ипотеке может быть предусмотрено, что ипотека

обеспечивает требования залогодержателя в том объёме, какой они имеют к

моменту их удовлетворения за счёт заложенного имущества, либо в

фиксированной сумме. Если в закладной указана общая фиксированная сумма

требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника

перед залогодержателем в объёме, превышающем эту сумму, не считаются

обеспеченными ипотекой.

В проекте закона достаточно подробно разработано содержание

закладной. Помимо вышеперечисленных условий закладная должна содержать:

- слово “закладная”, включённое в название документа;

- наименование залогодателя и указание места его жительства либо, если

залогодатель - юридическое лицо, место его нахождения;

- наименование первоначального залогодержателя и указание места его

жительства либо, если залогодержатель - юридическое лицо, место его

нахождения;

- название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого

обеспечивается по данной закладной, с указанием всех рек

визитов договора или иного обязательства;

- данные о должнике по обеспеченному ипотекой обязательству, если он не

является залогодателем;

- данные о других правах на это имущество (другие закладные, аренда, арест,

другие обременения на момент заключения сделки);

- подписи сторон.

Перечисленные выше данные, в концепции проекта закона об ипотеке,

являются обязательными; их отсутствие в закладной ведёт к признанию сделки

недействительной.

По моему мнению, целесообразно включения столь подробной

регламентации содержания закладной в закон, так как важность договора и

необходимость досконального регулирования его содержания очевидны.

Кроме того, к закладной могут быть приложены документы, определяющие

условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих

прав по договору.

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан письменно

предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту

государственной регистрации ипотеки правах третьих лиц на предмет ипотеки.

В противном случае кредитор по основному обязательству вправе потребовать

досрочного исполнения обязательства либо изменения условий договора об

ипотеке.

К существенным условиям, включаемым в договор об ипотеке относятся

также права, обязанности и ответственность сторон (подробно об этом - в 4

параграфе). В договоре не могут предусматриваться передача предмета залога

кредитору по основному обязательству, ограничения права залогодателя и

третьих лиц по пользованию имуществом, заложенным по договору об ипотеке.

В соответствии с п.2 ст.339 ГК РФ договор об ипотеке должен быть

заключён в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Однако

статья 55 Основ законодательства Российской Федерации “О нотариате” от 11

февраля 1993года[25] устанавливает, что договоры о залоге имущества,

подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии представления

документов, подтверждающих право собственности на закладываемое имущество.

Речь здесь не идёт о праве аренды недвижимого имущества, возможность залога

которого предусмотрена в статье 335 ГК РФ и проекте закона об ипотеке.

Закладные предоставляются нотариусу не менее чем в двух экземплярах, один

из которых остаётся в делах нотариальной конторы. В проекте закона об

ипотеке закладная составляется только в двух экземплярах - второй экземпляр

вручается залогодержателю после государственной регистрации ипотеки. По

желанию сторон нотариус может выдать им необходимое число копий закладной

с отметкой “копия” на каждой из них. Закладная должна содержать сведения о

том кем, когда и где она нотариально удостоверена и сведения о

государственной регистрации ипотеки. Несоблюдение правил о письменной форме

договора об ипотеке, требований нотариального удостоверения и

государственной регистрации влечёт недействительность договора.

3. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ИПОТЕКИ

Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке,

установленном для сделок с соответствующим имуществом (п.3 ст. 339 ГК РФ).

Статьи 131 и 164 ГК РФ устанавливают обязательную государственную

регистрацию сделок с землёй и другим недвижимым имуществом в Едином

государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее

- Единый государственный реестр прав) учреждениями юстиции.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с

ним - это юридический акт признания и подтверждения государством

возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое

имущество. Она является единственным доказательством существования

зарегистрированного права. Регистрация ипотеки возможна только при наличии

государственной регистрации ранее возникших прав на закладываемый объект.

В соответствии с п.1 ст.29 Закона “О государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним” регистрация ипотеки проводится на

основании заявления залогодателя после государственной регистрации его

вещных прав на недвижимое имущество. К заявлению прилагается договор об

ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

При государственной регистрации ипотеки указываются данные о

залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой

обязательства или данные о порядке и условиях её определения. В записях

Единого государственного реестра прав об ипотеке указывается также сумма

выданного кредита. Вместе с заявлением предъявляется документ об оплате

регистрации. Расходы по уплате государственной пошлины за регистрацию

ипотеки и внесение изменений и дополнений в регистрационную запись

возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем

не установлено иное. Сейчас размер государственной пошлины за регистрацию

ипотеки для физических лиц составляет 3,5 миллиона рублей.

В проекте закона об ипотеке предлагается установить срок регистрации в

15 дней с момента поступления документов в регистрирующий орган. Согласно

п.3 ст.13 Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним” регистрация проводится не позднее чем в месячный

срок со дня подачи необходимых для неё заявления и документов.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения

недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Регистрационные

действия начинаются с момента приёма документов, ипотека считается

зарегистрированной, а правовые последствия- - наступившими со дня внесения

записи в Единый государственный реестр прав.

В государственной регистрации ипотеки может бать отказано в случаях,

если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается и

если содержание договора или прилагаемых к нему необходимых документов не

соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним. При принятии решения об отказе в регистрации

залогодателю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания

срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о

причине отказа. Отказ в государственной регистрации договора об ипотеке

либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы

заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Регистрация ипотеки является публичной. Орган, осуществляющий

государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан

предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав

любому лицу независимо от места совершения регистрации.

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления

залогодержателя или заявления залогодателя с приложением документов об

исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу

судебного решения.

Государственная регистрация ипотеки может быть приостановлена на срок

до одного месяца (в проекте закона об ипотеке - 15 дней) для получения

дополнительных сведений или подтверждения подлинности документов.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость

и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить

произведённую регистрацию путём выдачи документа о зарегистрированной

сделке либо совершением надписи на закладной.

В соответствии с п.16 Указа №293 от 28.02.96 ведение Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним

возлагается на Федеральную комиссию по недвижимому имуществу и оценке

недвижимости. Создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним должно быть завершено к 1 января 2000

года, а сам закон “О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним” вводится в действие 30 января 1998 года. До этого

момента применяется действующий порядок регистрации. Сейчас в России

существует три разные системы регистрации, что сильно тормозит развитие

ипотечного кредитования. Например в Москве земля регистрируется в

Москомземе, нежилые помещения - в Москомимуществе или фонде имущества, а

жилые - в Комитете муниципального жилья. Такая ситуация просто неприемлема

и единая система учёта всех объёктов недвижимости и единая система

регистрации прав на них необходима.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Одна из особенностей ипотеки заключается в том, что заложенное

имущество всегда остаётся у залогодателя. Он сохраняет за собой право

владеть и пользоваться предметом ипотеки в соответствии с его назначением.

По общему правилу за залогодателем сохраняется право самостоятельно

распоряжаться полученными от предмета ипотеки плодами, продукцией и

доходами. В договоре об ипотеке не могут предусматриваться какие-либо

ограничения права залогодателя или третьих лиц по пользованию заложенным

имуществом. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Соглашение,

ограничивающее это право залогодателя, является ничтожным.

С согласия залогодержателя залогодатель вправе отчуждать заложенное

имущество путём продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в

хозяйственное товарищество или общество либо паевого взноса в

производственный кооператив, иным способом, передавать его другому лицу в

хозяйственное ведение, аренду или временное безвозмездное пользование, если

иное не предусмотрено договором об ипотеке. Срок, на который имущество

предоставляется в пользование не должен превышать срока ипотеки.

При пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать

его ухудшения и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается

нормальным износом.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан:

- застраховать за свой счёт заложенное имущество в полной его стоимости

(а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой

требования, - на cумму не ниже размера требования) от рисков утраты и

повреждения;

- принимать меры для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том

числе для защиты его от посягательства и требований со стороны третьих лиц;

- поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном

состоянии и нести все расходы по содержанию этого имущества, а также

производить его текущий и капитальный ремонт;

- немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или

повреждения заложенного имущества;

- истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения.

На залогодателе лежит риск случайной гибели или повреждения имущества

- предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором.

Поскольку предмет залога остаётся у должника, залогодержатель имеет

ограниченные обязательства. Залогодержатель вправе:

- проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия

содержания имущества, в том числе если оно передано во владение третьих

лиц;

- требовать от залогодателя принятия мер к сохранности предмета ипотеки;

- требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет

ипотеки.

При предъявлении третьими лицами к залогодателю иска о признании за

ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его

изъятии или обременении либо иных требований, удовлетворение которых может

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5