Ипотека в гражданском праве

индивидуальный жилой дом.[27] Залогодателю предоставляется шанс расплатится

с залогодержателем по долгам и сохранить своё имущество. Однако согласно

п.2 ст.292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к

другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым

помещением членами семьи прежнего собственника. При обращении взыскания на

индивидуальные жилые дома и квартиры проживающие в них собственники, члены

их семей, а также другие лица не подлежат выселению (эта же норма

предусмотрена и в проекте закона об ипотеке). В этом случае между

собственником, приобретшим жилой дом или квартиру, и залогодателем и

членами его семьи должен заключаться договор аренды жилого помещения на

условиях, обычных для данной местности. Практика показывает, что иногда

предметом залога становится имущество граждан, на которое не может быть

обращено взыскание по исполнительным листам, в частности, жилой дом,

принадлежащий лицу, основным занятием которого является сельское хозяйство.

При обращении взыскания на жилой дом или квартиру собственники и члены их

семей могут быть выселены в судебном порядке, если договор об ипотеке был

заключён в обеспечение кредита на постройку индивидуального жилого дома или

приобретение квартиры, за счет которого залогодатель прибрёл жильё. Таким

образом ипотека квартиры, которая является единственным жильём

залогодателя, фактически запрещена (подробнее об этой проблеме - в

параграфе 11). В обязательном порядке, в соответствии с ч.3 п.13 Указа

№293 от 28.02.96, отсрочке на один год подлежит исполнение решения об

обращении взыскания на заложенные участки земель сельскохозяйственного

назначения. Действие нормы, установленной в п.2 ст.350 ГК РФ, ущемляет

интересы залогодержателя, который в течение длительного периода лишён

возможности удовлетворить свои бесспорные требования к залогодателю.

Порядок определения начальной продажной цены заложенного имущества

зависит от того, обращается ли взыскание на предмет ипотеки по решению суда

или во внесудебном порядке. Если взыскание на предмет залога обращено без

предъявления иска в суд, начальная продажная цена, как и первоначальная

оценка, определяется по соглашению сторон. В противном случае начальная

продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги,

определяются решением суда. В соответствии со ст.377 Гражданского

процессуального кодекса РСФСР[28] при обращении взыскания на жилое строение

судебный исполнитель выясняет его действительную стоимость. Если оценка

предмета ипотеки является затруднительной либо если залогодатель или

залогодержатель возражает против произведённой судебным исполнителем

оценки, судебный исполнитель для определения стоимости заложенного

имущества должен пригласить эксперта. Однако не ясно процессуальное

оформление эксперта в оценке имущества

Публичные торги для продажи заложенного имущества организуются и

проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным

законодательством возлагается исполнение судебных решений. В проекте закона

об ипотеке предусмотрено, что с согласия залогодателя и залогодержателя

организация и проведение публичных торгов могут быть поручены

специализированной коммерческой организации, имеющей лицензию Министерства

Юстиции Российской Федерации на осуществление такой деятельности. ГК РФ

(п.2 ст.447) также называет специализированную организацию в качестве

организатора торгов, но наряду с собственником или обладателем

имущественного права. Думается, что реализацию заложенного недвижимого

имущества целесообразнее доверять специалистам; объясняется это прежде

всего спецификой выставляемого на торги предмета.

В соответствии со ст. 400 ГПК РСФСР судебный исполнитель извещает

через прессу о проведении публичных торгов не менее чем за десять дней (в

п.2 ст.448 ГК РФ и проекте закона об ипотеке установлен срок в 30 дней).

Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме проведения

торгов, их предмете и порядке проведения торгов, в том числе об оформлении

участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о

начальной цене. Впоследствии организатор торгов, давший извещение, вправе

отказаться от их проведения не позднее чем за три дня до наступления

объявленной даты проведения торгов в форме аукциона и не позднее чем за 30

дней до проведения конкурса. Если предполагалось провести закрытые торги,

их организатору придётся возместить реальный

ущерб, независимо от того в какой именно срок после направления извещения

последовал отказ от торгов. Что касается открытых торгов, то обязанности

возместить их участникам понесённые убытки возникает у организатора

проведения торгов только в случае нарушения установленных сроков отказа от

их проведения.

Участники публичных торгов вносят на депозит суда задаток в размере

10 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества (в проекте

закона об ипотеке - не более 5%). Если торги не состоялись задаток подлежит

возврату. Лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их, задаток

возвращается немедленно после окончания торгов. Сумма, внесённая лицом,

выигравшем торги, засчитывается в с счёт его обязательств по оплате

приобретённого имущества. Однако, если покупатель в установленный срок не

внесёт остальную сумму, задаток ему не возвращается.

Торги начинаются с указанной в акте об аресте оценочной стоимости

продаваемой недвижимости. Заложенное имущество продаётся лицу,

предложившему на торгах наивысшую цену.

В соответствии с ч.4 ст.402 ГПК РСФСР покупатель обязан в течение

пяти дней после окончания торгов внести полностью сумму, за которое им

приобретено имущество, с зачётом суммы, внесённой перед началом торгов.

После уплаты лицом, выигравшем торги, всей следуемой с него суммы судебный

исполнитель передаёт покупателю копию акта о состоявшихся торгах.

Результаты торгов удостоверяются протоколом, который подписывается

организатором торгов и их победителем и имеет силу договора. В случае же

отклонения от подписания протокола победитель торгов утрачивает внесённый

им задаток. Если от подписания протокола уклоняется непосредственно

организатор торгов, то он обязан возвратить лицу, выигравшему торги,

внесённый им задаток в двойном размере, а также возместить ему убытки в

части, превышающей сумму залога. Судебное постановление, выданное лицу,

которое приобрело заложенное имущество, в удостоверение его права на это

имущество является основанием для внесения необходимых записей в

государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вступившие в силу решения и определения суда и определения судов в

отношении прав на недвижимость подлежат в трёхдневный срок обязательному

направлению судебными органами в учреждение юстиции по регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним (п.3 ст.28 Закона “О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”). Регистратор прав

не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного

вступившим в силу решением суда.

В законе предусмотрены ограничения по субъектному составу. В торгах

не имеют права участвовать в качестве покупателей, в том числе через

представителей, должностные лица органов местного самоуправления, суда,

прокуратуры, органов внутренних дел и члены их семей, залогодержатель, а

также проводящие торги специализированные организации. Не вполне понятны

ограничения для залогодержателя, так как ГК РФ установлена возможность

передачи предмета ипотеки по соглашению сторон. Залогодержатель по

соглашению с залогодателем вправе приобрести заложенное имущество, если

торги будут объявлены несостоявшимися. При этом залогодержатель может

зачесть в счёт покупной цены свои требования по основному обязательству,

обеспеченному ипотекой. К такому соглашению применяются правила о договоре

купли-продажи.

ГПК РСФСР предусматривает следующие случаи объявления торгов

несостоявшимися:

- явка менее двух покупателей;

- на торгах не сделана надбавка против первоначальной оценки предмета

ипотеки;

- покупатель предмета ипотеки в течение пяти дней не внёс полностью

покупную сумму.

В случае если залогодержатель не достигнет соглашения с залогодателем

о приобретении заложенного имущества и не подаст заявления об этом,

судебный исполнитель не ранее чем через десять дней после объявления торгов

несостоявшимися назначает повторные торги. Повторные торги объявляются и

происходят с соблюдением правил, установленных для первых торгов, но

начинаются с оценочной или с первой предложенной суммы (ст.404 ГПК РСФСР).

И только при объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель

имеет право оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более

чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

Если же залогодержатель настаивает на более низкой оценке имущества или

залогодатель не согласен оставить предмет ипотеки за залогодержателем спор

должен рассматриваться залогодержателем по правилам рассмотрения

преддоговорных споров в соответствии со ст.445 ГК РФ. Если залогодержатель

не воспользуется правом оставить за собой предмет ипотеки в течение месяца

со дня объявления повторных торгов несостоявшимися договор о залоге

прекращается.

Поскольку продажа заложенного имущества осуществляется в виде аукциона

или конкурса возможны ситуации когда предмет залога будет продаваться с

публичных торгов по цене, отличающейся от той, которую залогодержатель и

залогодатель имели в виду, обеспечивая исполнение обязательства залогом

соответствующего имущества. Сумма, вырученная при реализации предмета

ипотеки распределяется следующим образом:

первоначально покрываются расходы по исполнению, то есть сюда же

должно входить и вознаграждение организации, проводившей торги;

затем происходит удовлетворение требований залогодержателя по

обязательству, обеспеченному ипотекой;

потом удовлетворяются требования залогодержателей в порядке

очерёдности по последующим залогам данного имущества;

и, наконец, если сумма, вырученная при реализации заложенного

имущества, превышает размер обеспеченного ипотекой требование

залогодержателя, разница возвращается залогодателю.

В соответствии с п.6 Указа №293 от 28.02.96 если в договоре не

предусмотрено иное, ипотека помимо погашения основной суммы долга и

процентов по нему обеспечивает также уплату залогодержателю сумм,

причитающихся ему:

в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени)

вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего

исполнения основного обязательства;

в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными

средствами, предусмотренных основным обязательством либо федеральным

законом;

в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением

взыскания на заложенное имущество;

в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если взыскание на заложенное имущество обращено во внесудебном порядке

сумма произведённого платежа, недостаточного для исполнения денежного

обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде

всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в

оставшейся части - основную сумму долга. Если сумма, вырученная при

реализации заложенного имущества, окажется недостаточной для покрытия

требований залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в

законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества

должника. Однако при этом залогодержатель не может пользоваться

преимуществом, основанном на залоге.

Как отмечалось выше, залогодатель, в роли которого может выступать как

должник в основном обязательстве, так и третье лицо, вправе в любое время

до продажи предмета ипотеки (т.е. даже после начала публичных торгов)

прекратить обращение на него взыскания и его реализацию. Для этого должник

должен исполнить обеспеченное залогом обязательство или ту его часть,

исполнение которой просрочено. Любое соглашение, ограничивающее данное

право залогодателя, ничтожно. Думается, что лицо, по требованию которого

прекращено обращение взыскания на заложенное имущество или его реализация,

обязано возместить залогодержателю расходы, понесённые в связи с обращением

взыскания на это имущество и его реализацией.

По иску заинтересованного лица публичные торги могут быть признаны

судом недействительными в течение трёх лет со дня их проведения, если они

происходили с нарушением правил, установленных законом; если предмет

ипотеки был продан лицу, не имевшему права участвовать в торгах, а также в

случае допущения злоупотреблений судебным исполнителем, залогодержателем

или покупателем. Если действия покупателя, допустившего злоупотребления,

будут квалифицированы как преступные, торги могут быть признаны судом

недействительными в течение установленных законом сроков давности для

приведения в исполнение обвинительного приговора. На определении о

признании торгов недействительными может быть подана частная жалоба или

принесён протест. Естественно, что признание торгов недействительными

влечёт и недействительность договора, заключённого с лицом, выигравшим

торги.

Стоит сказать ещё несколько слов о механизме отчуждения заложенного

имущества. Эта процедура впервые была реализована на практике в полном

соответствии с ГК РФ в апреле 1995 года. В Пресненском муниципальном

народном суде прошли торги по продаже заложенной квартиры на Арбате, в

результате которых квартира перешла в собственность одного из двух

участников торгов - риэлтерской компании “Вавилон”, которой удалось пройти

процедуру отчуждения заложенного имущества до конца. Квартира была куплена

за 80% её реальной рыночной цены. После этого случая компания, имеющая

собственный отдел оценки, и эпизодически сотрудничавшая с рядом банков в

области кредитования под залог недвижимости, решила целенаправленно

заняться её оценкой с выдачей гарантий. Отношения между банком и компанией

строятся по следующей схеме. Если в банк обращается владелец недвижимости с

просьбой выдать кредит под её залог, сотрудники банка направляют его в

“Вавилон”, где объект оценивают, а также проверяют права собственности на

него. Если компания уверена, что сможет выкупить этот объект и быстро

перепродать его, она подписывает с банком договор гарантии, согласно

которому обязуется в случае невыполнения залогодателем своих обязательств

по кредиту принять участие в судебных торгах по продаже заложенного

имущества.[29]

Эта схема привлекательна для компании тем, что позволяет выкупить

объект за 70 - 80% его рыночной стоимости. Банк, участвующий в этой схеме,

получает гарантию возврата своих средств, а владелец недвижимости - кредит,

не расставаясь при этом со своей собственностью.

Это не единственный пример того, что в условиях отсутствия детального

законодательного регулирования ипотечных отношений участники рынка

недвижимости и банки, выдающие кредит под её залог, создают свои

собственные, реально работающие схемы ипотечного кредитования и реализации

заложенного имущества на основе достаточно скудного и противоречивого

действующего законодательства.

9. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Земля - это самый надёжный объект залога, так как при её рациональном

использовании она со временем не изнашивается, как другие объекты

недвижимости, а напротив, её стоимость постоянно растёт. Парадокс

заключается в том, залог земли в Российской Федерации практически

отсутствует. Несмотря на введение в 1993 году в Конституции Российской

Федерации понятия “частная собственность на землю” это важнейшее условие

существования рынка как такового в России сегодня фактически отсутствует, а

ведь без частной собственности полноценное функционирование ипотеки

наталкивается на массу препятствий.

Указом Президента РФ от 27 октября 1993 года “О регулировании

земельных отношений и развитии аграрной реформы в России”[30] граждане и

юридические лица - собственники земельных участков и собственники земельных

долей (паёв) получили право отчуждать земельный участок (его долю), в том

числе - передавать в залог. ГК РФ расширяет возможности залога земельных

участков не только в качестве самостоятельных объектов, но и как

принадлежность главной вещи - передаваемых в залог зданий и сооружений. В

соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания

другой, главной, и связанная с ней общим назначением (принадлежность),

следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. То есть,

если заложена главная вещь (здание), то заложенной считается и

принадлежность - земельный участок. Именно такой порядок, предусматривающий

невозможность ипотеки зданий и сооружений, в том числе жилых домов и

предприятий, без одновременного залога и земельного участка (его части), на

котором находится это здание или сооружение и функционально обеспечивающим

закладываемый объект, установлен в п.3 ст.340 ГК РФ. В случае если

земельный участок находится не в собственности владельца здания, а в

аренде, то в залог передаётся право аренды этого участка или его

соответствующей части.

Предусмотрен и обратный случай, когда предметом ипотеки является

земельный участок, на котором находится здание или сооружение При ипотеке

земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или

взводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре

не предусмотрено иное условие. При отсутствии в договоре такого условия

залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок

сохраняет право ограниченного пользования (иначе говоря - сервитут) той его

частью, которая необходима для использования здания или сооружения в

соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка

определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в том случае,

если между ними возникает спор - судом. Переход права собственности на

земельный участок не является основанием прекращения или изменения

принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Стоит отметить, что сам сервитут не может быть предметом залога.

В соответствии с п.3 Указа Президента № 293 от 28.02.96 право залога

не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного

пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание

или сооружение. При обращении взыскания на такое имущество лицо, которое

приобретает его в собственность, приобретает и право пользования земельным

участком, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник

недвижимого имущества.

И наконец, третье правило касается случаев, когда ипотека установлена

на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения,

принадлежащие не залогодателю, а другому лицу. Суть этого правила

заключается в том, что при обращении залогодержателем взыскания на этот

участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят

права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

Анализируя механизм залога земельных участков В.А. Горемыкин обращает

внимание на следующий момент: “Земля, как основное средство

производства...выступает в хозяйственном обороте в качестве вещи с

отделимыми плодами...Они могут вступать в хозяйственный оборот

самостоятельно. Исходя из этого, объектом залога в зависимости от условий

может быть земельный участок и урожай с него отдельно или вместе взятые. В

зарубежной практике, - отмечает В.А. Горемыкин, - принято обращать

взыскание на заложенный земельный участок сельскохозяйственного назначения

только после снятия урожая”.[31]

Можно выделить ещё несколько особенностей залога земельных участков.

1. Залог земель сельскохозяйственного назначения допускается только для

обеспечения кредитов, направляемых на развитие сельскохозяйственного

производства (целевой характер ипотеки).

2. Не допускается ипотека части земельного участка, которая в соответствии

с земельным законодательством с учётом её размера

и назначения земель соответствующей категории не может быть использована в

качестве самостоятельного участка.

3. Не допускается ипотека земельных участков из состава земель запаса,

земель особо охраняемых территорий либо входящих в зоны с особыми условиями

использования.

4. Не могут быть сданы в залог городские земли, на которых по

градостроительным правилам запрещено строительство (земли общего

пользования в населённых пунктах: парки, коммуникации, площади, пляжи,

набережные и т.д.)

5. При общей совместной собственности на землю залог может быть установлен

только на принадлежащий гражданину земельный участок, выделенный в натуре.

6. Изменение целевого назначения земель возможно только по решению органов

власти субъекта Федерации.

7. Оценочная стоимость земельного участка не может быть ниже его

нормативной цены.

8. Исполнение решений об обращении взыскания на заложенные участки земель

сельскохозяйственного назначения подлежит отсрочке на один год.

9. В соответствии со ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный

участок по обязательствам его собственника допускается только на основании

решения суда. Здесь стоит отметить, что глава 17 ГК РФ (ст.260 - 287) будет

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5