Вещные права на землю

Основания бесплатного приобретения земель из государственной или

муниципальной собственности могут быть предусмотрены только федеральными

законами или законами субъектов РФ. Таким образом, с момента вступления в

силу ЗК РФ основания для бесплатного приобретения земель из государственной

собственности гражданами или юридическим лицами, предусмотренные Указами

Президента РФ, теряют силу

Особое значение для реализации отношений по поводу приобретения

земельных участков из государственных земель сельскохозяйственного

назначения имеет ст. 8 указанного Федерального закона, согласно которой до

введения в действие федерального закона об обороте земель

сельскохозяйственного назначения иностранные граждане, лица без гражданства

и иностранные юридические лица могут владеть и пользоваться земельными

участками сельскохозяйственного назначения только на праве их аренды;

приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения,

находящихся в государственной или муниципальной собственности, не

допускается.

ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ. КОТОРЫЕ НАХОДЯТСЯ В

ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ И НА КОТОРЫХ РАСПОЛОЖЕНЫ

ЗДАНИЯ, СТРОЕНИЯ, СООРУЖЕНИЯ. Особые нормы предусмотрены действующим

земельным законодательством в отношении условий приобретения земельных

участков из государственной или муниципальной собственности, с

расположенной на них недвижимостью, на которую приобретатель земельного

участка обладает теми или иными установленными правами. Эти нормы несколько

отличаются от общих норм по приобретению прав на земельный участок при

приобретении строений и сооружений, на нем расположенных.

Смысл исключительного права на приватизацию земельных участков или

приобретение права аренды земельных участков, которое имеют граждане и

юридические лица — собственники зданий, строений заключается в их

преимущественном праве на приобретение (закрепление) в собственность

земельного участка, на котором расположена указанная недвижимость. При этом

следует исходить из того, что данное право целесообразно распространять не

только на часть земельного участка под недвижимостью и предназначенную для

его обслуживания в соответствии с установленными градостроительными и иными

нормами, но и на все землевладение в определенных до приватизации границах,

например при приватизации земельного участка предприятия или товарищества

собственников жилья (кондоминиума). Это подтверждается и условием

определения границ земельного участка на основании настоящей статьи, в

соответствии с которой границы и размеры земельного участка определяются с

учетом фактически используемой площади земельного участка.

Общими правилами ЗК РФ установлено[13], что граждане и юридические лица,

имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении

здания, строения, сооружения, расположенные на Земельных участках,

находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают

права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение

права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица —

собственники зданий, строений, сооружений в порядке И на условиях, которые

установлены ЗК РФ, федеральными законами.

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на земельном

участке, не подлежащем разделу, принадлежит нескольким лицам на праве

собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного

участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц

на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ и федеральными

законами.

В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке,

помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на

праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного

ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в

аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не

предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами. При этом договор аренды

земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в

этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Федеральные казенные предприятия и государственные или муниципальные

учреждения — правообладатели помещений в этом здании обладают правом

ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав

на принадлежащие им помещения.

В случае, если помещения в здании, расположенном на земельном участке,

не подлежащем разделу, закреплены за несколькими федеральными казенными

предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, данный

земельный участок предоставляется одному из этих лиц на основании решения

собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а

другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным

участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические

лица — собственники зданий, строений, сооружений также имеют право на

приобретение земельных участков в собственность в порядке, установленном

Земельным кодексом РФ.

Порядок и условия приобретения прав на земельный участок, как следует из

данной статьи, напрямую зависит как от количества лиц, обладающих правами

на расположенную на земельном участке недвижимость, так и от их правового

статуса, а также от того, на основании какого права (права собственности,

хозяйственного ведения и др.) данные субъекты владеют недвижимостью.

Порядок предоставления земельного участка, закрепление его на местности

и оформление прав осуществляется на основании настоящей статьи,

законодательства о землеустройстве, государственном земельном кадастре и

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1.2 ПРЕКРАЩЕНИЕ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ

Права на земельные участки, предусмотренные законодательством, могут

быть прекращены только по тем основаниям и в том порядке, которые

предусмотрены законом.

Земельный кодекс РФ разделяет основания прекращения прав на земельные

участки на те, что прекращаются по инициативе правообладателя, и на те, за

которыми следует принудительное прекращение права.

Лица, использующие земельные участки, не могут быть лишены права

отказаться от него, а значит, и возможности прекратить свое право на

участок, хотя бы потому, что никому не может быть навязано использование

вещи помимо его воли. Однако и произвольные действия правообладателя по

прекращению использования земельного участка — не лучший вариант для

правовых отношений. За прекращением прав на земельный участок наступают

существенные правовые последствия — для земельного участка должен быть

определен новый правообладатель, а возможно, и новый правовой статус.

Существование особого правового порядка прекращения прав на земельные

участки придает стабильность всему кругу отношений по поводу оборота земли.

Собственно, если мы знаем, что права на земельный участок не могут быть

произвольно прекращены, мы не можем и произвольно, без особых на то

оснований его занять.

То, что именуется принудительным прекращением прав на земельный участок,

является, по сути, оформленным нормативно, особым видом компромисса между

интересами и правами частного лица и общества в целом. Земельный участок

может быть изъят у правообладателя либо для целей общественных или

государственных, либо в наказание за использование земли, противоречащее

представлениям общества об использовании рациональном и экологически

безопасном.

При этом государство и местное самоуправление не могут осуществлять

изъятие земельных участков по своему усмотрению, без особых оснований и без

соблюдения установленных законодательно правил. Это было бы прямым

нарушением прав на земельные участки лиц, ими обладающих. Кроме того,

принудительное прекращение прав на землю является существенным ограничением

прав на земельные участки вообще. А ограничения прав могут быть установлены

не иначе как федеральными законами.

Перечень оснований принудительного прекращения прав на земельные

участки, предусмотренный Земельным кодексом Российской Федерации, является

закрытым. Это означает, что иными, в том числе федеральными, законами не

могут быть предусмотрены иные основания и порядок прекращения прав, кроме

тех, что установлены Кодексом.

1.2.1 ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК.

Регулирование прекращения права собственности на земельный участок

занимает особое место в земельном праве. Нормы о прекращении Права

собственности на землю основаны на общих положениях о владении,

пользовании, распоряжении, гарантиях и защите права собственности. Правовые

отношения в данном случае опираются на общие нормы конституционного и

гражданского законодательства. Так, ст. 35 Конституции РФ установила, что

право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен

своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение

имущества для государственных нужд может быть произведено только при

условии предварительного и равноценного возмещения. Статьей же 209 ГК РФ

определено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в

отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие

закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом

Интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность

другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения,

пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и

обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Земельным кодексом РФ определена правовая специфика прекращения права

собственности[14]. Прежде всего она связана с изъятием (выкупом) земельного

участка для государственных и общественных нужд.

ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК. Право

собственности на земельный участок прекращается на следующих

основаниях[15]:

при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам;

при отказе собственника от права собственности на земельный участок;

— в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в

порядке, установленном гражданским законодательством.

Земельный кодекс следует общим основаниям прекращения права

собственности, предусмотренным ст. 235 ГК РФ, согласно которой право

собственности прекращается при: а) отчуждении собственником своего

имущества другим лицам; б) отказе собственника от права собственности; в)

гибели или уничтожении имущества; г) при утрате права собственности на

имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Отчуждение собственником земельного участка осуществляется на основании

сделки, когда собственник земельного участка осуществляет его продажу на

основании договора купли-продажи (или продажи) или иных договоров.

Отчуждение земельного участка может наступить также в связи с исполнением и

иных договоров, объектом которых являются земельные участки, например при

обращении взыскания на земельный участок по договору ипотеки, в связи с

неисполнением основного обязательства.

Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности

на земельный участок, объявив об этом либо совершив другие действия,

определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и

распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это

имущество (ст. 236 ГК РФ).

Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей

собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права

собственности на него другим лицом. Таким образом, собственник,

отказавшийся от земельного участка, отвечает за его содержание, обязан

платить земельный налог до момента перехода права собственности иному лицу

Он же, как собственник, несет бремя содержания принадлежащего ему

земельного участка (если иное не предусмотрено законом или договором)[16].

Поскольку риск случайной гибели или случайного повреждения имущества также

несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором,

это положение настолько, насколько его можно распространить на земельные

участки, также действует и для собственника земельного участка.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной

собственности, отчуждаются в собственность граждан и юридических лиц по

решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации.

При этом заключение договоров купли-продажи таких земельных участков

осуществляется преимущественно на торгах (см. ст. 38 Ж РФ).

Принудительное изъятие земельного участка у собственника не допускается,

кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом,

производятся[17]:

1) обращение взыскания на земельный участок по обязательствам;

2) отчуждение земельного участка, который в силу закона не может

принадлежать данному лицу;

3) реквизиция земельного участка;

4) конфискация земельного участка;

5) невозможность выдела в натуре земельного участка участнику долевой

собственности при ее разделе на основании ст. 252 ГК РФ;

6) признание на основании решения суда права собственности на земельный

участок за собственником недвижимости, согласно п. 2 ст. 272 ГК РФ,

когда снос здания или сооружения, находящегося на чужом земельном участке,

запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами;

7) выкуп земельного участка для государственных и общественных нужд.

Выкуп земельных участков для государственных или муниципальных нужд

осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

— выполнением международных обязательств Российской Федерации;

— размещением объектов государственного или муниципального значения при

отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;

—- иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях,

а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из

земель, находящихся в собственности субъектов российской Федерации или

муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов

Российской Федерации. Список оснований изъятия (выкупа) земельного участка

является открытым, однако в качестве основных случаев названы два. При этом

под выполнением международных обязательств следует понимать обязательства,

взятые на себя Российской Федерацией подписанием международных договоров

(п. б) ч. 1 ст. 49 ЗК РФ). Вторым основным случаем определено размещение

объектов государственного или муниципального значения. То, что объекты

должны быть государственного или муниципального значения, означает, что они

размещаются не в интересах частных лиц (граждан или юридических лиц), а в

интересах публичных, но их строительство может быть произведено силами

коммерческих организаций. Под данное основание подпадает и выкуп земельных

участков под застройку на землях поселений, в соответствии с планом

развития поселения, предусмотренным ч. 2 ст. 49 ЗК РФ;

8) изъятие земельного участка, используемого с нарушением

законодательства.

Установлен особый случай прекращения права собственности в том случае,

если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось

имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество

должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения

права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок[18].

Это положение может распространяться и на прекращение права

собственности на земельные участки. В частности, при истребовании участка

из чужого незаконного владения и, что может быть частным случаем этого,

когда гражданином или юридическим лицом был приобретен земельный участок из

земель, изъятых на основании ЗК РФ из оборота.

При этом в случаях, когда имущество не отчуждено собственником в

установленные данной статьей сроки, земельный участок, с учетом его

характера и назначения, по решению суда, вынесенному по заявлению

государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит

принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы

либо передаче в государственную или муниципальную собственность с

возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом.

Обращение в государственную собственность земельных участков,

находящихся в собственности граждан и юридических лиц (национализация),

производится на основании положений о выкупе земельных участков для

государственных или муниципальных нужд с возмещением его стоимости и других

убытков в Порядке, установленном Земельным кодексом и ст. 306 Гражданского

кодекса РФ.

Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению,

если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся

с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка

в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права

собственности на данное недвижимое имущество.

Указанное правило соответственно применяется при прекращении права

собственности на недвижимое имущество в связи с изъятием горных отводов,

участков акватории и других участков, на которых находится имущество.

Согласно общим, установленным правилам[19] в случаях, когда изъятие

земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду

ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права

собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество,

находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у

собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в

порядке, предусмотренном соответственно ст. 279—282 и 284-286 ГК РФ.

ИЗЪЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПУТЕМ ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ НА НЕГО ПО

ОБЯЗАТЕЛЬСТВАМ СОБСТВЕННИКА. РЕКВИЗИЦИЯ И КОНФИСКАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА. В

данном разделе мы обращаемся к реализации перечисленных выше оснований

прекращения права собственности на земельный участок, осуществленные, если

прекращение это наступает не по воле собственника.

Так, изъятие земельного участка путем обращения взыскания на него по

обязательствам собственника производится на основании решения суда, если

иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором[20].

Право собственности на земельный участок, на который обращается взыскание,

прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на

изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Земельным кодексом РФ, как уже говорилось, признается и такое основание

принудительного прекращения права собственности на земельный участок, как

реквизиция.

Следует заметить, что эта категория первоначально была установлена

гражданским законодательством. Реквизиция производится, согласно ГК РФ, в

случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии и при иных

обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. Имущество в интересах

общества по решению государственных органов может быть изъято у

собственника в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему

стоимости имущества. Это, собственно, и составляет содержание реквизиции.

Реквизиция — процедура не безвозмездная, собственнику возмещается

стоимость имущества. Оценка реквизируемого имущества производится органом,

осуществляющим реквизицию, на основании законодательства об оценочной

деятельности. Если же собственник не согласен с проведенной оценкой, он

может оспорить ее в суде.

Гражданский кодекс также определяет, что лицо, имущество которого

реквизировано, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с

которыми произведена реквизиция, требовать по суду возврата ему

сохранившегося имущества.

Следует обратить внимание на то, что Земельный кодекс, в целом следуя

основаниям проведения реквизиции, определенным ГК РФ, вносит в ее

содержание новые элементы, которые действуют только для земельных участков.

Так, устанавливается, что земельный участок может быть изъят

уполномоченными исполнительными органами государственной власти у его

собственника временно в целях "защиты жизненно важных интересов граждан,

общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными

обстоятельствами угроз.

Есть и еще одно отличие: поскольку реквизиция представлена ЗК РФ как

временное изъятие земельного участка, собственнику возмещается не его

стоимость, а убытки и выдается документ о реквизиции. Предполагается, что

земельный участок будет возвращен собственнику после прекращения оснований

реквизиции. И только в случае невозможности возврата реквизированного

земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого

земельного участка, устанавливаемая в соответствии со ст. 66 ЗК РФ, или по

его желанию предоставляется равноценный земельный участок. При этом

устанавливается, что оценка, в соответствии с которой собственнику

земельного участка компенсируются стоимость реквизированного земельного

участка, убытки, причиненные в связи с его реквизицией или временным

ограничением его прав, может быть оспорена собственником земельного участка

в судебном порядке.

В то же время у собственника реквизируемого земельного участка остается

право при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8