Вещные права на землю

если иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель не

вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока

подряд (ст. 614 ГК РФ).

Договором аренды могут быть установлены также условия расторжения

договора по инициативе арендодателя в соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК, г. е.

при существенном нарушении договора другой стороной. Что же счи-1ается

существенным нарушением договора? Это нарушение, влекущее для другой

стороны ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается

того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Значит,

арендодатель может настаивать на включение в договор условий, при которых

он вправе расторгнуть договор аренды досрочно, если он предвидит и хочет

предотвратить возможные существенные нарушения арендатором условий

договора. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

В то же время закон требует, чтобы арендодатель, прежде чем он досрочно

расторгнет договор, направил арендатору письменное предупреждение о

необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут

судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или

назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока

платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные

договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в

тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или

договором производство капитального ремонта является обязанностью

арендатора.

В соответствии со ст, 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды

может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда;

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо

создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями

договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им

недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении

договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть

обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его

исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный

ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии

их в договоре — в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает,

окажется в состоянии, непригодном для использования.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы

собственник недвижимости после прекращения права пользования участком

освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном

участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые

дома, памятники истории и культуры и т. п.) либо не подлежит осуществлению

ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со

стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения

права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих

требований сторонами может:

признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность

земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право

собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем

недвижимости. Правила настоящей статьи не применяются при изъятии

земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 283 ГК),

а также прекращении прав на земельный участок ввиду его ненадлежащего

использования (ст. 286 ГК).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного

расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст.

450 ГК РФ, согласно которой изменение и расторжение договора возможны по

соглашению сторон, если иное не предусмотрено ЗК РФ, другими законами или

договором.

При этом та же статья устанавливает, что по требованию одной из сторон

договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами

или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое

влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени

лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или

частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон,

договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только

после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости

исполнения им обязательства в разумный срок.

Помимо установленных Гражданским кодексом, Земельным кодексом РФ

вводятся дополнительные основания прекращения договора аренды земельного

участка.

Так, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе

арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым

назначением и принадлежностью к той или иной категории земель,

предусмотренными ЗК РФ;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному

снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению

экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения,

выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного

слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями,

стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими

или биологическими веществами при их хранении, использовании и

транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или

окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для

сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства,

в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не

установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за

исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также

времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по

назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств,

исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд

в соответствии с правилами, установленными ст. 55 ЗК РФ;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами,

установленными ст. 51 ЗК РФ.

Прекращение аренды земельного участка по перечисленным основаниям,

указанным в Земельном кодексе РФ, не допускается в период полевых

сельскохозяйственных работ, а также в иных установленных федеральными

законами случаях.

ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВА БЕЗВОЗМЕЗДНОГО СРОЧНОГО

ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ. Земельным кодексом РФ установлены следующие

основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования: это

истечение срока, на который земельный участок был предоставлен, а также по

двум основаниям, предусмотренным и для прекращения права постоянного

(бессрочного) пользования, а именно:

— использование земельного участка не в соответствии с его целевым

назначением и принадлежностью к той или иной категории земель,

предусмотренными ЗК РФ;

— использование земельного участка, которое приводит к существенному

снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению

экологической обстановки.

Инициатива прекращения права безвозмездного срочного пользования, в

случае досрочного прекращения использования земельного участка может

исходить от лица, предоставившего участок. Пользование может быть

прекращено также и по соглашению сторон.

В случае, если право безвозмездного срочного пользования возникло на

основании решения органа государственной власти или местного

самоуправления, прекращение использования земельного участка на основании

этого права наступает по истечении срока, установленного в данном акте.

Что же касается использования земельного участка на основе права

безвозмездного срочного пользования в силу договора между гражданами или

юридическими лицами, то по истечении срока, указанного в договоре, по

соглашению сторон либо прекращаются отношения по использованию, либо

возобновляются на новый срок. При этом, если пользователь по истечении

срока использования участка продолжает его использовать, а лицо,

предоставившее участок, не потребовало прекращения такого использования,

договор продолжает свое действие. В то же время любая из сторон может

потребовать прекращения договора.

Особо оговорено земельным законодательством то, что работник,

прекративший трудовые отношения с организацией, предоставившей служебный

надел в пользование, имеет право использовать этот служебный надел после

прекращения трудовых отношений в течение срока, необходимого для окончания

сельскохозяйственных работ.

Определены отдельно основания прекращения права безвозмездного срочного

пользования, если на основании этого права предоставлен служебный земельный

надел'. Так, право на служебный надел прекращается силу прекращения

работником трудовых отношений, в связи с которыми служебный надел был

предоставлен.

Прекращение права на служебный надел оформляется решением организации,

предоставившей такой служебный надел в пользование.

В то же время право на служебный надел сохраняется за работником,

прекратившим трудовые отношения при переходе его на пенсию по старости или

пенсию по инвалидности.

Право на служебный надел может быть сохранено не только за работником,

но и за членами его семьи в следующих случаях:

1) если работник призван на действительную срочную военную службу или

альтернативную службу - на весь срок прохождения службы;

2) если работник поступил на учебу - на весь срок обучения в

образовательном учреждении;

3) если работник погиб в связи с исполнением служебных обязанностей.

Кроме того, право на служебный надел сохраняется за нетрудоспособным

супругом и престарелыми родителями работника пожизненно, детьми работников

до их совершеннолетия.

Следует заметить, что служебный земельный надел предоставляется

преимущественно для сельскохозяйственных работ, поэтому право пользования

служебным наделом может быть прекращено после снятия урожая.

ПОРЯДОК ОТКАЗА ОТ ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК. Пользователи (за

исключением арендаторов, для которых прекращение права аренды регулируется

законом и договором), а также владельцы земельных участков вправе

отказаться от предоставленного им права.

Ранее законодательством были недостаточно урегулированы процедуры отказа

от земельного участка, в связи с чем возникали разнообразные коллизии,

связанные с выяснением того, что означает, например, длительное

неиспользование участка и можно ли его приравнять к отказу от права на

него. Не было единообразия и ясности в том, каким образом должен быть

оформлен отказ.

Принятым Земельным кодексом РФ ряд этих вопросов решен.

Теперь установлено, что отказ лица от осуществления принадлежащего ему

права на земельный участок оформляется подачей заявления об отказе в

органы, осуществляющие распоряжение земельными участками, либо при

прекращении права на земельный надел — работодателю, предоставившему

участок.

Кроме того, ЗК РФ установил, что подача заявления не влечет за собой

прекращение соответствующего права. Право это прекращается с принятием

решения субъектом, предоставившим участок (собственником, лицом,

осуществляющим действия от имени собственника), или иным лицом, наделенным

полномочиями по прекращению этого права. Так, при отказе лица от права

пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного

(бессрочного) пользования земельным участком распоряжение данным земельным

участком осуществляется исполнительным органом государственной власти или

органом местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 ЗК РФ.

ПОРЯДОК ПРИНУДИТЕЛЬНОГО ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ВВИДУ

НЕНАДЛЕЖАЩЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА. ИЗЪЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД. Как и право собственности,

права пользователей и владельцев земельных участков могут быть прекращены в

принудительном порядке. При этом устанавливается, что принудительное

прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком,

права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права

безвозмездного срочного пользования земельным участком осуществляется при

условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка

после наложения административного взыскания в виде штрафа.

Одновременно с наложением административного взыскания уполномоченным

исполнительным органом государственной власти по осуществлению

государственного земельного контроля лицу, виновному в нарушении земельного

законодательства, выносится предупреждение о допущенных земельных

правонарушениях с последующим уведомлением органа, предусмотренного ст. 29

Земельного кодекса РФ и предоставившего земельный участок.

Такое предупреждение должно содержать: указание на допущенное земельное

правонарушение; срок, в течение которого земельное правонарушение должно

быть устранено; указание на возможное принудительное прекращение права на

земельный участок в случае неустранения земельного правонарушения;

разъяснение прав лица, виновного в нарушении земельного законодательства, в

случае возбуждения процедуры принудительного прекращения прав на земельный

участок; иные необходимые условия.

Форма предупреждения должна быть установлена Правительством Российской

Федерации.

В случае неустранения указанных в предупреждении земельных

правонарушений в установленный срок исполнительный орган государственной

власти, вынесший предупреждение, направляет материалы о прекращении права

на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования в исполнительный

орган государственной власти или орган местного самоуправления,

предусмотренные ст. 29 ЗК РФ.

Орган государственной власти или орган местного самоуправления,

предусмотренные указанной выше статьей ЗК РФ, направляет в суд заявление о

прекращении права на земельный участок. По истечении десятидневного срока с

момента принятия решения суда о прекращении права на земельный участок

исполнительный орган государственной власти или орган местного

самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, направляет заявление о

государственной регистрации прекращения права на земельный участок с

приложением акта в орган государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним.

Законодательством подчеркивается, что прекращение права на земельный

участок не освобождает лиц, виновных в нарушении земельного

законодательства, от предусмотренного ст. 76 ЗК РФ возмещения причиненного

вреда.

Решение об изъятии земельного участка ввиду ненадлежащего использования

земельного участка может быть обжаловано в судебном порядке.

Обратим внимание на то, что порядок прекращения прав на земельные

участки при ненадлежащем их использовании определен и гражданским

законодательством.

Права пользователей и владельцев земельных участков могут быть

прекращены в связи с изъятием земельного участка для государственных и

муниципальных нужд. Изъятие земельных участков у владельцев и пользователей

в данном случав осуществляется по тем же основаниям, что и выкуп земельных

участков у собственников, а именно по основаниям, установленным ст. 49

Земельного кодекса РФ. Земельным кодексом установлено, что порядок

прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии

для государственных или муниципальных нужд устанавливаются гражданским

законодательством.

2. ОСНОВНЫЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА

2.1 ГОСУДАРСТВЕННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА ЗЕМЛЮ

Достаточно длительное время земля, недра, воды, леса и иные природные

ресурсы рассматривались как объекты исключительной государственной

собственности. Такое положение определяло и неотчуждаемость природных

ресурсов: их безусловное изъятие из гражданского оборота.

Коренные преобразования в политической, социальной, экономической сферах

трансформировали и правоотношения собственности на землю. С 1990 г.

наметился отход законодателя от монополии государства на землю.

Действующее законодательство устанавливает, что государственной

собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан,

юридических лиц или муниципальных образований (п. 2 ст. 214 ГК РФ, п. 1 ст.

16 ЗК РФ). Таким образом, установлена своего рода презумпция принадлежности

земельных участков государству, если они не закреплены за указанными

субъектами.

Государственная собственность делится на два вида: собственность

Российской Федерации в целом (федеральная) и собственность ее субъектов

(региональная). Традиционно в земельно-правовой литературе обращалось

внимание на такую особенность субъекта государственной собственности:

Российская Федерация (ее субъекты) является не только субъектом права

собственности на землю, но и носителем права территориального верховенства

как элемента принадлежащего ей суверенитета. В отличие от права

собственности право территориального верховенства как пространственный

предел политической власти распространяется на соответствующие территории в

границах Российской Федерации (ее субъектов) независимо от того, в чьей

собственности находится конкретный земельный участок на этой территории.

Например, Российская Федерация реализует право территориального

верховенства при установлении основ федеральной политики в области

регулирования земельных отношений; ограничений прав собственников земельных

участков, землевладельцев, землепользователей, арендаторов земельных

участков, а также ограничения оборотоспособности земельных участков; при

изъятии для нужд Российской Федерации земельных участков. Одновременно как

собственник федеральных земель Российская Федерация наделена такими же

правомочиями, что и другие собственники.

Управление и распоряжение земельными участками, находящимися в

федеральной собственности или собственности субъектов Федерации,

осуществляются соответственно Российской Федерацией и ее субъектами. От

имени этих субъектов правомочия собственника осуществляют государственные

органы в соответствии с их компетенцией.

В федеральной собственности и собственности субъектов Федерации

находятся соответственно земельные участки:

• которые признаны федеральной собственностью или собственностью

субъектов Федерации федеральными законами;

• которые приобретены Российской Федерацией и ее субъектами по

основаниям, предусмотренным гражданским законодательством;

• право собственности Российской Федерации и ее субъектов на которые

возникло при разграничении государственной собственности на землю.

Кроме того, в собственности субъектов федерации могут находиться не

предоставленные в частную собственность земельные участки:

• занятые недвижимым имуществом, находящимся в их собственности;

• предоставленные региональным органам государственной власти,

государственным унитарным предприятиям и учреждениям, созданным органами

государственной власти субъектов Российской Федерации;

• отнесенные к землям особо охраняемых природных территорий

регионального значения, землям лесного фонда, находящимся в собственности

субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральными законами,

землям водного фонда, занятым водными объектами, находящимися и

собственности этих субъектов, землям фонда перераспределения земель;

• занятые приватизированным имуществом, находившимся до его приватизации

в собственности субъектов Российской Федерации. На сегодняшний день

действует ряд федеральных законов, нормы которых определяют принадлежность

земель Российской Федерации и ее субъектам (или устанавливают принципы

разграничения государственной собственности). Так,

Законом РФ от 15 апреля 1993 г. № 4802-1 «О статусе столицы Российской

Федерации»[28] объектом федеральной собственности являются земельные

участки, на которых расположены здания, строения, сооружения, находящиеся

на территории г. Москвы, в которых размещены высшие органы законодательной,

исполнительной и судебной власти РФ, Генеральная прокуратура РФ,

Центральный банк РФ, Пенсионный фонд РФ.

Порядок и основания разграничения государственной собственности на землю

определены в ФЗ от 17.07.2001 г. №101-ФЗ «О разграничении государственной

собственности на землю»[29]. При этом названный закон применяется в городах

федерального значения Москве и Санкт-Петербурге с учетом особенностей,

установленных другими федеральными законами.

Законодательством установлен общий порядок разграничения федеральных

земель, земель субъектов Федерации и муниципальных земель, который включает

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8