Учебное пособие: Оценка стоимости земельных участков

■  крупные инженерные сооружения (железные дороги, магистральные автодороги, магистральные улицы);

■  границы промышленных (производственных) зон, промышленных (производственных) участков, заборы предприятий;

■  границы сельскохозяйственных и лесных угодий;

■  границы территорий, застроенных однотипными жилыми домами (улицы, проезды, границы землепользовании на территории квартала, установленные в процессе межевания земель).

Последним шагом данного этапа является присвоение порядковых номеров оценочным участкам. Номера присваиваются начиная с участка, образуемого центром города, и затем по расходящейся спирали по ходу движения часовой стрелки.

К выделенным оценочным участкам применяются факторы относительной ценности территории. При этом учитывается влияние следующих групп факторов:

1)доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;

2)обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории, транспортная доступность к местам приложения труда;

3)уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах микрорайона, квартала или иной планировочной единицы местного значения;

4)историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;

5)состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия;

6)инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям;

7)рекреационная ценность территории.

Каждая из названных групп факторов несет в себе достаточно большое количество разнообразной информации. Поэтому в целях более обоснованного учета ее влияния на ценность территории поселения в них выделены единичные подфакторы.

Влияние факторов определяется на основе:

■  положений генерального плана населенного пункта (либо концепции его развития);

■  разработок, связанных с выделением зон санитарной вредности предприятий, составлением экологических паспортов предприятий и территорий;

■  научно-исследовательской, изыскательской, проектно-планировочной и инженерно-технической документации, выполненной ранее;

■  мнений специалистов соответствующих служб города: местной администрации, земельного комитета, архитектуры и строительства, бюро технической инвентаризации, охраны природы, жилищно-коммунального хозяйства и др.

В результате наложения влияния факторов возникает необходимость корректировки границ оценочных участков, которую необходимо осуществить.

На основании полученной информации выполняется описание каждого выделенного оценочного участка, в котором указывается роль участка в планировочной структуре города и воздействие на него каждого из перечисленных в таблице факторов. Такое описание является основой для присвоения оценочному участку численного значения каждого из действующих на его территорию факторов.

Численные значения факторов заносятся в разработочную таблицу. По каждому оценочному участку в крайней правой графе рассчитывается предварительный коэффициент относительной ценности территории путем суммирования по формуле

К = 1 + ki + kl + k3 + kA + k5 + k6 + kl,

где К — суммарный коэффициент относительной ценности территории в границах конкретного оценочного участка;

k\       kl — поправочные коэффициенты соответственно 1—7 ipynn факторов.

Полученные величины коэффициентов относительной ценности территории взвешиваются по площадям оценочных участков таким образом, чтобы в среднем по городу коэффициент дифференциации был равен 1,0.

Взвешивание коэффициентов выполняется с использованием формулы

i-i i=l

где Ki — коэффициент дифференциации средней ставки земельного налога по i'-му оценочному участку, приравненный к единице в целом по городу; <7,- — коэффициент относительной ценности по г-му оценочному участку;

Pi — площадь оценочного участка, га; i — номер оценочного участка; п — число оценочных участков в черте города.

В границах поселения выбираются тестовые земельные участки, для которых определяется рыночная стоимость методами, описанными выше в данном разделе. Полученные тестовые стоимости переносятся затем на всю территорию с использованием коэффициентов дифференциации.

Рассчитанные с использованием коэффициентов дифференциации кадастровые стоимости отражают экспертную оценку, характеризующую жилищно-бытовую функцию. Чтобы получить кадастровые стоимости для других функций (форм использования территории, вида целевого использования земель), необходимо применить соответствующие коэффициенты.

Результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляются на рассмотрение органам местного самоуправления. Органы местного самоуправления публикуют результаты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию опубликованных данных. После обсуждения опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются решением органа местного самоуправления, вносятся в государственный земельный кадастр.

Результаты кадастровой оценки городских земель как составной части комплексной программы кадастровой оценки недвижимости могут использоваться для следующих целей:

■  создания государственной автоматизированной системы земельного кадастра;

■  формирования налогооблагаемой базы земель поселений;

■  уточнения схемы территориально-экономического зонирования;

■  установления ставок арендной платы за муниципальные земли;

■  определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;

■  определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;

■  обоснования наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки;

■  информирования органов муниципальной власти и оказания платных услуг различным субъектам земельного рынка;

■  создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.

6.2 КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской Федерации.

Целью оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками. Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Объектом оценки являются земли сельскохозяйственного назначения в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользовании) юридических и физических лиц.

Для целей государственной кадастровой оценки земли сельскохозяйственного назначения по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода разделены на шесть групп [26]:

I         группа — сельскохозяйственные угодья;

II  группа — земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.;

IIIгруппа — земли под замкнутыми водоемами;

IVгруппа — земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных полос), болотами, нарушенные земли;

Vгруппа — земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;

VIгруппа — земли, пригодные под оленьи пастбища.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения включает определение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель. В основе кадастровой оценки лежит определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Под сельскохозяйственным угодьем понимается территория, систематически используемая для определенных целей и обладающая конкретными естественно-историческими свойствами. В составе сельскохозяйственных угодий различают пашню, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и залежь.

Пашней называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары.

Сенокосом, называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под сенокошение. Различают заболоченные, заливные и суходольные сенокосы.

Пастбищем называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется для выпаса животных, а также земельные участки, пригодные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющиеся залежью.

Залежь — земельный участок, который раньше использовался под пашню и более одного года не используется, в том числе и под пар.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости сель-. скохозяйственных угодий осуществляется в два этапа.

На первом межрегиональном этапе осуществляется определение удельных Показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ и разработка базовых нормативов для проведения второго этапа оценки.

Второй этап — определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов и землевладений.

Этап 1. Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ1. Первый межрегиональный этап оценки земель проводится с целью определения средней кадастровой стоимости одного гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для проведения кадастровой оценки земель внутри субъекта РФ.

При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ определяются следующие показатели в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий:

1)       оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц);

2)       оценочные затраты;

3)цена производства валовой продукции и расчетный рентный доход;

4)удельные показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ.

Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта РФ.

Определение оценочной продуктивности одного гектара сельскохозяйственных угодий

Рассчитывается средняя фактическая урожайность основных сельскохозяйственных культур (групп культур) и сенокосов в субъектах РФ за 1966-1998 гг. (за 33 года).

Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ. Утверждена Госкомземом России и согласована с Минсельхозпродом России, Минэкономикой России и Мингосимуществом России 11 мая 2000 г.

Определяется оценочная продуктивность 1 га посевов основных сельскохозяйственных культур и сенокосов субъекта РФ: в стоимостном выражении — в средних ценах реализации 1999 г., сложившихся в соответствующем природно-экономическом районе, и в переводе в кормовые единицы:

Оценочная продуктивность = Урожайность х Цена продажи.

Продукция кормовых культур в стоимостном выражении оценивается по цене одного центнера кормовых единиц фуражного зерна. Цена фуражного зерна принимается на уровне 75% от средней реализационной цены всего объема товарного зерна по России.

Рассчитывается средняя оценочная продуктивность 1 га путем взвешивания оценочной продуктивности культур на структуру посевных площадей по субъекту РФ, сложившуюся в среднем за последние три года. Оценочная продуктивность 1 га пашни определяется умножением средней оценочной продуктивности 1 га посевов на долю всех посевов в площади пашни.

Определяется оценочная продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ взвешиванием оценочной продуктивности 1 га пашни, сенокосов, пастбищ на их долю в площади сельскохозяйственных угодий субъекта Российской Федерации. В долю пашни включаются доли многолетних насаждений и залежи, Так как их оценочная продуктивность условно принимается на уровне оценочной продуктивности пашни.

Оценочная продуктивность пастбищ принимается по материалам IV тура оценки земель.

Определение оценочных затрат на использование одного гектара сельскохозяйственных угодий

Определяются ежегодные фактические затраты на 1 га посевов основных сельскохозяйственных культур и сенокосов за 1992— 1998 гг.

Рассчитываются по основным сельскохозяйственным культурам и сенокосам ежегодные индексы затрат субъекта Российской Федерации по отношению к соответствующим средним показателям по Российской Федерации:

Средние затраты по субъекту

Коэффициент приведения = ___________________________

Средние затраты по зоне

Определяются средние за рассматриваемый период индексы затрат по основным сельскохозяйственным культурам и сенокосам по субъекту РФ путем суммирования ежегодных индексов и делением этой суммы на число лет за рассматриваемый период.

Коэффициент приведения субъекта к зоне (индекс затрат) рассчитывался как среднеарифметическое значение за семь лет, чтобы учесть инфляцию и деноминацию.

Рассчитываются оценочные затраты по основным сельскохозяйственным культурам и сенокосам за 1998 г. по субъекту РФ умножением средних фактических затрат по России за этот год по соответствующей культуре на средний индекс затрат по данному субъекту РФ.

Рассчитываются средние оценочные затраты на 1 га посевов путем взвешивания оценочных затрат по культурам на структуру посевных площадей по субъекту РФ, сложившуюся в среднем за последние три года.

Оценочные затраты на 1 га пашни определяются умножением средних оценочных затрат на 1 га посевов на долю всех посевов в площади пашни.

Определяются оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ взвешиванием оценочных затрат на 1 га пашни, сенокосов, пастбищ на их долю в площади сельскохозяйственных угодий субъекта РФ. Оценочные затраты на 1 га пастбищ условно принимаются на уровне 20% от оценочных затрат на 1 га сенокосов.

Оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ корректируются на разницу в урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов за периоды 1966—1998 гг. и 1992— 1998 гг. При этом корректируется только часть затрат, функционально связанных с уровнем урожайности сельскохозяйственных культур и сенокосов.

Определяются оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий за 1999 г. по субъекту РФ умножением оценочных затрат за 1998 г. на индекс удорожания цен на материально-технические ресурсы, необходимые для использования сельскохозяйственных угодий.

Расчет цены производства и рентного дохода

Определяется цена производства валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ добавлением к оценочным затратам дохода, минимально необходимого для обеспечения воспроизводства в размере 7% от оценочных затрат 1999 г.:

Цена производства = Оценочные затраты х Рентабельность.

Рассчитывается дифференциальный рентный доход (ДРД) с 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ вычитанием из стоимости валовой продукции (оценочной продуктивности) цены ее производства:

ДРД = Оценочная продуктивность - Цена производства.

Устанавливается единый для субъектов РФ абсолютный рентный доход в размере 1% от стоимости валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по Российской Федерации.

Абсолютный рентный доход установлен в размере 12 руб. с 1 га, поскольку эту сумму ежегодно дотирует государство.

Определяется расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ путем суммирования дифференциального и абсолютного рентных доходов:

Расчетный рентный доход = ДРД + Абсолютный рентный доход.

Расчет удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ определяется умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации.

Срок капитализации расчетного рентного дохода принимается равным 33 годам.

Кадастровая стоимость = Расчетный рентный доход х 33.

В таблице 7.1 приведены результаты I этапа кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ.

На сельскохозяйственных землях, где отсутствует дифференциальный рентный доход, кадастровая стоимость устанавливается на основе только абсолютного рентного дохода в размере 400 руб. за 1 га (Мурманская и Магаданская области, Ненецкий, Коми-Пермяцкий, Ханты-Мансийский и некоторые другие автономные округа).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13