Учебное пособие: Оценка стоимости земельных участков

Достоинства метода выделения:

■  это единственный метод (кроме метода распределения) расчета рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными незастроенными земельными участками;

■  метод широко используется при определении варианта наиболее эффективного использования земельного участка;

■  метод выделения особенно хорошо использовать при небольшом вкладе улучшений в стоимость единого объекта недвижимости.

Метод выделения приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину стоимости воспроизводства или замещения улучшений (зданий и сооружений) с учетом накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Ограниченность метода выделения заключается в том, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений, не говоря уже о стоимости воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

Пример 1

Исходные данные

Оценивается единый объект недвижимости, включающий земельный участок и типовое здание. Общая площадь здания 985 кв. м. Время постройки — январь 1986 г.

Типичный срок экономической жизни здания — 80 лет.

Физический износ здания рассчитывается исходя из срока его жизни. С учетом нормальной эксплуатации здания величина эффективного возраста принята равной хронологическому возрасту здания. Другие виды износа здания отсутствуют.

Стоимость единого объекта недвижимости в расчете на 1 кв. м общей площади здания, определенная методом сравнения продаж, составляет 45 ООО руб.

Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, т.е. прямые и косвенные издержки на строительство аналогичного здания составляют 38 500 руб./кв. м.

Прибыль инвестора составляет 20% от затрат на строительство.

Оценить стоимость земельного участка методом выделения на дату оценки — январь 2006 г. Решение

1.  Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости:

45  000 х 985 - 44 325 000 (руб.).

2.  Расчет стоимости воспроизводства здания: восстановительная стоимость здания:

38 500 + (38 500 х 0,2) - 46 200 (руб./кв. м);

Эффективный возраст 20

Износ - -х----------------- :------- х 100% - — х 100% -

Срок экономической жизни 80

= 25%;

стоимость воспроизводства здания составит:

46  200 х 985 х (1 - 0,25) = 34 130 250 (руб.).

3.  Расчет стоимости земельного участка: 44 325 000 - 34 130 250 - 10 194 750 (руб.).

3.3 МЕТОД РАСПРЕДЕЛЕНИЯ

Метод распределения (переноса) предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

В МСО данный метод называется разнесением. Разнесение (аллокация) — это способ косвенного сравнения, при котором разрабатывается соотношение между стоимостью земли и улучшений на ней или какое-либо другое соотношение между составными частями имущества. Результатом является мера для разнесения общей рыночной цены между землей и улучшениями на ней для целей сравнения [23. С. 178].

Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части — стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, то можно подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков и определить долю земли:

Стоимость земли

Доля земли =------------------------------------ -----------------------.

Стоимость единого объекта недвижимости

Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в районе, где производится оценка.

Процедура оценки методом распределения включает следующие этапы.

1. Подбор сопоставимых районов с известными ценами продаж как застроенных, так и незастроенных земельных участков.

Сопоставимый район должен быть схожим с районом оценки по таким ценообразующим характеристикам, как:

а)       численность и структура занятости населения;

б)       инфраструктурная обеспеченность;

в)       транспортная доступность;

г)       одинаковый тип застройки;

д)       природные особенности.

2. При необходимости внесение поправок в цены продаж объектов-аналогов, позволяющих учесть отличия объекта-аналога от объекта оценки в зависимости от местоположения, привлекательности окружения, капитальности и возраста строений.

3. Расчет наиболее вероятной цены единого объекта недвижимости как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

4. Определение доли земли в рыночной цене продажи типично застроенного объекта недвижимости.

5. Расчет стоимости оцениваемого земельного участка на основе соотношения стоимости земли и улучшений.

Пример 2

Исходные данные

В одном городском микрорайоне старой жилой застройки не было продаж незастроенных земельных участков. Однако по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне имеются следующие данные:

Определить стоимость земли.

Решение

Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости:

0,179+0,189+0,192

Средняя доля земли =------------- = 0,187.

Далее используем полученное значение для анализа сопоставимых продаж. Если оцениваемый объект был недавно продан за 188 985 руб., то стоимость земли определяется следующим образом:

Стоимость земли = 188 985 х 0,187 = 35 340,2 (руб.).

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

1.   В чем заключается экономическое содержание сравнительного подхода при оценке земельных участков?

2.   На каких принципах оценки базируется сравнительный подход?

3.   Какие методы оценки земли включает сравнительный подход?

4.   Какие этапы расчета стоимости земли предполагает использование метода сравнения продаж?

5.   По каким признакам проводится сегментирование земельного рынка?

6.   Какие источники информации используются при оценке рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж?

7.   На какие показатели обращают внимание при проверке достоверности информации о сопоставимых продажах земли?

8.   Каким образом определяют положительное или отрицательное значение поправок, вносимых в цены продаж сопоставимых земельных участков?

9.   Какие элементы сравнения используются при анализе степени сопоставимости оцениваемого участка и аналогов?

10.  Какие единицы сравнения земельных участков используются при сопоставлении продаж?

11.  В чем заключаются различия между сравнением по элементам и единицам сравнения?

12.  Как отбирается информация при оценке земельного участка методом сравнения продаж?

13.  В каких случаях применяется метод распределения? В чем заключается его экономическое содержание?

14.  Какие этапы оценки рыночной стоимости земли включает метод выделения?

15.  Что понимается под стоимостью воспроизводства или замещения зданий и сооружений, имеющихся на земельном участке?

16.  В каких случаях метод выделения становится единственно возможным способом оценки земельного участка?

17.  Почему метод выделения одновременно относится к сравнительному и затратному подходам?

18.  В чем заключаются преимущества и недостатки сравнительного подхода к оценке земли?

ТЕСТЫ

Тест 1. При оценке методом сравнения продаж земельных участков, застроенных торговыми предприятиями, в качестве единицы сравнения кроме квадратного метра торговой площади также используется:

а)       цена за 1 га площади;

б)       цена за 1 фронтальный метр;

в)       цена за 1 куб. м объема здания;

г) цена за лот;

д)       все ответы неверны.

Тест 2. При оценке земельных участков в деловых центрах крупных городов методом сравнения продаж в качестве единицы сравнения используется:

а) цена за лот;

б) цена за 1 га площади;

в) цена за 1 куб. м объема здания;

г) цена за 1 кв. м площади земельного участка;

д) все ответы неверны.

Тест 3. При оценке земельных участков под застройку торговыми предприятиями методом сравнения продаж в качестве единицы сравнения может использоваться:

а)       цена за 1га площади;

б)       цена за 1 фронтальный метр;

в)       цена за 1 куб. м объема здания;

г) цена за лот;

д)       все ответы неверны.

Тест 4. Основными показателями при выборе объектов-аналогов в процессе оценки земли являются нижеперечисленные элементы, за исключением:

а)       времени продажи земельного участка;

б)       местоположения земельного участка;

в)       условий финансирования сделки купли-продажи земли,

г) физических характеристик земельного участка;

д)       все ответы верны.

Тест 5. К элементам сравнения земельных участков, учитываемым при использовании метода сравнения пропаж, не относится:

а)       дата продажи;

б)       оцениваемые права собственности;

в)       местоположение;

г)       наличие движимого имущества;

д)       все ответы верны.

Тест 6. Если сравниваемый элемент земельного участка-аналога превосходит по качеству элемент оцениваемого земельного участка, то поправка вносится.

а)       со знаком плюс к стоимости оцениваемого земельного участка;

б)       со знаком минус к стоимости оцениваемого земельного участка;

в)       со знаком плюс к стоимости земельного участка-аналога;

г)       со знаком минус к стоимости земельного участка-аналога;

д)       все ответы неверны.

Тест 7. Преимущество сравнительного подхода заключается в том, что:

а)       данный подход учитывает ожидаемые доходы;

б)       данный подход может быть использован для оценки земельных участков под общественными объектами, не имеющими аналогов;

в) данный подход основан на оценке остаточной стоимости застроенных земельных участков;

г)  данный подход не требует разносторонней рыночной информации;

д) данный подход учитывает соотношение реального спроса и предложения на конкретные объекты.

Тест 8. Из нижеперечисленных укажите метод, который основывается на экономическом принципе замещения:

а) метод дисконтированных денежных потоков;

б) метод распределения;

в) метод капитализации дохода;

г)  метод выделения;

д) все ответы неверны.

Тест 9. При определении рыночной стоимости застроенного земельного участка методом выделения из рыночной стоимости объекта недвижимости (земельного участка и здания) вычитается:

а) рыночная стоимость земельного участка;

б) стоимость воспроизводства здания;

в) величина накопленного износа здания;

г) затраты на строительство здания;

д) все ответы неверны.

Тест 10. Назовите, какой метод оценки невозможно использовать для определения оценочной стоимости незастроенного земельного участка:

а) метод капитализации земельной ренты;

б) метод сравнения продаж;

в) метод выделения;

г) метод предполагаемого использования;

д) можно использовать все перечисленные методы.

Тест 11. Назовите, какой метод оценки невозможно использовать для определения оценочной стоимости незастроенного земельного участка:

а) метод разбивки на участки;

б) метод распределения;

в) метод сравнения продаж;

г) метод капитализации земельной ренты;

д) можно использовать все перечисленные методы.

Тест 12. Определите, какой метод оценки невозможно использовать для определения оценочной стоимости незастроенного земельного участка:

а) метод разбивки на участки;

б) метод сравнения продаж;

в) метод капитализации земельной ренты;

г) метод остатка для земли;

д) можно использовать все перечисленные методы.

Тест 13. При оценке свободного массива земли, лучшим вариантом использования которого будет типовая дачная застройка, используется метод:

а)  сравнения продаж;

б)  разбивки на участки;

в)  распределения;

г)  капитализации дохода;

д)  все ответы неверны.

Тест 14. Оценка земельных участков по затратам на инфраструктуру используется для определения стоимости:

а)  сельскохозяйственных земель;

б)  земель под жилищное строительство;

в)  земель водного фонда;

г)  земель заповедников;

д)  все ответы неверны.

ПРАКТИЧЕСКИЕ ЗАДАНИЯ

Задание 1. Рассчитайте с помощью валового мультипликатора дохода стоимость земельного участка со складским помещением, если потенциальный валовой доход от оцениваемого объекта составил 92 ООО дол.

Имеются данные по трем недавно проданным сопоставимым участкам с расположенными на них складскими помещениями:

Задание 2. На основании данных, полученных с рынка земельных участков, расположенных от 80 до 100 км от МКАД, методом парных продаж оцените земельный участок площадью 0,06 га.

Участок расположен в 8 км от железнодорожной станции, имеет электричество, водопровод, подъездную дорогу с твердым покрытием.

Оценка проводится 15 октября текущего года.

Цены продажи земельных участков в районе оценки выросли в октябре текущего года по сравнению с первым кварталом на 3%, со вторым кварталом — на 2%, с третьим кварталом — на 1%.

В базе данных имеется следующая информация но шести сопоставимым земельным участкам:

Задание 3. Используя метод выделения, оцените стоимость земельного участка.

Стоимость единого объекта недвижимости составляет 130 000 дол.

На земельном участке имеется жилой дом площадью 3000 кв. м и гараж площадью 250 кв. м.

Стоимость воспроизводства 1 кв. м дома составляет 40 дол., а 1 кв. м гаража — 18 дол.

Общий устранимый физический износ равен 12 000 дол., неустранимый физический износ — 6000 дол., устранимый функциональный износ составляет 4500 дол.

4. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

При оценке земли затратный подход используется для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений, сооружений), для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости.

Затратный подход довольно широко используется в практике оценки природных ресурсов. Затраты, необходимые на перемещение, замещение или воссоздание природного объекта, рассматриваются как минимальная экономическая оценка природного объекта и являются основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого природного объекта.

Несмотря на относительную простоту и возможность широкого использования, затратный подход содержит в себе принципиальное противоречие с точки зрения оценки стоимости природного ресурса: чем лучше природный ресурс, тем меньшую оценку в соответствии с затратной концепцией он может получить. Например, лучшие черноземные почвы требуют меньше затрат на использование в сельском хозяйстве, чем аналогичный участок, расположенный на подзолистых заболоченных почвах. То же самое происходит и с месторождениями полезных ископаемых — чем меньше эксплуатационные затраты, тем дешевле объект оценки. Возникает противоречие: чем выше качество природного ресурса и меньше затраты на его использование, тем ниже его стоимостная оценка, проведенная методом суммирования затрат на его освоение. В городах складывается обратная картина — чем дороже работы по созданию инженерной инфраструктуры (имеется в виду удорожание, связанное с горно-геологическими, топографическими особенностями или удаленностью от центральных объектов), тем ценнее участок. Именно это противоречие ограничивает применение затратного подхода к земле и природным объектам.

Затратный подход может использоваться для получения минимальной стоимости земель, занятых природными объектами, рыночную стоимость которых невозможно определить, например, городскими зелеными насаждениями. В Европейских стандартах оценки данный подход рекомендуется использовать для оценки многолетних сельскохозяйственных культур.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения [21. С. 3].

Также в Методических рекомендациях указывается, что в случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование. К таким методам относятся оценка земель поселений исходя из затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры, а также оценка земель поселений по условиям инвестиционных контрактов.

4.1 ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ ИСХОДЯ ИЗ ЗАТРАТ НА ВОСПРОИЗВОДСТВО ИНФРАСТРУКТУРЫ

Для земель поселений оценка может проводиться исходя из затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры. При оценке земель населенных пунктов данным методом необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель, т.е. всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок. К затратам на воспроизводство относятся расходы на магистральные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и др. Поскольку на практике в условиях высокой инфляции сложно рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфраструктуры, то проще определить стоимость замещения существующей инфраструктуры города по укрупненным показателям. Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки.

Последовательность оценки городских земель по затратам на возмещение инфраструктуры

Этап 1. Определение площади жилой застройки, к которой относятся территории жилых кварталов, за вычетом земель объектов коммунально-бытового обслуживания.

Этап 2. Определение себестоимости строительства одного квадратного метра жилых домов по типовому проекту.

Этап 3. Исходя из полученной площади замещения и средней себестоимости многоэтажного типового строительства, определяется ориентировочная стоимость замещения всех жилых домов.

Этап 4. Исходя из полученной оценки стоимости замещения многоэтажных жилых домов и доли капитальных затрат города на создание инфраструктуры, составляющей, например, в Москве от 30 до 40% стоимости строительства жилого дома, рассчитывается интервальная оценка стоимости замещения городской инфраструктуры по землям жилой застройки.

Этап 5. Исходя из интервальной оценки стоимости замещения городской инфраструктуры многоэтажной жилой застройки и общей площади земель, получаем оценку стоимости замещения улучшений одного гектара городских земель многоэтажной жилой застройки.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13