Учебное пособие: Оценка стоимости земельных участков

Кадастровая оценка лесных земель проводится по единой методике, обеспечивающей сопоставимость результатов их оценки на территории Российской Федерации, а также с оценкой других категорий земель[2].

Методика позволяет определить кадастровую стоимость земель лесного фонда на основе расчетного рентного дохода, получаемого в результате их хозяйственного использования.

Кадастровая стоимость лесных земель определяется в три этапа:

/ этап — в пределах оценочных зон и территорий субъектов РФ;

// этап — в пределах территорий лесхозов;

III этап — в пределах участков лесных земель в границах лесхозов.

В методике не рассматриваются экологические функции лесных земель.

Кадастровая оценка начинается с оценочного зонирования лесных земель. Под оценочной зоной понимаются лесные земли нескольких субъектов РФ и (или) административных районов, сходных по составу древостоя и продуктивности спелых насаждений, определяемых природными факторами. Распределение территории по оценочным зонам осуществляется в соответствии с лесотаксовыми районами1. Границы оценочных зон совпадают с границами субъектов РФ или административных районов, входящих в субъект.

При определении кадастровой стоимости лесных земель в расчет принимается лишь один вид лесопользования — заготовка древесины.

На момент проведения кадастровой оценки лесных земель определяются следующие показатели в расчете на 1 га лесных земель оценочной зоны и субъекта Российской Федерации:

■  базовая оценочная продуктивность в натуральном и денежном выражениях;

■  базовые оценочные затраты;

■  цена производства древесины;

■  расчетный рентный доход;

■  кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость 1 га лесных земель в оценочной зоне определяется путем деления годового расчетного рентного дохода с 1 га лесных земель на коэффициент капитализации, принимаемый равным 0,02.

В таблице 7.2 приведены результаты / этапа кадастровой оценки — показатели кадастровой стоимости лесных земель в пределах территорий субъектов Российской Федерации.

Показатели кадастровой стоимости лесных земель в пределах территорий субъектов Российской Федерации

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

1.   Что понимается под кадастровой оценкой земель поселений?

2.   Какие существуют различия между кадастровой и единичной оценкой городских земель?

3.   Какие источники данных необходимы для проведения кадастровой оценки земель поселений?

4.   Раскройте определение кадастровой стоимости земли кадастрового квартала.

5.   По какому признаку выделены две технологические линии кадастровой оценки земель поселений?

6.   Из каких этапов состоит процедура кадастровой оценки земель поселений?

7.   Какие подготовительные работы проводятся при кадастровой оценке земель поселений?

8.   Какие городские территории выделяются в отдельные зоны при функциональном зонировании?

9.   Для каких целей устанавливаются оценочные зоны? Что может выступать их границей?

10.  Какие факторы учитываются при расчете коэффициентов относительной ценности отдельных территорий города?

11.  Каким образом оформляются результаты кадастровой оценки городских земель?

12.  Для каких целей могут использоваться результаты кадастровой оценки городских земель?

13.  Какая информация необходима для проведения кадастровой оценки сельскохозяйственных земель?

14.  Какие виды угодий включают земли сельскохозяйственного назначения?

15.  Какие этапы включает государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий?

16.  На какие группы разделены земли сельскохозяйственного назначения по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода при кадастровой оценке?

17.  Какие показатели рассчитываются при кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий?

18.  По какой формуле рассчитывается кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий?

19.  Какие факторы учитываются при расчете дифференциального рентного дохода на втором этапе государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий?

20.  Что понимается под плодородием земельного участка при кадастровой оценке и каким образом рассчитывается этот показатель?

21.  Что понимается под технологическими свойствами земельного участка при кадастровой оценке и каким образом рассчитывается этот-показатель?

22.  Что понимается под местоположением земельного участка при кадастровой оценке и каким образом рассчитывается этот показатель?

23.  Как определяется минимальная кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий?

24.  В каких субъектах РФ установлена максимальная величина кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий?

25.  Чему равна минимальная величина кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий?

26.  Дайте определение землям лесного фонда.

27.  Какие группы земель входят в классификацию лесных земель по целевому назначению?

28.  Какие этапы включает государственная кадастровая оценка земель лесного фонда?

29.  Какие показатели рассчитываются в процессе государственной кадастровой оценки земель лесного фонда?

30.  По какой формуле рассчитывается кадастровая стоимость земель лесного фонда?

31.  Какие факторы учитываются при расчете дифференциального рентного дохода при оценке земель лесного фонда?

32.  Как определяется минимальная кадастровая стоимость земель лесного фонда?

33.  В каких субъектах Российской Федерации установлена максимальная величина кадастровой стоимости земель лесного фонда?

34.  Чему равна минимальная величина кадастровой стоимости земель лесного фонда?

ТЕСТЫ

Какие из нижеперечисленных факторов не оказывают существенного воздействия на оценочную стоимость земельного участка, предназначенного под многоэтажную жилищную застройку в городе:

а)       местоположение;

б)       плодородие почвы;

в)       величина доходов населения;

г)       инженерно-геологические характеристики земли;

д)       все факторы оказывают существенное воздействие?

Результаты кадастровой оценки земель поселений необходимы для следующих целей:

а)       создания земельного кадастра;

б)       формирования налогооблагаемой базы городских земель;

в)       обоснования наиболее перспективных направлений застройки;

г)       определения ставок арендной платы за муниципальные земли;

д)       во всех вышеперечисленных случаях.

Тест 3. При определении относительной градостроительной ценности земельных участков под промышленными предприятиями не учитывается:

а)       близость к транспортным магистралям,

б)       экологическая обстановка в районе расположения;

в)       близость к жилым массивам;

г)       уровень развития производственной инфраструктуры;

д)       учитываются все вышеперечисленные факторы.

Тест 4. Какие из нижеперечисленных факторов учитываются со знаком минус при определении относительной градостроительной ценности земли в жилой зоне:

а)       доступность населения к объектам здравоохранения;

б)       обеспеченность централизованным инженерным оборудованием,

в)       наличие зон архитектурных памятников;

г)       загрязнение воздушного бассейна;

д)       все ответы неверны?

Тест 5. При проведении государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий для расчета кадастровой стоимости земли используется формула:

а)       Кадастровая стоимость = Расчетный рентный доход х 50;

б)       Кадастровая стоимость = Дифференциальный доход + Абсолютный рентный доход;

в)       Кадастровая стоимость = Расчетный рентный доход х 33;

г) Кадастровая стоимость = (Цена продажи - Цена производства) х Урожайность.

Тест 6. При проведении государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий расчетный рентный доход включает:

а)       абсолютный рентный доход;

б)       дифференциальный рентный доход;

в)       монопольную ренту;

г) ренту по плодородию;

д)       включает а) и б);

е) включает а), б), г).

Тест 7. При государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий расчетный рентный доход включает:

а)       только абсолютную ренту;

б)       только дифференциальную ренту;

в)       только монопольную ренту;

г)       включает б) и в);

д)       все ответы неверны.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Земля выступает основой жизни и деятельности человеческого общества. Она является сложным и специфическим объектом оценки, что обусловлено особенностями земли, такими как неподвижность, уникальность, многофункциональность, ограниченность предложения, а также необходимостью учета при оценке многих других факторов. В России земля — один из наиболее сложных объектов оценки в составе недвижимости, также и из-за низкой степени развития земельного рынка и неразработанности земельного законодательства.

Теоретическим фундаментом процесса оценки служит система оценочных принципов, на которых основывается расчет стоимости земельного участка. Принципы оценки земельных участков формируют исходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости земли. Использование тех или иных принципов оценки зависит от конкретной ситуации, складывающейся на момент оценки. Принципы оценки земельных участков тесно взаимосвязаны и в зависимости от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль. Они представляют собой теоретическую основу оценки стоимости земельных участков, на которых базируются три фундаментальных подхода к оценке — доходный, сравнительный и затратный.

В стратегии рыночных преобразований, происходящих на всей территории России, институт оценки земли должен занять одно из важнейших мест. Обоснование научных принципов и практических методов оценки рыночной и кадастровой стоимости необходимо для эффективного развития отношений по использованию земли:

■  как основы жизни, деятельности и благосостояния народов России;

■  как важнейшего природного ресурса, необходимого для развития всех отраслей народного хозяйства;

■   как пространственного базиса под городскую застройку;

■  как кладовой месторождений;

■  как объекта налогообложения.

В данном пособии были рассмотрены различные подходы, используемые для решения проблем, с которыми приходится сталкиваться оценщикам, риэлторам и аналитикам рынка недвижимости при оценке стоимости земельных участков. Эти проблемы могут возникнуть при

различных ситуациях, например, когда земля ожидает своего эффективного собственника, арендатор ищет определенный земельный участок, инвестор хочет создать необходимое ему сочетание земли и строений или когда покупатель подбирает землю, обладающую значительным потенциалом увеличения стоимости.

СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ

Аналог — объект, сходный или подобный оцениваемой недвижимости.

Аннуитет — серия равновеликих платежей, получаемых или выплачиваемых через равные периоды времени в течение определенного срока. Различают обычный аннуитет, при котором выплаты производятся в конце каждого периода времени, и авансовый аннуитет, платежи по которому осуществляются в начале каждого периода времени.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13