Дипломная работа: Оценка жилой недвижимости

Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения. [52]

Рынок вторичного жилья является основным индикатором рынка жилой недвижимости. Именно вторичный рынок наиболее близок к совершенному рынку - значительное число продавцов и покупателей, независимых друг от друга. Регулярные наблюдения за данным рынком позволяют быть в курсе основных тенденций. Аналитический центр проводит ежемесячный мониторинг вторичного рынка жилой недвижимости Новосибирска, еженедельно актуализируя базу данных.

По данным Аналитического центра "Сибакадемстрой Недвижимость", средняя цена на вторичном рынке жилой недвижимости г. Новосибирска в октябре 2010 года составила 48,13 тысяч рублей за кв. м. Это на 2.0% больше аналогичного показателя в сентябре этого года. Аналитики отмечают, что за два последних года это самый существенный прирост цены на вторичном рынке жилья.

Рисунок 2 - Средняя цена предложения, в тыс. руб. за м2 и месячный прирост, в %

В разрезе по количеству комнат менее всего прибавили в цене трехкомнатные квартиры - цены на них выросли на 1,7%. Однокомнатные, двухкомнатные и многокомнатные квартиры показали прирост больше двух процентов.

Рисунок 3 - Средняя цена кв. м. по числу комнат

Средние удельные цены и месячный прирост цен в разрезе по числу комнат представлены на диаграмме. В итоге, средняя общая цена однокомнатной квартиры в октябре составила 1788 тыс. руб., двухкомнатной квартиры - 2569 тыс. руб., трехкомнатной квартиры - 3816 тыс. руб., квартиры с числом комнат 4 и более - 5657 тыс. руб.

Увеличение активности на рынке косвенно связано с тем, что продолжает восстанавливаться рынок ипотечного кредитования. По данным Аналитического центра "Сибакадемстрой Недвижимость", в октябре уже порядка 35% всех сделок на вторичном рынке совершалось с использованием ипотечного кредитования. Несмотря на то, что минимальные ставки на рынке сегодня начинаются от 9%, выданные в октябре кредиты в среднем имели ставку 13% -14%. Средний срок кредита - 16,6 лет. [56]

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Оценочная деятельность - это новый вид экономической деятельности для РФ, наряду с бухгалтерским учётом, аудитом, налогообложением.

Оценка недвижимости - это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Соответственно, основные цели оценки бывают: отражение в отчётности; купля-продажа; мена; проведение конкурсов; аукционов; торгов; аренда; лизинг; залог; раздел; наследование; дарение; страхование; исчисление налога, пошлин, сборов; приватизация; конфискация; национализация; ликвидация; разрешение имущественных споров; передача прав собственности; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; инвестиционное проектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение; составление брачного контракта и т.д.

Оценка стоимости - методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта оценки и процесс его определения.

Теоретической базой процесса оценки различных объектов имущества является набор оценочных принципов, сформулированных в результате многолетнего опыта. В мировой практике участники рынка выработали унифицированный набор оценочных правил или принципов, которые объединяются в группы.

В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

1. Принципы, основанные на представлениях потенциального пользователя (собственника).

1. Принцип полезности.

Полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

Определяется величиной, сроками и характером получения доходов или других выгод от использования объектов недвижимости.

2. Принцип замещения.

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

3. Принцип ожидания.

Ожидание - это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью. Ожидание может принимать как позитивный, так и негативный характер.

2. Принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (связанные с землей, зданиями и сооружениями).

1. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

2. Принцип вклада. Вклад - это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства (ресурса). Стоимость каждого компонента зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от его использования, с учётом имеющихся количественных и качественных характеристик. Стоимость вклада определяется полезностью элемента с точки зрения покупателя (т.е. рынка).

3. Принцип сбалансированности (пропорциональности) гласит, что любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства (компонент объекта), оптимальное сочетание которых достигается максимальная стоимость земли.

4. Принцип экономического разделения и соединения прав. Экономическое разделение имеет место, если права на недвижимую собственность могут быть разделены на два или более имущественных интереса, в результате чего возрастает общая стоимость объекта.

3. Принципы, обусловленные действием рыночной среды.

1. Принцип зависимости утверждает, что стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения.

2. Принцип соответствия (окружению) состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования.

3. Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости формируется в результате взаимодействия спроса и предложения. Под предложением понимается количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен. Спрос - это представленная на рынке платёжеспособная потребность в объектах недвижимости.

4. Принцип конкуренции: когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.

5. Принцип изменения внешней среды предполагает учёт при оценке объектов недвижимости возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также внешнего окружения и перспектив развития района.

4. Принцип (наилучшего и) наиболее эффективного использования (НЭИ).

Принцип НЭИ. Синтезом рассмотренных выше принципов является принцип (наилучшего и) наиболее эффективного использования объекта оценки (НЭИ). Под эти понимается такое использование, которое:

а) является законодательно разрешённым, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;

б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;

в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

Анализ НЭИ включает два аспекта:

1. Анализ НЭИ земельного участка как вакантного.

2. Анализ НЭИ земельного участка с улучшениями.

Затратный подход к оценке недвижимости основывается на расчёте затрат на воспроизводство (или замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и стоимости земли.

Основа затратного подхода - принцип замещения, который гласит: "Осведомленный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем ему обойдётся приобретение земельного участка и строительство здания в приемлемые сроки."

Алгоритм (технология) оценки затратным подходом:

1) определение стоимости земельного участка, как незастроенного;

2) расчёт полной стоимости воспроизводства (ПСВ) или полной стоимости замещения (ПСЗ);

3) расчёт всех видов износа (физический, функциональный, внешний);

4) определение остаточной стоимости объекта недвижимости;

5) расчёт стоимости объекта как суммы остаточной стоимости улучшений (зданий, сооружений) и стоимости земельного участка.

Стоимость недвижимости = стоимость нового строительства + прибыль инвестора (застройщика) - сумма износа + стоимость земельного участка.

Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) - стоимость строительства точной копии здания (сооружения) в текущих ценах на дату оценки с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов и того же качества работ.

Полная стоимость замещения (ПСЗ) - это стоимость (затраты) нового объекта строительства в текущих ценах на дату оценки, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта, но построенного из новых материалов, с современной планировкой и дизайном.

Определяется затратами на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Методы расчёта полной стоимости воспроизводства.

Существует несколько методов определения ПСВ и ПСЗ:

1) индексный метод;

2) метод сравнительной единицы;

3) метод количественного анализа (сметный метод);

4) метод разбивки на компоненты (поэлементный метод) и др.

Индексный метод. Представляет собой определение стоимости воспроизводства путём умножения его балансовой стоимости на определенный индекс. Используется для ранее возведённых объектов.

В отделах технической инвентаризации имеются данные по восстановительной стоимости объекта на дату последней переоценки: по жилью - 1984 г., а по зданиям, сооружениям предприятий - данные последней переоценки, которые делают предприятия.

Полученную по данным технической инвентаризации восстановительную стоимость необходимо актуализировать (привести к современному виду) через коэффициенты пересчёта восстановительной стоимости в цены момента оценки. Эти коэффициенты берутся из регионального информационно-аналитического бюллетеня РЦЦС (Региональные центры по ценообразованию в строительстве)"Индексы цен в строительстве", а также ежеквартальных сборников КО - ИНВЕСТ.

Сущность индекса цен на строительную продукцию можно выразить формулой:

Итек/баз = Стек / Сбаз, (1)

где Стек - стоимость строительной продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен;

Сбаз - то же в базисном уровне цен.

Метод сравнительной единицы применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям.

Предполагает расчет полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения) на основе стоимости 1 единицы площади, объема и т.д. типового сооружения:

ПСВ = В x Vстр (S) x k, (2)

где В - сметная стоимость единицы измерения (1 куб. м., 1 кв. м, 1 посадочного места и т.д.) здания;

Vстр (S) - строительный объем (площадь) здания;

K - поправочный коэффициент, учитывающий конструктивные решения здания, внутреннее оборудование, территориальный пояс, климатический район.

Данный метод предполагает расчёт стоимости строительства В - сравнительной единицы (1 кв. м, 1 куб. м) аналогичного здания. Это стоимость корректируется на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планирование, оборудование и т.д.) и умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем).

Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы (УПВС - Укрупненные показатели восстановительной стоимости).

В 1970-1972 гг. отраслевыми проектными институтами министерств и ведомств СССР разработаны сборники УПВС зданий и сооружений для переоценки основных фондов на 1 января 1972 г.

Всего разработано 37 сборников укрупнённых показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений различных отраслей народного хозяйства, в которых приведены значения стоимости 1 куб. м (1 кв. м) различных зданий и сооружений и поправочные коэффициенты.

В состав оценочных таблиц входят следующие показатели:

1) группа капитальности;

2) характеристика конструкций зданий и элементов их благоустройства;

3) стоимость единицы строительных работ за 1 куб. м (1 кв. м);

4) необходимые примечания, поправочные коэффициенты надбавки и уменьшения, связанные с наличием или отсутствием в оцениваемом здании того или иного вида благоустройства;

5) удельные стоимостные веса отдельных конструктивных элементов в процентах.

Этот метод широко применяется оценщиками в своей практической деятельности, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий для старых зданий.

Для зданий и сооружений, построенных в последние годы с использованием новых строительных материалов, новых технологий при расчете полной восстановительной стоимости используют Справочник инженера-сметчика и оценщика объектов недвижимости "Укрупненные показатели базисной стоимости строительства по объектам-аналогам УПБС-2001" под редакцией П.В. Горячкина и В.С. Башкатова.

Метод количественного анализа (сметный метод) представляет собой моделирование сметы строительства, при этом объект оценки рассматривается как вновь строящийся.

Этот метод требует детального подсчёта всех издержек на возведение установку составных частей нового здания, косвенных издержек (разрешение на строительство, топографическая съемка, отвод земли, накладные расходы, включая страхование и налоги, прибыль застройщика и т.д.), а также прямые расходы.

Для применения этого метода вначале необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудования и сделать расчёт трудозатрат необходимых для установки каждого элемента. К этим затратам необходимо добавить косвенные и накладные расходы, а также прибыль застройщика. 3 метод наиболее точный, но и наиболее трудоёмкий. При его применении начинающие оценщики делают много ошибок, так как требуются углублённая теоретическая подготовка и значительный практический опыт, поэтому целесообразно привлекать квалифицированных сметчиков.

Метод разбивки на компоненты (поэлементный способ). Отличие данного метода от метода сравнительной единицы заключается в том, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей отдельных строительных компонентов фундаментов, стен, перекрытий, и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема.

Износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами.

В оценочной деятельности износ считается основным фактором для определения текущей стоимости безотносительно к его первоначальной фактической стоимости.

На третьем этапе затратного подхода определяется величина накопленного износа зданий и сооружений. Термин "износ" в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости по различным причинам. Таким образом, под накопленным износом понимается уменьшение стоимости недвижимости в результате воздействия различных неблагоприятных факторов. В стоимостном выражении накопленный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Виды износа представлены в таблице 2.

Таблица 2 - Виды износа

Соответственно износ может быть трёх типов:

1.  Физический износ - потеря или уменьшение стоимости объекта за счёт постепенной утраты изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).

2.  Функциональный износ - это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, так как расчет последней исключает функциональный износ.

Кроме того, функциональный износ также может быть устранимым и неустранимым.

К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и крыши.

Критерий устранимого износа - дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление;

3.  Внешний, или экономический износ, - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами. Причины внешнего износа: общий экономический упадок района, в котором находится объект, действия местной администрации и федеральных органов в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке капитала, земли и занятости.

Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются близость к малопривлекательным природным или искусственным объектам: болотам, очистным сооружениям, ресторанам, больницам, школам и т.д.

Внешний износ в большинстве случаев неустраним.

Способ измерения внешнего износа: анализ рентных продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия. Разница в ценах позволит сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого здания.

Физический и функциональный износ могут быть как устранимыми, так и неустранимыми, в то время как износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним.

Для определения величины накопленного износа применяются следующие методы:

-  метод сравнения продаж;

-  метод срока жизни;

-  метод разбивки и др.

При применении метода сравнения продаж: величина накопленного износа определяется как разница между восстановительной стоимостью и стоимостью зданий-аналогов на дату оценки.

Последовательность действий по методу сравнения продаж:

-  выявление цен продаж объектов, сопоставимых с оцениваемым;

-  разнесение общей стоимости сопоставимых продаж между объектом недвижимости и земельным участком;

-  расчет стоимости воспроизводства сопоставимого объекта недвижности;

-  определение величины износа путем вычитания из стоимости воспроизводства величины рыночной стоимости, приходящейся на объект недвижимости;

-  расчет износа в процентном отношении;

-  определение среднего, сложившегося на рынке совокупного износа, сопоставимого с оцениваемым объектом, путем расчета средневзвешенного показателя.

Метод срока жизни основан на визуальном осмотре здания и базируется на опыте и суждениях оценщика. При применении метода экономической жизни накопленный износ вычисляется как доля восстановительной стоимости, определяемая отношением эффективного возраста к сроку экономической жизни. Данное положение отражено в формуле:

НИ / ПСВ = ЭВ / СЭЖ = ЭВ / (ЭВ+ОСЭЖ), (3)

где НИ - накопленный износ объекта недвижимости;

ПСВ - полная стоимость воспроизводства объекта;

ЭВ - эффективный возраст объекта недвижимости;

СЭЖ - срок экономической жизни объекта.

Срок экономической жизни объекта недвижимости (СЭЖ) - это временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль в этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Эффективный возраст (ЭВ) - это возраст, основанный на оценке внешнего вида и технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. Эффективный возраст соответствует фактическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи. Если после капитального ремонта кирпичный дом, которому 80 лет, выглядит так, как если бы ему было 15 лет, то эффективный возраст этого дома составляет 15 лет.

Оставшийся срок экономической жизни здания (ОСЭЖ) - это период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни. Изменение инвестиционной активности в данной отрасли экономики может существенно снизить срок экономической жизни объекта.

Срок физической жизни объекта - это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится. В зависимости от того, каков был уход за зданием, проводились ли рабе ты по ремонту, модернизации или переоборудованию, эффективный возраст здания может быть больше или меньше его физического возраста. Хронологический возраст - это период, прошедший со дня ввода объекта в Эксплуатация До даты оценки.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9