Дипломная работа: Оценка жилой недвижимости

Рисунок 4 - Местоположение объекта оценки

Описание района окружения объекта

Местоположение - г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Есенина, д.63, кв.40.

Тип и качество окружающей застройки - Окружающая застройка представляет собой жилые здания.

Градостроительная зона и соответствие зонированию - зона жилой застройки.

Транспортная доступность - хорошая, остановка общественного транспорта "Куприна", транспорт - автобус, маршрутное такси.

Благоустройство территории - в окружающей застройке выполнены проезды к объектам, подъездной путь асфальтирован.

Наличие инженерных коммуникаций - здание оборудовано системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, отоплением, электроснабжением, слаботочными системами (телевидение, телефон).

Экологическое состояние - наибольшую долю в структуре отбросов загрязняющих веществ составляют вещества, связанные с процессами сжигания различных видов топлива. Таким образом, основными источниками загрязнения атмосферного воздуха в городе Новосибирске являются - промышленные предприятия, автомобильный транспорт, котельные и низкие источники выбросов частного сектора (печные трубы).

В г. Новосибирске ведется мониторинг за качеством воздуха. Хозяйственно-питьевое водоснабжение в городе Новосибирске осуществляется от муниципального водопровода с водозабором от комплекса водозаборных и очистных сооружений из Обского водохранилища.

Состояние подземных вод определяется воздействием на них как природных, так и техногенных факторов. Основную роль в загрязнении подземных вод играют приемники промышленных, коммунальных отходов, жидкие отходы промышленных предприятий, не очищенные или слабоочищенные, часто сбрасываемые на поверхность земли, в малые реки и водоемы. На загрязнение подземных вод района существенное влияние оказывает загрязнение воздушных бассейнов г. Новосибирска. Система сбора твердых бытовых отходов от многоэтажных домов планово-регулярная, от частных домов - контейнерная.

Социальная инфраструктура - социальная инфраструктура района развита гармонично.

Вывод:

Положительные характеристики местоположения - развитая инфраструктура района, делает объект оценки привлекательным для жителей города и области.

Отрицательные характеристики местоположения - основными источниками загрязнения атмосферного воздуха в городе Новосибирске являются - промышленные предприятия, автомобильный транспорт, котельные и низкие источники выбросов частного сектора (печные трубы).

Таблица 4 - Описание здания и оцениваемых помещений

Анализ наиболее эффективного использования

Для любой недвижимости может существовать НЭИ земельного участка, как свободного (незастроенного), а также для единого объекта недвижимости. Исходя из этого, анализируется два состояния объекта:

-   сначала, анализ участка земли как незастроенного;

-   затем, анализ земли с существующими улучшениями.

Наиболее эффективное использование земельного участка, как свободного

При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений). Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения затратного подхода. Для определения наиболее эффективного использования необходимо провести анализ объекта в соответствии с четырьмя вышеперечисленными критериями:

Физически возможные варианты использования. Рельеф участка ровный, имеется возможность подключения к инженерным сетям. Физические характеристики участка не накладывают ограничения на возможные варианты его застройки.

Законодательно разрешенное использование. Различного рода ограничения и сервитуты (обременения) могут повлиять на возможные варианты использования земельного участка. Общественные юридические ограничения включают правила зонирования, строительные кодексы, законодательство в области окружающей среды и другие действующие законодательные акты. Изменение разрешенного использования земельного участка маловероятно.

Экономически целесообразные варианты использования. При анализе альтернативных вариантов использования необходимо принять во внимание рыночный спрос на каждый из вариантов. Учитывая местоположение участка - квартал жилой застройки, разрешенное использование земельного участка, современную ситуацию на рынке и конструктивные особенности оцениваемого объекта целесообразен вариант использования земли под застройку жилого характера со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (административными, торговыми).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9