рефераты бесплатно
 
Главная | Карта сайта
рефераты бесплатно
РАЗДЕЛЫ

рефераты бесплатно
ПАРТНЕРЫ

рефераты бесплатно
АЛФАВИТ
... А Б В Г Д Е Ж З И К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Ш Щ Э Ю Я

рефераты бесплатно
ПОИСК
Введите фамилию автора:


Дипломная работа: Оценка жилой недвижимости

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность.

В качестве возможного варианта использования земельного участка может быть принято такое его использование, при котором отдача от его эксплуатации превысит величину необходимых инвестиций и эксплуатационных расходов.

На момент оценки объект выполняет функцию - 5-этажный жилой дом. Учитывая вышеизложенное, снос существующего объекта представляется нецелесообразным и нерациональным в силу выявленной рыночной ситуации и хорошего технического состояния объекта. Поэтому, дальнейшие рассуждения в процессе анализа наиболее эффективного использования будут производиться только для участка с имеющимися улучшениями.

Наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями

Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости, как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. Вариант использования, который обеспечит максимальную доходность в долгосрочной перспективе. Определения наиболее эффективного варианта использования объектов недвижимости в текущем состоянии базируется также на вышеприведенных четырех критериях.

Физически возможные варианты использования.

Необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений.

По своим размерам и характеристикам объект наиболее подходит для размещения в нем жилых помещений. Приведение помещений к соответствию действующим строительным нормам и правилам не потребует никаких дополнительных затрат.

Законодательно разрешенное использование.

В том случае, если текущее разрешенное использование будет признано запрещенным, тогда необходимо будет его перепрофилировать, или снести объект. В настоящее время текущие улучшения не нарушают никакие имеющиеся законодательные ограничения.

Варианты использования, приносящие прибыль.

Текущее использование объекта недвижимости должно обеспечивать доход, превышающий стоимость земли. Имеющиеся улучшения должны обеспечивать доходность землепользования и тем самым создавать стоимость.

Функциональное назначение оцениваемого объекта - жилой дом, в настоящий момент оцениваемые помещения используются как жилые, поэтому доходным вариантом использования будет его текущее использование.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность, из всех физически и законодательно возможных вариантов при соответствующем уровне ассоциированных рисков, является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.

Вывод:

Принимая во внимание конструктивные особенности и состояние объекта, мы считаем, что наиболее эффективным и вероятным использованием объекта является его текущее использование в качестве жилых помещений.

При этом гарантированный доход может быть получен владельцем также при сдаче жилых помещений в аренду.

3.2 Применение подходов к оценке стоимости

Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости затратным подходом

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного дохода необходимо учитывать износ и все виды устаревания.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

уровень заработной платы;

величина накладных расходов;

затраты на оборудование;

нормы прибыли строителей в данном регионе;

рыночные цены на строительные материалы.

Оценка стоимости нового строительства

По своим характеристикам и конструктивной схеме, оцениваемый объект наиболее приближен к объекту, описанному в Укрупнённых показателях базисной стоимости строительства по объектам-аналогам (УПБС-2001). Стоимость строительства объекта определяем с индексированием затрат на строительство на дату оценки.

Расчет стоимости нового строительства

Таблица 5 - Расчет стоимости строительства.

№ п/п Наименование Кол-во ед. изм. Стоимость ед. изм. в ценах 2001г. ПВС в ценах 2001 г. Индекс перехода на дату оценки ПВС в текущих ценах НДС Итого ПВС
ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ
1 Трёххконатная квартира (УПБС-2001, т.№ 7.2) 57,6 3844 221 414,4 4,62 1 022 935 184 128 1 207 063
ИТОГО 1 207 063

Пересчет в уровень фактических цен был произведен с помощью системы индексов цен по конечной строительной продукции и укрупненным видам строительных работ.

Индексы представляют собой отношение стоимости продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен. За базисный уровень цен принята стоимость в уровне цен 2001 г. Индекс пересчета из цен 2001г. в цены 2009г., выпущен Департаментом строительства и жилищно-коммунального хозяйства Новосибирской области - "Индексы цен в строительстве" выпуск №34, введены с 01 ноября 2008г.

Таким образом, стоимость затрат на строительство оцениваемых помещений составит: 1 207 000 рубля.

Оценка износа

Износ мы определяем как уменьшение стоимости воспроизводства или заменяющей стоимости объекта, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников.

Физический износ обычно выражается в процентных величинах и может основываться на двух способах измерения. Первый - это метод прямых затрат, тогда как второй метод заключается в анализе возраста/срока службы, основанного на ожиданиях типичных сроков экономической жизни объекта.

Применительно к вопросам оценки износ означает потерю стоимости объекта в процессе его эксплуатации или длительного хранения, научно-технического прогресса и экономической ситуации в целом.

Физический износ.

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий следующие:

нормативный (для жилых зданий);

стоимостной;

метод срока жизни.

 

Таблица 6 - Расчет физического износа.

Наименование конструктивных элементов Удельный вес конструктивных элементов, % Физический износ конструктивных элементов, % Удельный износ конструктивных элементов, %
Фундаменты 3 25 0,75
Стены и перегородки 34 35 11,9
Перекрытия 13 35 4,55
Крыши 4 35 1,4
Полы 10 35 3,5
Проемы 12 35 4,2
Отделочные работы 5 35 1,75
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства 13 35 4,55
Прочие работы 6 25 1,5
ИТОГО 100 34,1

Согласно ВСН 53-86 (р)"Правила оценки физического износа жилых зданий" у долгоживущих элементов предельный физический износ составляет 80%. При 80% физического износа здание подлежит сносу по ветхости. При этом происходит полная потеря стоимости здания, то есть остаточная стоимость равна 0.

Для расчета остаточной стоимости замещения необходимо привести физический износ к экономическому (иными словами приведение физического износа в стоимостное выражение).

Полная потеря эксплуатационных характеристик здания и полная потеря стоимости здания возможна при следующем равенстве:

Максимальный физический износ: Ифиз = 80%

Максимальный экономический износ: Иэкон = 100%

Физический износ = 34,1 х 1,25 = 43%, где 1,25 - коэффициент, приводящий к стоимостному выражению физического износа.

Функциональный износ.

Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям: избыток или недостаток мощности, избыточные эксплуатационные расходы, производственный дисбаланс, безопасность и др. функциональные характеристики. Эта потеря обычно выражается в виде избыточных капитальных затрат.

Функциональный износ, как и физический, может быть устранимым и неустранимым. Здесь имеется в виду устранимость износа с экономической точки зрения, но никак не с технической. Если издержки на ремонт, восстановление или демонтаж элемента (если он не востребован рынком) выше вклада в суммарную стоимость объекта, то износ будем считать неустранимым и наоборот.

Строительство осуществлялось в соответствии со строительными нормами и правилами, действующими на момент строительства. Объект оценки удовлетворяет современным требованиям строительства и пожарной безопасности, поэтому затраты на приведение объектов оценки в соответствие с действующими строительными нормами и правилами не требуется. В соответствии с вышесказанным, оценщик считает, что функциональный износ оцениваемого объекта (Ифун) равен 0 %.

Внешний износ.

Внешний (экономический) износ - износ внешней среды - представляет собой убытки, вызванные внешними по отношению к границам оцениваемого объекта факторами.

Экономический износ характеризуется наличием негативных факторов, внешних по отношению к самому объекту, таких как: сокращающийся спрос на такого рода помещения; изменение арендных ставок, в то время, как стоимость эксплуатации остаётся постоянной или растёт более медленными темпами. В данном случае внешний износ принимаем равным 0%.

Расчет итоговой величины износа.

Суммарную величину износа оцениваемого объекта определяем в таблице 15.

Таблица 7 - Расчет итоговой величины износа.

Виды износа Сумма износа, %.
Физический 43
Функциональный 0
Внешний 0

Совокупный износ

43

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9


рефераты бесплатно
НОВОСТИ рефераты бесплатно
рефераты бесплатно
ВХОД рефераты бесплатно
Логин:
Пароль:
регистрация
забыли пароль?

рефераты бесплатно    
рефераты бесплатно
ТЕГИ рефераты бесплатно

Рефераты бесплатно, реферат бесплатно, сочинения, курсовые работы, реферат, доклады, рефераты, рефераты скачать, рефераты на тему, курсовые, дипломы, научные работы и многое другое.


Copyright © 2012 г.
При использовании материалов - ссылка на сайт обязательна.