Договор найма жилого помещения

санитарно-технического оборудования и т.п.). Это основание не зависит от

размера жилой площади, приходящейся на каждого проживающего. Заключение о

пригодности помещений для жилья и соответствии их санитарным и техническим

нормам дает специальная комиссия в соответствии с параметрами, изложенными

в «Положении по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений

государственного и общественного жилищного фонда для постоянного

проживания», утвержденном приказом министра жилищно-коммунального хозяйства

РСФСР от 05.11.85. №529.

Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются лица, проживающие

в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются

больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при

которых совместное проживание с ними (по заключению учреждений

здравоохранения) в одной квартире невозможно. В данном случае имеются в

виду заболевания, включенные в список заболеваний, дающих право на

первоочередное получение жилой площади, утвержденный приказом Минздрава

СССР от 28.03.83. № 330 (например, шизофрения, эпилептическая болезнь,

маниакально-депрессивный психоз). Этот список изменялся и дополнялся

приказами Министерства здравоохранения СССР от 23.12.86., 05.03.88.,

06.06.91.

Таковыми также являются граждане, проживающие в смежных

неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных

отношений.

Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане,

проживающие в общежитиях, за исключением сезонных и временных работников,

лиц, работающих по срочному трудовому договору, а также граждан,

поселившихся в связи с обучением.

Нуждающимися признаются граждане, проживающие длительное время па

условиях поднайма в домах государственного, муниципального и общественного

жилищного фонда, либо найма в домах жилищных и жилищно-строительных

кооперативов, либо в домах, принадлежащих гражданам на праве личной

собственности, не имеющие другой жилой площади.

Граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий и по

иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации и

субъектов Российской Федерации.

На основании ст. 30 ЖК РСФСР учет граждан, нуждающихся в улучшении

жилищных условий, осуществляется, как правило, по месту жительства органами

местного самоуправления (в некоторых случаях граждане могут быть приняты на

учет и не по месту их жительства).

Учет нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, работающих в

государственных либо муниципальных организациях, имеющих жилищный фонд и

ведущих жилищное строительство или принимающих долевое участие в жилищном

строительстве, осуществляется по месту работы, а по их желанию также и по

месту жительства. При этом наравне с ними должны приниматься на учет

граждане, оставившие работу в этих организациях в связи с уходом на пенсию.

Как было сказано во Введении, за годы жилищной реформы очередь на

улучшение жилищных условий уменьшилась. Но произошло это не только по

причине развития рынка жилья, но также ввиду массовой ликвидации бывших

государственных предприятий, резкого спада жилищного строительства, и как

следствие, не представление жилья органами власти. Многие нуждающиеся в

лучшем жилье семьи просто не становятся на учет, т.к. не верят в реальность

получения бесплатного жилья.

Поскольку бесплатное предоставление жилья возможно не во всех видах

жилищного фонда, рассмотрим, какие в настоящее время существуют виды

жилищных фондов.

Согласно ст. 4 Жилищного кодекса РСФСР находящиеся на территории

Российской Федерации жилые дома, а также жилью помещения в других строениях

образуют жилищный фонд Российской Федерации.

Состав жилищного фонда определен ст. 7 Закона Российской Федерации "Об

основах федеральной жилищной политики", где указывается три (первоначально

было пять) вида фондов: частный, государственный, муниципальный. Это

классификация жилищного фонда по принадлежности к той или иной форме

собственности. В зависимости от целевого назначения жилищный фонд также

можно разделить на три группы:

жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления,

государственными или муниципальными организациями либо уполномоченными на

то органами для проживания в условиях социального пользования - социальный

жилищный фонд;

жилые помещения, принадлежащие гражданам и используемые ими для

личного проживания и проживания членов их семей - индивидуальный жилищный

фонд;

жилые помещения, используемые собственниками с целью извлечения

прибыли по договору найма жилого помещения - коммерческий жилищный фонд[3].

Жилищный кодекс РСФСР регламентирует порядок предоставления жилых

помещений в социальном жилищном фонде на условиях договора социального

найма жилого помещения.

Согласно ст. 33 ЖК РСФСР жилые помещения предоставляются гражданам,

состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке

очередности, исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на

получение жилых помещений. Вместе с тем для некоторых категорий граждан

законодательство предусматривает первоочередное и внеочередное

предоставление жилых помещений по договору жилищного найма. Такие лица

включаются в отдельные списки.

Существует несколько (более 10 в настоящее время) оснований

первоочередного предоставления жилья, они указаны в ст. 36 ЖК РСФСР, этом

следует учитывать, что данный перечень является далеко не исчерпывающим.

Нормативные акты различного уровня значительно расширяют круг лиц, имеющих

право на первоочередное предоставление.

Достаточно широкий круг лиц имеет право на внеочередное получение

жилых помещений. Данное право регламентируется ст. 37 ЖК РСФСР и другими

федеральными и региональными актами (например, потерявшие жилые помещения

при землетрясении в г. Нефтегорске Сахалинской области, незаконно

осужденные, судьи).

Выше было указано, что жилые помещения по договору жилищного найма

предоставляются, как правило, в виде отдельной квартиры. При этом с одной

стороны. Жилищный кодекс РСФСР устанавливает норму жилой площади на одного

человека в размере двенадцати кв. м (ст. 38), с другой стороны. Закон РФ

«Об основах федеральной жилищной политики» в ст. 11 относит данный вопрос к

компетенции субъектов Российской Федерации «в зависимости от достигнутого

уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых

помещений в домах жилищного фонда социального использования и др.

факторов»[4].

Субъекты Российской Федерации, принявшие нормативные акты,

регулирующие предоставление жилых помещений после введения в действие

Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», как

правило, в отличие от ЖК РСФСР устанавливают размер не жилой, а общей

площади жилого помещения, куда включается площадь не только комнат, но и

так называемых подсобных помещений (кухонь, ванных комнат, коридоров и

т.п.).

В Приморском крае в настоящее время действуют нормы жилой площади,

установленные постановлением Губернатора края от 20 сентября 1995 г. № 481

«О размерах социальной нормы площади жилья для предоставления льгот на

оплату жилья и коммунальных услуг» («постановочная» норма - менее 7,5 кв.

м. жилой площади на члена семьи).

Предоставляемое гражданам жилое помещение должно быть благоустроенным

применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным

санитарным и техническим требованиям. При этом не допускается заселение

одной комнаты лицами разного поля старше девяти лет, кроме супругов. Жилое

помещение предоставляется с учетом здоровья граждан и других заслуживающих

внимания обстоятельств (ст. 40-41 ЖК РСФСР).

Сверх нормы жилой площади отдельным категориям граждан предоставляется

дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в размере 10 кв. м.

Гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а

также гражданам, которым эта площадь необходима по условиям и характеру

выполняемой работы, размер дополнительной жилой площади может быть увеличен

(ст. 39 ЖК РСФСР). В категорию таких граждан входят инвалиды, страдающие

определенными заболеваниями (в развитие Федерального закона «О социальной

защите инвалидов в Российской Федерации» было принято постановление

Правительства РФ от 28.02.96. № 214, которым утвержден Перечень

заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную

площадь в виде отдельной комнаты); научные работники, имеющие ученую

степень; писатели, композиторы, художники, кинодраматурги; медицинские и

зубные врачи, занимающиеся персональной практикой на дому и некоторые

другие категории граждан.

Анализ судебной практики по спорам, возникающим в связи с улучшением

жилищных условий, с предоставлением жилых помещении показал, что из-за

того, что существенно изменились условия жизни общества, а новый Жилищный

кодекс не принят, перед правоприменительными органами встают столь сложные

вопросы, которые далеко не каждый суд может решить, что ведет к появлению

судебных ошибок.

В.Н. Литовкин в своей статье «Споры, возникающие в связи с улучшением

жилищных условий» [18, с. 19-32] проводит разбор двух гражданских дел,

рассмотренных судами Московской области (дело № 2-1030/96 Сергиево-

Посадского городского суда и Дело № 2-369/96 Домодедовского городского

суда). При рассмотрении дел о нарушении очередности при предоставлении

жилых помещений суды первой инстанции брали за основу положения ЖК РСФСР,

не проявив интереса и не установив принадлежности спорных жилых помещений к

той или иной форме собственности. В результате чего ими было принято

неверное решения, так как они применяли положения, относящиеся к жилым

помещениям, расположенных в домах государственного и муниципального

жилищных фондов к домам, построенным за счет средств ОАО «Асфор» и за счет

личных средств граждан, что является неправомерным. Эти решения были

отменены Московским областным судом, который направил дела на новое

рассмотрение.

Таким образом, мы установили, как гражданин может реализовать свое

право на жилище в жилищном фонде социального использования.

Рассмотрим теперь историческое развитие договора найма жилого

помещения и его настоящее юридическое состояние.

2 Понятие договора найма жилого помещения.

Основным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из

видов гражданско-правовых договоров является договор найма жилых помещений.

Договор найма жилого помещения является основным договором жилищного

права.

Жилищные отношения пользования жилыми помещениями – сердцевина

жилищных отношений.

Правовое урегулирование жилищных отношений по найму жилых помещений

осуществлялось в разное время по-разному. До принятия Жилищного кодекса эти

отношения регулировались гражданским законодательством. Причем, в ГК РСФСР

1922 г. вообще не было специальных норм о договоре жилищного найма, а

последний подпадал под действие норм Гражданского кодекса об имущественном

найме. Статьи о договоре найма жилых помещений были исключены из ГК РСФСР

(1964 г.), кроме одной статьи, содержавшей определение договора найма

жилого помещения.

Затем с принятием общесоюзных Основ жилищного законодательства и в

1983 г. - ЖК РСФСР жилищные отношения стали регулироваться нормами

жилищного законодательства.

В начале 90-х годов с приходом к руководству страной политиков новой

формации, принявших курс на развитие рыночной экономики, начались реформы

во многих отраслях народного хозяйства, в том числе и в жилищной сфере.

Начался процесс изменения форм собственности на жилищный фонд в целом и на

жилые помещения в частности. В конце 1992 года был принят Закон Российской

Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», который на

сегодняшний день (после внесения изменений и дополнений 12 января 1996 г. и

24 апреля 1997 г., 10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г.), является основным

актом, регулирующим жилищные отношения.

П.И. Седугин в своем учебнике «Жилищное право» дал такое определение

жилищным отношениям: «жилищные отношения» - это общее, родовое понятие,

которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу

жилища: по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений

нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и др.». Он

же разделил жилищные отношения на несколько основных групп, первую из

которых он назвал: «Отношения по найму жилых помещений на основании

договора найма либо пользования жилыми помещениями по иным основаниям».

Новый ГК РФ внес ряд существенных корректив в регулирование жилищных

отношений, связанных с наймом жилых помещений, в нем договору найма

посвящена глава 35.

Ст. 288 первой части Гражданского кодекса прямо указывает на право

собственника сдавать жилое помещение на основе договора.

Важнейшие положения о договоре найма жилого помещения урегулированы в

ст. 671 - 688 главы 35 ГК РФ, ст. 50 - 100 ЖК РСФСР.

Необходимо проводить черту между жилищным и гражданским

законодательством. Гражданское законодательство регулирует вопросы,

связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями лишь

тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения,

связанные с использованием жилища, и целый ряд других вопросов (по

эксплуатации, пользованию жильем и др.), регулируются жилищным

законодательством. Кроме того, Конституция Российской Федерации относит к

разной компетенции гражданское законодательство, с одной стороны, и

жилищное - с другой. Гражданское законодательство, согласно ст. 71

Конституции, относится к исключительному ведению Российской Федерации, а,

как было сказано во введении, согласно ст. 72 Конституции, жилищное

законодательство является совместной компетенцией России и ее субъектов.

По своей юридической природе договор найма жилого помещения является

двусторонним (взаимным), консенсуальным, возмездным.

Наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма

жилого помещения (далее - договор социального найма) и договор найма жилого

помещения (далее - договор коммерческого найма).

Глава 35 ГК РФ в первую очередь направлена на регламентацию отношений,

связанных с коммерческим наймом. Вместе с тем целый ряд положений данной

главы относится ко всем указанным видам договора найма жилых помещений, а

специальная статья 672 посвящена только социальному найму.

Ст. 672 ГК РФ фиксирует новое наименование договора найма в

государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования -

договор социального найма жилого помещения.

Относительно договора социального найма в ГК РФ дается только общая

характеристика, которая должна быть достаточным образом развернута в новом

Жилищном кодексе Российской Федерации и иных нормативных правовых актах в

области жилищного законодательства, как Российской Федерации, так и ее

субъектов. Так, в ГК РФ указывается, что объектом данного соглашения могут

быть жилые помещения, находящиеся в домах государственного и муниципального

жилищного фонда и предназначенные только для социального использования,

т.е., это жилье, которое было предоставлено (либо предоставляется)

очередникам органами местного самоуправления, а также государственными и

муниципальными организациями.

Действующее жилищное законодательство содержит определение жилищного

фонда социального использования. В соответствии с ч. 1 ст. 12 Закона

Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" - это

совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные

жилые помещения, заселенные на условиях договора найма, и предоставленные в

пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах,

специализированные дома и жилые помещения в них.

В ч. 3 статьи 672 сказано, что договор социального найма заключается

по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным

законодательством. К нему применяются правила статей 674, 675, 678, 680,

681, п.п. 1-3 ст. 685 ГК. Другие положения Гражданского кодекса применяются

к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено

жилищным законодательством.

В чем же заключается понятие договора найма жилого помещения?

В соответствии с п.1 ст. 671 Гражданского кодекса по договору найма

жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или

управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой

стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для

проживания в нем.

Суть жилищного обязательства - во взятой на себя обязанности

наймодателя передать нанимателю жилое помещение, занять которое последний

согласится. Наниматель обязуется нести расходы по оплате наймодателю

данного ему во владение и пользование жилья.

Определение жилищного обязательства дано как общая норма для любой

разновидности найма жилого помещения. В настоящей статье формулируется его

суть безотносительно к тому, на каком основании стороны заключают договор

найма жилого помещения: административного акта - ордера в домах

государственного или муниципального жилищного фонда социального

использования, либо исключительно на основе волеизъявления сторон без

участия в отношениях административного акта - в других разновидностях

жилищного фонда. Участие в возникновении жилищных правоотношений ордера

вовсе не отменяет необходимости заключения договора найма жилого помещения.

Ордер является только основанием для вселения в жилое помещение.

Пользование же данным помещением осуществляется в соответствии с договором

найма и правилами пользования жилыми помещениями (ст. 50 ЖК РСФСР).

В определении правомочий нанимателя не названо правомочие распоряжения

занимаемым жилым помещением, настоящий ГК, равно как и прежнее жилищное

законодательство, наделяет его распорядительными полномочиями: вселение

других семьи, поднанимателей, нанимателя, обмен жилого помещения и другое.

Таким образом, в связи с изменениями, происшедшими в жилищной сфере за

годы реформ, появилась объективная необходимость в гражданском

регулировании отношений по поводу найма жилого помещения; и договор найма

разделился на два вида: договор социального найма и договор коммерческого

найма.

Что же является основанием для заключения договора социального найма?

3 Основание для заключения договора социального найма

На основании решения органа местного самоуправления,

государственного, муниципального предприятия или учреждения о

предоставлении жилья по договору найма органом местного самоуправления

выдается ордер, который является единственным основанием для вселения в

предоставленное жилое помещение (ст. 13 Закона РФ «Об основах федеральной

жилищной политики)[5].

Ордер может выдаваться только на свободное жилое помещение. В случае

нарушения этого правила ордер может быть признан недействительным.

Ордер выдается непосредственно гражданину, которому предоставляется

жилое помещение, или другому лицу по доверенности, удостоверенной в

установленном законом порядке.

Ордер на жилое помещение может быть признан в судебном порядке

недействительным в случаях предоставления гражданами не соответствующих

действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий,

нарушения прав других граждан и организаций на указанное в ордере жилое

помещение, неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о

предоставлении жилого помещения, а также в иных случаях нарушения порядка и

условий предоставления жилых помещений.

Исковое требование о недействительности ордера может быть заявлено в

течение трех лет с момента выдачи ордера (ст. 48 ЖК РСФСР).

Договор найма жилого помещения социального использования заключается

в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между

наймодателем - государственной или муниципальной организацией или органом

местного самоуправления, - и гражданином, на имя которого выдан ордер. В

договоре жилищного найма определяются права и обязанности сторон по

пользованию жилым помещением (ст. 51 ЖК РСФСР).

Вопрос о соотношении ордера на жилое помещение и договора найма

жилого помещения неоднократно затрагивался в юридической литературе, по

нему были высказаны разные мнения. Одни юристы считают, что право на жилое

помещение возникает из сложного юридического (фактического) состава,

элементами которого являются: административные акты (решения местной

администрации о предоставлении жилого помещения и ордер) и заключенный на

их основе договор найма жилого помещения[6].

Другая точка зрения принадлежит доктору юридических наук, профессору

кафедры гражданского права юридического факультета Московского

Государственного университета С.М. Корнееву: «жилищное правоотношение найма

жилого помещения возникает только из договора. Пока договор не заключен, у

гражданина - ордеродержателя нет права пользования жилым помещением, нет

обязанности вносить квартирную плату, обеспечивать сохранность помещения и

т.д. Он приобретает права и обязанности нанимателя только с момента

заключения договора.»[7]

Есть и другие точки зрения.

Ордер предоставляет собой административный акт (документ), который

выдается на основании решения местной администрации. Ордер выдается только

на вселение в жилое помещение социального использования.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6