Договор найма жилого помещения

на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением

не сдавать помещение в наем, но в течение года со дня окончания срока

договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим

лицом, наниматель вправе требовать признание такого договора

недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом

возобновить с ним договор.

Квартирная плата в социальном найме лимитирована, в коммерческом -

нет.

В договоре социального найма сохраняется понятие членов семьи

нанимателя, а в коммерческом введено понятие «наниматель и постоянно

проживающие вместе с ним граждане». Естественно, лица, прекратившие

семейные отношения с нанимателем, при условии социального найма, сохраняют

жилищные права и обязанности, если продолжают проживать в нанятом жилом

помещении [4, c. 245].

Есть отличия между этими двумя видами и в отношении договора поднайма

жилого помещения, касающиеся срока договора поднайма, о чем будет сказано

ниже.

Договор коммерческого найма постепенно занимает все более значимое

положение в реальной жизни. Если еще недавно он носил полулегальный

характер, жилые помещения сдавались собственниками в наем без какого –либо

документарного оформления, то развитие рыночных отношений в жилищной сфере

повлекло за собой легализацию такого вида получения доходов как сдача

жилья. Как оказалось, в городах Приморья, особенно Владивостоке, Находке,

достаточно большое количество свободного жилья. Длительное отсутствие

собственников, жилье, полученное по наследству, просто жилые помещения «про

запас» для детей и внуков – все это активно сдается с целью получения

дохода, причем немалого.

Их 144-х осуществляющих в Приморском крае свою деятельность

риэлтерских фирм более половины оказывают такие услуги, как поиск

нанимателя, информация о состоянии рынка в этой области, юридическое

оформление договора найма между наймодателем и нанимателем, устранение

разногласий между ними и т.п. Генеральный директор группы агентств

«Ассоциация «Виктория» В. Москвин в статье в газете «Золотой Рог» (№ 38 от

23.05.2000 г.) говорит, что большинство клиентов таких фирм – это люди,

«кого когда-то провели». Обе стороны: и наймодатель, и наниматель, хотят

иметь определенные гарантии относительно сдаваемого жилого помещения, а их

может дать только заключенный в соответствии с действующим

законодательством договор, который может обеспечить, в случае конфликта,

судебную защиту. По мнению В. Москвина, «если человек не хочет заключать

договор на аренду (применяя старую терминологию) квартиры – это повод

задуматься и отказаться от сделки».

Конечно же, в качестве наймодателя по договору коммерческого найма в

настоящее время выступают не только собственники-граждане, но и юридические

лица, решая при этом либо задачу по извлечению прибыли, либо задачу по

укомплектованию своей организации необходимыми специалистами, либо и то, и

другое.

Рассмотрены различия в двух формах договора найма, теперь необходимо

отметить общие требования для этих разновидностей жилищного найма.

8 Общие требования к договорам найма жилого помещения

Ряд положений главы 35 ГК РФ относится к обоим указанным видам

договора найма жилых помещений:

1. Предусматривается письменная форма таких соглашений (ст. 674 ГК).

Однако несоблюдение формы совершения договора не влечет его

недействительности. Данное обстоятельство, согласно ст. 162 ГК,

лишает стороны право ссылаться на свидетельские показания, но не

лишает их права приводить письменные и иные доказательства. Здесь

уместно отметить то обстоятельство, что в отличии от основной части

сделок с жилищем, договоры найма жилого помещения не подлежат

государственной регистрации.

2. Гарантируется сохранение договора найма жилого помещения при

переходе права собственности (ст. 675 ГК), хозяйственного ведения

или оперативного управления на занимаемое по договору жилое

помещение. При отчуждении собственником (а также обладателем права

хозяйственного ведения либо оперативного управления) жилого

помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока

договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник. Нарушение

прав нанимателя со стороны нового наймодателя влекут в соответствии

со ст. 305 ГК право нанимателя на защиту своего владения.

Кроме того, общими являются нормы: обязанности нанимателя жилого

помещения - ст. 678 ГК, ремонт помещений - ст. 681 ГК (подробнее рассмотрим

ниже в Главе 2), временные жильцы - ст. 680 ГК и поднаниматели – п. п. 1-3

ст. 685 ГК.

Последнюю норму рассмотрим поподробнее.

9 Поднаем жилого помещения

Статья 685 ГК РФ дает понятие договора поднайма жилого помещения. В

соответствии с названной статьей по договору поднайма жилого помещения

наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им

помещение в пользование поднанимателю.

Согласия совместно проживающих с нанимателем членов семьи на

заключение договора поднайма не требуется, но, принимая во внимание их

равенство между собой, очевидно, что договор подписывается, кроме

нанимателя, также и постоянными пользователями [4, c. 258].

Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым

помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого

помещения остается наниматель.

Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии

соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного

человека (12 кв. м).

Настоящее требование из числа ранее действовавших (ст. 76 - 79 ЖК

РСФСР) является единственным. Прежние условия, при которых сдача жилого

помещения в поднаем не допускалась (ст. 77 ЖК РСФСР) не действуют.

Договор поднайма жилого помещения является возмездным. Плата за

поднаем устанавливается соглашением нанимателя и поднанимателя, она не

лимитирована в отличие от требований ранее действующей ст. 78 Жилищного

кодекса.

Перечисленные выше требования и правила носят общий характер для любой

разновидности договора жилищного найма.

Поднаниматель, равно как и временный жилец, не приобретает, как было

сказано выше, самостоятельного права пользования жилым помещением,

оставаясь как бы «в тени» фигуры нанимателя перед наймодателем. Это

означает, что за его действия, нарушающие условия договора найма, несет

ответственность наниматель. Поднаниматель получает нанятую жилую площадь

(либо жилое помещение в целом, либо его часть) в пользование. Поднаниматель

не обладает никакими распорядительными жилищными правомочиями, условия

пользования определяются нанимателем, по его усмотрению.

Пункты 4,5,6 ст. 685 ГК РФ адресованы коммерческому найму.

Срок договора поднайма определяется по усмотрению нанимателя и

поднанимателя, но не может быть больше общего срока договора найма - пяти

лет.

Если договор найма досрочно прекращается, следует соответственно

прекращение и договора поднайма. Поднаниматель и члены его семьи должны

освободить занимаемую жилую площадь. Он не наделен преимущественным правом

на возобновление договора поднайма на новый срок.

Таким образом, в Главе 1 были рассмотрены вопросы возможной (но не

всегда реальной) реализации гражданами России своего конституционного права

на жилище на условиях договора найма жилого помещения. Исследовано понятие

договора найма жилого помещения и его разновидностей, основание для

заключение договора социального найма, предмет и субъекты договора с учетом

изменений, происшедших в жилищном и гражданском законодательствах за годы

реформ. Проведенный анализ дает возможность сделать вывод, что жилищные

отношения по поводу найма жилого помещения в целом регламентированы

достаточно полно с точки зрения правовой защищенности. Что касается

договора социального найма, то вследствие длительного «непринятия»

Государственной Думой Российской Федерации новой редакции Жилищного кодекса

многие вопросы владения и пользования жилыми помещениями, заселенными или

заселяемыми на условиях такого договора в новых социально-экономических

условиях, остаются не регламентированными.

2 ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН, ВЫТЕКАЮЩИЕ ИЗ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

1 Права нанимателя и членов его семьи

В договоре найма жилого помещения определяются права и обязанности

сторон по пользованию жилым помещением. Договор социального найма, как уже

отмечалось, заключается с нанимателем - гражданином, на имя которого

выписан ордер. В ст. 53 ЖК РСФСР определено, что члены семьи нанимателя

проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми

правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого

помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем

имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора.

В ЖК РСФСР не содержится определение понятий «семья» или «член семьи»

собственника. В ст. 127 ЖК РСФСР, в которой упоминаются «члены семьи

собственника», содержится прямая отсылка к ст. 53 Жилищного кодекса:

называются категории граждан и условия, при которых они могут быть признаны

членами семьи нанимателя.

В литературе указывается обычно, что семья - это группа лиц,

связанных родством или свойством, совместным проживанием в данном жилище и

общим бюджетом либо единством расходов по оплате квартиры[8].

В семейном праве семьей считается основанная на родстве и браке

ячейка общества, построенная на взаимной любви, на равноправии мужчины и

женщины, на единстве интересов личности и общества и выполняющая функции

продолжения рода, воспитания и взаимопомощи[9].

В интересующем нас плане семья является определенной группой лиц,

общностью людей, построенной (основанной) на браке, родстве или

свойстве, совместном проживании, по общему правилу, в одном жилище и

ведущей с собственником (нанимателем) этого помещения совместное хозяйство

(общий бюджет, общие расходы по оплате жилища и др.).

Права членов семьи являются равными с правами нанимателя; вместе с

тем в некоторых случаях они производны от прав нанимателя, например, при

пользовании служебным жилым помещением члены семьи нанимателя могут быть

выселены вместе с ним при расторжении трудовых отношений; или же проживание

в общежитии.

В жилищных отношениях наниматель выступает в качестве активного

субъекта права, тогда как члены семьи проявляют себя в качестве субъектов

права обычно путем дачи устного или письменного согласия на совершение

нанимателем от имени семьи (либо от своего имени) тех или иных действий.

В ЖК РСФСР не дается понятия членов семьи. Вместе с тем можно

отметить, что жилищное законодательство вкладывает в понятие члена семьи

нанимателя довольно широкое содержание с учетом специфики жилищных

отношений: носителями жилищных прав и обязанностей в качестве членов семьи

могут быть не только родственники нанимателя, но и другие лица, совместно

проживающие с ним. Круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя,

определяется Жилищным кодексом.

К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и

родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в

исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи

нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее

хозяйство. Если эти граждане перестали быть членами семьи нанимателя, но

продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права

и обязанности, как наниматель и члены его семьи (ст. 53 ЖК РСФСР).

В судебной практике очень часто встречаются дела, в которых в первую

очередь необходимо установить, является ли истец или ответчик «членом семьи

нанимателя» и, следовательно, установить их права на пользование спорным

жилым помещением [25, c. 121 -123].

Гражданское законодательство в отличии от жилищного по-другому

регулирует данные отношения. Ст. 677 ГК называется «Наниматель и постоянно

проживающие вместе с ним граждане». Только в п. 1 ст. 677 ГК РФ выражена

общая особенность любой разновидности договора найма жилого помещения:

нанимателем может быть лишь физическое лицо - гражданин, остальные пункты

относятся к договору коммерческого найма. Замена «членов семьи нанимателя»

на «постоянно проживающих с нанимателем граждан» - это «отказ от

европейского типа семьи и замена неравноценным конгломератом случайных лиц,

круг которых ограничен усмотрением уже проживающих и прежде всего

нанимателя, не связанных между собой кровнородственными или иждивенческими

связями либо ведением общего хозяйства, но наделенных все полнотой жилищных

прав и обязанностей в качестве членов одного сообщества [4, c. 250].

Согласно ст. 54 ЖК РСФСР наниматель по договору социального найма

вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение

своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных

иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех

совершеннолетних членов своей семьи.

Граждане, вселенные нанимателем в соответствии с правилами этой

статьи, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи

право пользования жилым помещением. Если эти граждане являются или

признаются членами его семьи (ст.53 ЖК), если при вселении между этими

гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было

иного соглашения о порядке пользования жилым помещением.

Граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве

опекунов или попечителей, самостоятельного права на это помещение не

приобретают, за исключением случаев признания их членами семьи нанимателя

или предоставления им указанного помещения в установленном порядке [1, c.

29].

Тут надо отметить, что опять же жилищное законодательство отличается

от гражданского в вопросе вселения в жилое помещение других граждан. В

соответствии со ст. 679 ГК РФ только с согласия наймодателя, нанимателя и

граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены

другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При

вселении несовершеннолетних детей согласия наймодателя и постоянных

пользователей (как в прежнем регулировании) не требуется. Вселение

допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме

жилой площади на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних

детей.

В отличие от прежнего жилищного законодательства в ст. 677 ГК РФ

провозглашается отказ в принципе от солидарной ответственности совместно

проживающих совершеннолетних лиц перед наймодателем и устанавливается

персональная ответственность нанимателя за действия всех остальных

совместно с ним проживающих, если они нарушают условия договора.

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив

наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане,

постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем

солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане

являются сонанимателями (п.4 ст. 677 ГК РФ). Это также является отличием

договора коммерческого найма от социального.

Также граждане, в соответствии со ст. 54-1, занимающие жилые помещения

в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях

договора найма или аренды. Вправе с согласия всех совместно проживающих

совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в

том числе совместную, долевую на условиях, установленных законодательством

РСФСР и республик в составе РСФСР. Эта норма введена в жилищный кодекс

Законом РСФСР от 6 июля 1991 г.

Таким образом, в отношении прав и обязанностей членов семьи нанимателя

по договору социального найма жилищное законодательство предъявляет более

жесткие требования, чем гражданское в коммерческом найме.

У нанимателя и членов его семьи есть и другие права. В том числе и на

вселение временных жильцов.

2 Временные жильцы

Статья 680 ГК РФ, как было сказано выше, носит общий характер для

любой разновидности договора найма. Называется эта статья «Временные

жильцы».

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию

и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное

проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям).

В отличие от нормы действующего жилищного законодательства (ст. 81 ЖК

РСФСР) эта статья требует предварительного уведомления постоянными

пользователями наймодателя о вселении временных жильцов. Разрешение на их

вселение и проживание дается нанимателем и гражданами, постоянно с ним

проживающими (членами семьи). Основными признаками временного проживания

являются: безвозмездность пользования помещением в течение ограниченного

срока - до шести месяцев (который раньше вовсе не имел предела), отсутствие

самостоятельного права пользования помещением.

Хотя наймодатель по закону лишь информируется о предстоящем вселении

временных жильцов, но он также наделен и правом активного запрета на их

проживание, если нарушена норма жилой площади на одного человека - 12 кв.

м. Получив такую информацию предварительно, наймодатель по этому основанию

вправе не допустить въезд временных жильцов.

Прежнее жилищное законодательство также рассматривало временных

жильцов только как проживающих. Как и прежде, ответственность за их

действия перед наймодателем несет наниматель, они же отвечают своими

действиями в жилищных правоотношениях лишь перед нанимателем.

В пределах шестимесячного срока временного проживания может быть

установлен конкретный согласованный срок, по истечении которого временному

жильцу следует освободить занимаемое им жилое помещение. Если срок вообще

не был согласован, временный жилец освобождает помещение не позднее семи

дней со дня заявления нанимателя об освобождении.

Ст. 680 ГК РФ не устанавливает последствий согласованного продления

срока проживания временных жильцов свыше шести месяцев [4, c. 253].

3 Другие права нанимателя, вытекающие их договора найма жилого помещения

На основании ст. 67 ЖК РСФСР и ст. 20 Закона РФ «Об основах

федеральной жилищной политики наниматель жилого помещения в домах

государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право

с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи

(включая временно отсутствующих) произвести обмен занимаемого жилого

помещения с другим нанимателем, в том числе с проживающим в другом

населенном пункте.

Наниматель, имеющий излишнюю жилую площадь сверх установленных норм,

вправе с согласия членов семьи требовать от органов местного

самоуправления, от предприятия, учреждения, организации (в зависимости от

принадлежности жилого дома) предоставления ему в установленном порядке

жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого (ст. 75 ЖК РСФСР).

Также в Законе «Об основах федеральной жилищной политики» в ст. 15

содержится весьма важная норма, обязывающая местную администрацию, а также

предприятия, учреждения, организации по обращению граждан производить

замену жилого помещения с площадью жилья, превышающей социальную норму, на

жилое помещение в пределах социальной нормы. С момента подачи заявления о

замене жилого помещения до его замены граждане оплачивают жилое помещение в

пределах социальной нормы площади жилья на условиях, указанных в ст. 15

Закона. Но еще раз необходимо отметить добровольное решение нанимателя и

членов его семьи о замене жилого помещения на меньшее по площади.

Договор найма жилого помещения может быть изменен, но ст. 85 ЖК РСФСР

устанавливает, что эти изменения могут произойти лишь только с согласия

нанимателя и членов его семьи (применительно к социальному найму).

Изменение в договоре коммерческого найма регламентируются ст. 686 ГК РФ.

Изменения договора социального найма могут произойти по нескольким

основаниям, указанным в ст. 86,87, 88 Жилищного кодекса, а именно:

по требованию члена семьи нанимателя;

по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью;

вследствие признания нанимателем другого члена семьи.

Правовой механизм изменения договора коммерческого найма в сравнении с

договором социального найма, резко изменен. Подразделяется замена

нанимателя в договоре найма на замену с участием первоначального нанимателя

(п.1. ст. 686) и без его участия в случае его смерти или выбытия из

занимаемого жилого помещения.

Замена нанимателя при участии первоначального нанимателя, вопреки

отказу наймодателя, по ГК не допускается. Хотя раньше разрешалась жилищным

законом. Требуется исключительная взаимная согласованность сторон на

перемену нанимателя: первоначального нанимателя и совершеннолетних лиц,

совместно с ним проживающих, с одной стороны, и наймодателя, с другой.

В случаях смерти нанимателя или его выбытия изменение договора найма

происходит вне зависимости согласия наймодателя, причем при единодушном

решении пользователей нанимателем становится один из них и договор

продолжает действовать на тех же условиях, либо, при отсутствии согласия

между всеми пользователями по кандидатуре нанимателя, они все становятся

сонанимателями.

Наниматель, а также члены его семьи имеют право на сохранение за собой

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6