Договор найма жилого помещения

Гражданин вправе отказаться от вселения по ордеру, если

предоставляемое жилье его не удовлетворяет. Для жилищно-эксплуатационной

организации вступление в договор социального найма является обязанностью,

вытекающей из факта выдачи ордера, предписывающего жилищно-эксплуатационной

организации вступить в договор, предоставить гражданину возможность занять

данное жилое помещение.

Право пользования жилым помещением в домах государственного и

муниципального жилищных фондов социального использования возникает из

нескольких юридических фактов, одни из которых являются административными

актами (решение органов местного самоуправления о принятии гражданина на

учет, о предоставлении жилого помещения, ордер и др.), другие же

юридические факты носят гражданско-правовой характер (договор найма жилого

помещения) [25, c. 118].

Можно согласиться с профессором С.М. Корнеевым в том, что ордер

является порождением жилищной нужды, и что он будет использоваться лишь при

предоставлении жилья отдельным категориям граждан. Однако пока потребность

в ордере как средстве распределения жилья сохраняется, а закон

рассматривает ордер в качестве основания для вселения в жилое помещение;

недооценка ордера как юридического факта возникновения жилищного

правоотношения ведет к искажению истинного положения дел.

Как следует из ст. 14 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной

политики», право социального найма жилого помещения предоставляется

гражданам, вновь получающим жилое помещение в домах государственного и

муниципального жилищного фонда в пределах нормы жилой площади. Право на

жилье, предоставляемое по договору социального найма, не ограничивается

сроком владения и пользования. При этом за гражданами, проживающими в домах

государственного, муниципального жилищного фонда сохраняется право найма не

зависимо от площади занимаемого жилого помещения.

Типовой договор социального найма жилого помещения муниципального

жилищного фонда утвержден Приказом Государственного комитета Российской

Федерации по жилищной и строительной политике от 11 декабря 1997 года № 17-

132 (приложение 1). До этого времени действовал Типовой договор найма

жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного

жилищного фонда в РСФСР, утвержденный постановлением Совета Министров РСФСР

от 25 сентября 1985 года № 415.

Таким образом, в настоящее время основанием для заключения договора

социального найма жилого помещения является ордер.

Однако в действительности есть отступления от этой нормы.

В Приморском крае сложилась своеобразная практика заселения жилых

помещений, находящихся в государственной собственности края, как субъекта

Российской Федерации. В постановлении Губернатора края от 20.08.98 № 416 «О

договоре найма жилого помещения» сказано:

«Предоставление гражданам жилых помещений из жилищного фонда,

находящегося в собственности Приморского края, как субъекта Российской

Федерации, осуществлять по договору социального найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях

и в порядке, предусмотренных действующим законодательством».

Постановлением Губернатора края от 26.01.99 №33 «О внесении изменений

в постановление Губернатора края от 20.08.98 № 416 «О договоре найма жилого

помещения» утвержден типовой договор социального найма жилого помещения

(см. приложение 2).

За два с небольшим года хозяйственным управлением администрации края

заключено 75 таких договоров на более чем 4 тыс. кв. м. общей площади

жилья. Ордеры на эти квартиры не выдавались.

Такая практика возникла по политическим причинам из-за имевших место в

1998 г. противоречий между администрацией края и администрацией (мэрией) г.

Владивостока, возглавляемой в тот период В.И. Черепковым, который

отказывался выписывать ордера на государственное жилье. Такое положение дел

остается и после снятия Черепкова, т.к. упрощает процедуру заселения жилых

помещений краевой собственности. На основании заключенного договора

производится и приватизация данных квартир (п.п. 5,8 вышеназванного

постановления Губернатора Приморского края № 33).

В настоящее время обсуждается вопрос о выдаче через органы местного

самоуправления в установленном жилищным законодательством порядке ордеров

на данное жилье, но пока оба постановления (№№ 416 и 33) действуют.

4 Предмет жилищного найма

Для правильного применения нормативных актов, регулирующих жилищные

отношения, важно определить, что является их основным предметом (объектом).

Основным объектом жилищных отношений является жилое помещение.

Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным,

противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и

предназначенное для проживания граждан. Дома либо помещения после их

строительства или переоборудования регистрируются именно как жилые дома

(помещения) уполномоченными на то организациями. В соответствии с

постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. №

1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации"

государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя

технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и

бухгалтерский учет, причем основу государственного учета составляет

технический учет. Технический учет осуществляют государственные и

муниципальные организации технической инвентаризации (далее именуемые БТИ

- бюро технической инвентаризации), официальный статистический учет -

Государственный комитет Российской Федерации по статистике и его

территориальные органы; бухгалтерский учет - уполномоченные собственниками

жилищного фонда предприятия и организации в соответствии с Федеральным

законом "О бухгалтерском учете".

Жилое помещение, являющееся объектом договора найма, как правило,

должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в

котором находится.

К жилым помещениям относятся: жилые дома, квартиры в жилых

многоквартирных домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо

квартирах.

В соответствии с гражданским и жилищным законодательством жилые

помещения являются недвижимым имуществом.

Предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое

помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат.

Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты

или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты),

подсобные помещения (ст. 52 ЖК РСФСР).

5 Субъекты договора найма жилого помещения: наймодатель и наниматель

Стороны договора - наймодатель и наниматель. В отличие от ранее

действовавшего закона наймодатель по настоящему ГК РФ - собственник или

управомоченное им лицо, аналогично договору аренды. Субъекты хозяйственного

ведения или оперативного управления имуществом лишены возможности принимать

самостоятельные решения о передаче жилых помещений нанимателям. Субъектами

права собственности выступают в этом случае хозяйственные общества и

товарищества, граждане, а также Российская Федерация, субъекты Российской

Федерации, муниципальные образования.

В связи с таким требованием закона государственные предприятия,

наделенные жилищным фондом, применительно к действующему законодательству,

не вправе быть наймодателями жилого помещения без согласия Министерства

государственного имущества Российской Федерации, предприятия субъектов РФ

или муниципального образования - соответствующего комитета по управлению

имуществом субъектов Федерации или муниципальных образований.

Мингосимущество РФ вправе поручать осуществление его полномочий своим

территориальным органам.

Государственные и муниципальные предприятия, в том числе и жилищно-

эксплуатационные организации, выступают в качестве балансодержателей жилых

домов, осуществляющих их техническое обслуживание, содержание,

эксплуатацию и ремонт на праве хозяйственного ведения или оперативного

управления. В соответствии со ст. 22 Жилищного кодекса РСФСР жилой дом

может эксплуатироваться только одной жилищно-эксплуатационной организацией.

В свете проводимой в соответствии с указами Президента Российской

Федерации (от 29 марта 1996 г. № 432, от 28 апреля 1997 г. № 425),

постановлениями Правительства РФ политики реформирования жилищно-

коммунального хозяйства в сферу предоставления жилищно-коммунальных услуг

привлекается все больше предприятий, организаций различных организационно-

правовых форм для развития конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг

с целью повышения качества и снижения стоимости этих услуг. Собственник

жилищного фонда либо уполномоченная им организация заключает договоры на

оказание жилищных и коммунальных услуг, а также на производство всех видов

ремонтов, с подрядными организациями, основным видом деятельности которых

не обязательно являются жилищно-эксплуатационные работы. Это могут быть и

различные строительно-монтажные, ремонтные, производственные предприятия,

но решившие расширить объем выполняемых работ за счет жилищно-

эксплуатационной деятельности, т. е. в сфере обеспеченной востребованности,

и, следовательно, гарантированной занятости. Организационно-правовая форма

подрядчика может быть любой - от частного предпринимателя до акционерного

общества либо государственного концерна, основное требование - наличие

лицензии на данный вид деятельности и квалифицированный персонал. Поэтому

определение в ч. 1 ст. 51 Жилищного кодекса РСФСР наймодателя как жилищно-

эксплуатационную организацию не всегда соответствует настоящему положению

дел. Во многих населенных пунктах России созданы так называемые «службы

заказчика», которые сами не эксплуатируют жилищный фонд, а только выполняют

функции по его управлению и по обеспечению граждан, проживающих в нем,

жилищными и коммунальными услугами. Это управомоченная собственником

жилищного фонда - муниципалитетом - управляющая организация, которой

собственник передал права по заключению договоров найма жилого помещения.

Часто возникает вопрос: вправе ли организация, заключившая договор

подряда на техническое обслуживание (содержание) жилищного фонда, заключать

договоры найма жилого помещения с гражданами? Не вправе. Это обусловлено

тем, что заключение договоров найма связано непосредственно с реализацией

такого правомочия, как право распоряжения имуществом. Данное право,

принадлежит, как правило, только собственнику. Как было сказано выше,

согласно ст. 671 ГК РФ договор найма жилого помещения - это договор о

предоставлении жилого помещения за плату во владение и пользование для

проживания в нем между собственником жилого помещения или управомоченным им

лицом (наймодателем) и гражданином (нанимателем). То есть договор найма

предусматривает передачу имущества. Поэтому лицо, заключающее договор

найма, должно иметь право владения, пользования и распоряжения имуществом,

чтобы иметь возможность его передать. Так как договор подряда ( ст. 702 ГК

РФ) - договор о выполнении работ (услуг) по заданию заказчика, и при этом

жилищный фонд или какие-либо вещные правомочия подрядчику не передаются, то

он и не может в свою очередь передать их кому-то.

Жилищный фонд в договорах подряда на техническое обслуживание

(содержание) выступает только как объект, на котором или для которого

выполняются работы. При этом подрядчик не владеет, не пользуется и не

распоряжается жилищным фондом, он только его обслуживает или обеспечивает

нанимателей необходимыми услугами. Аналогично решается вопрос о том, кто

должен осуществлять сборы платежей на оплату жилья и коммунальных услуг.

Выше названные причины не означают, что подрядчик, как юридическое

лицо, не может заключать договоры найма. Может, но это уже должно

осуществляться не в рамках договора подряда, а совсем по другому договору,

который может быть заключен собственником, например, собственником

муниципального фонда или управомоченной им управляющей организацией с любым

юридическим лицом. Это случаи, когда юридическое (физическое) лицо

действует как управомоченный на заключение договоров найма по договору

поручения (представительства) или агентскому договору.

Договор подряда на техническое обслуживание (содержание) жилищного

фонда может содержать условие, обязывающее подрядчика "провести работу по

заключению" или "заключить" договоры найма с нанимателями. Такое условие

будет вполне законным, но в этом случае договор подряда является уже не

чисто договором подряда, а сложным договором, имеющим элементы как договора

подряда, так и договора поручения (представительства) или агентского

договора, или даже можно говорить о нескольких договорах в рамках одного

общего договора, который может быть оформлен одним документом, носящим

название "договора подряда на техническое обслуживание".

При исполнении такого договора действия по заключению договоров найма

будут регулироваться так же, как если есть отдельный договор между

сторонами, предусматривающий такую деятельность, и к возникающим отношениям

будут применяться соответствующие правила договора поручения,

представительства или агентского договора (гл. 10,49,51 ГК РФ).

В случаях, когда подрядчик действует как поверенный (представитель),

он вправе заключать договора найма, но только от имени доверителя-заказчика

(собственника или обладателя вещного права), и права и обязанности по

такому договору будут возникать непосредственно у доверителя.

От собственного имени подрядчик вправе заключать договоры найма

только в случае специального на то указания, что будет признаваться

агентским договором. Одновременно со специальным «уполномачиванием» на

заключение договоров от собственного имени необходимо предусматривать

процедуру перехода прав на жилое помещение по цепочке заказчик

(собственник) - агент (подрядчик) - наниматель. А также переход всех прав

наймодателя от заказчика, в том числе и прав по управлению, которые

необходимы для осуществления дальнейшей деятельности в качестве

наймодателя, т.к. по заключенным договорам найма наймодателем становится

агент. В противном случае, агент-наймодатель не будет реально обеспечен

правомочиями, необходимыми для деятельности наймодателя, и может понести

ощутимые убытки от невозможности исполнения своих обязательств.

Что касается нанимателя, то, в отличии от договора аренды, в качестве

нанимателя в договорах найма жилого помещения всегда выступает гражданин,

хотя ст. 671 ГК РФ его не называет, это сказано только в п.1 ст.677. При

этом на стороне нанимателя может быть множество лиц в жилищном

обязательстве, проживающих с ним по этому договору найма в занимаемом жилом

помещении на условиях, указанных в статьях 672, 677 ГК РФ.

Здесь следует пояснить, чем договор найма жилого помещения отличается

от имущественной аренды.

6 Договор аренды жилого помещения

Право на жилище гарантировано гражданам России Конституцией РФ,

принятой в 1993 г.

Ранее, до принятия части 11 ГК РФ, в ст. 2 Закона Российской

Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", право граждан на

жилище также было закреплено, но обеспечение жильем также допускалось и на

условиях договора аренды либо приобретения или строительства жилья за

собственные средства граждан без ограничения площади. Новый ГК РФ по

другому трактует понятие "аренда". До его принятия наем жилья

сосуществовал с другой разновидностью использования чужого жилого помещения

- арендой. Разница между ними была определена вышеназванным законом и

заключалась в целевом назначении каждого из договоров: наем жилья

предназначался для его потребительского, а аренда - для коммерческого

использования.

По действующему Гражданскому кодексу договор аренды жилого помещения

теперь возможен только между юридическими лицами. Его прежние функции -

коммерческие - переданы договору найма жилого помещения Физическое лицо

(гражданин) может пользоваться чужим помещением только по договору найма.

От аренды договор найма отличается также специальным объектом - жилым

помещением. Перемена объекта с жилого помещения на его противоположность -

нежилое помещение - прекращает договор найма жилого помещения и

трансформирует его в договор аренды нежилого помещения.

Заключенные до 1 марта 1996 г. договоры аренды жилых помещений с

участием граждан сохраняют силу на срок своего действия. После 1 марта 1996

г. гражданам заключать договоры аренды жилых помещений уже нельзя. Не

потому, что аренда жилого помещения для граждан запрещена, а потому, что

договор аренды не должен повторять нормы договора найма жилого помещения,

так как в этом случае эти понятия образуют синонимы. Если же аренда будет

оформляться по правилам главы 34 ГК РФ, то защищенность гражданина -

арендатора будет резко снижена против защищенности гражданина - нанимателя

в договоре найма жилого помещения, что недопустимо (ч. 3 ст.55 Конституции

РФ).

Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма жилья лишь в

качестве наймодателя. Вместе с тем юридическому лицу жилое помещение может

быть представлено, но не на условиях жилищного найма, а на условиях

договора аренды. По договору аренды юридическое лицо обязано использовать

жилье по его назначению, сдав помещение, уже в качестве наймодателя, своему

сотруднику как нанимателю по договору найма. [4, c. 241, 243,244].

7 Отличие договора социального найма от коммерческого найма

Как было сказано в предыдущем параграфе, социальный и коммерческий

найм отличается целевой направленностью. Разница еще и в том, что

социальный наем может быть использован исключительно в государственном и

муниципальном жилищном фонде, а коммерческий наем - в этих разновидностях и

частном жилищном фонде

Коммерческий найм, кроме всего прочего, отличается от социального тем,

что его заключению не предшествуют многочисленные административные

предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые,

как правило, необходимы для договора социального найма. В данном случае

необходимо достижение соглашения по всем существенным условиям договора.

В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых

жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы

жилой площади - ст. 1, 14 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной

политики»), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем,

определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров Закон

не устанавливает. Более того, в названном Законе неоднократно

подчеркивается, что такое жилье сдается без ограничения размеров площади

(ст.1, п.2 ст. 17).

Однако в Гражданском кодексе изменилась не только форма

(наименование), но и содержание рассмотренных выше отношений.

В отличие от разрозненного и фрагментированного регулирования

арендных отношений ГК упорядочил и полностью урегулировал отношения,

вытекающие из договора коммерческого найма. Кодекс установил ряд новых

императивных (общеобязательных) правил, направленных на защиту

собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок

договора.

Гражданский кодекс в основном развел в разные законодательные

коридоры (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом

которых выступает один объект - жилые помещения. Как следует из ГК РФ,

обязательства, вытекающие из договоров коммерческого найма, регулируются

гражданским законодательством, а, следовательно, в соответствии со ст. 71

Конституции Российской Федерации их регламентация является исключительной

компетенцией Федерации, и, соответственно, обязательства, вытекающие из

договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т.е.

согласно ст. 72 Конституции, данная регламентация относится к совместному

ведению Российской Федерации и ее субъектов.

Договор социального найма - бессрочный, а согласно Гражданскому

кодексу коммерческий наем жилого помещения является срочным договором. ГК

РФ устанавливает два срока такого договора: краткосрочный - до одного

года, и долгосрочный - от одного до пяти лет. При этом если в договоре срок

не определен, то он считается заключенным на пять лет (ст. 683). На

практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания сроков,

но с соотнесением к какому-нибудь событию (например, к работе в

организации, предоставившей жилище). В такой ситуации договор должен

считаться заключенным на пять лет.

В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу

коммерческого найма жилья, а также прав, как нанимателя, так и наймодателя,

Кодекс устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение

договора на новый срок (ст. 684). Для соблюдения указанного права

наймодателю необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока

найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же

или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора

наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним

проживающих по договору найма жилого помещения.

В тех случаях, когда наймодатель решил не сдавать в наем жилое

помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от

продления договора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а

наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6