|
Контрольная работа: Финансовая деятельность предприятия: анализ и пути ее совершенствования (на примере ООО "Си-трейдинг")По данным Информационного центра коммерческой недвижимости «Твоя столица» общая торгово-офисная площадь Минска составляет около 1326 тыс. кв. м. Из них в торговых центрах города сдается только 145 тыс. кв. м. торговых площадей и в административных центрах – 147 тыс. кв. м. офисных помещений. Основными действующими торгово-офисными центрами являются: – Торгово-развлекательный центр «Expobel» – 31000 кв. м. – Торгово-развлекательный центр «Град» – 18000 кв. м. – Бизнес-центр «Виктория Плаза» – 18800 кв. м. – Бизнес-центр «XXI век» – 17435 кв. м. – Торговый центр «Корона» -18380 кв. м. – Бизнес-центр по ул. Тимирязева, 65 – более 20000 кв. м. – Торговый центр «Столица» – 11444 кв. м. – Бизнес-центр «Немига Сити» – 7500 кв. м. – Торговый центр «Гиппо» – 6472 кв. м. – Торговый центр «Prostore» – 6200 кв. м. – Бизнес-центр Короля, 51 – 5200 кв. м. В период 2011–2015 гг. в г. Минск планируется сформировать несколько крупных деловых центров (с учетом существующих, строящихся и планируемых к строительству объектов): – МКАД – пр. Независимости (БЦ «XXI век», БЦ «Порт 1, 2», БЦ «Gold City» и комплекс многоэтажных бизнес-центров, БЦ «Александров Пассаж», ТРЦ «Минск-Москва», БЦ по ул. Гинтовта). – ул. Немига – пл. Богушевича (БЦ «Немига-Сити 1, 2», БЦ по ул. Мясникова, БЦ «София», многоэтажный бизнес-центр по ул. Немига, БЦ по пр-ту Дзержинского); – пр. Победителей (БЦ по пр-ту Победителей‑7, БЦ по ул. Димитрова, реконструкция общежития БГУ, БЦ «Покровский», БЦ «Виктория») – ул. К. Цеткин – ул. Кальварийская (БЦ «Саако 1,2», БЦ по ул. Короля, 51, Многоэтажный бизнес-центр в рамках многофункциональной застройки по ул. М. Танка, крупный ТРЦ); – ул. Аэродромная (Многофункциональный комплекс «Минск-Сити»). Также формируются более мелкие деловые центры: – по ул. Сурганова; – по ул. Платонова; – по пр-ту Дзержинского. В 2008 году на рынке офисной недвижимости четко появилась тенденция роста качества предложения. На долю строящихся и планируемых к строительству административных объектов класса «А» в период 2008–2020 гг. приходится до 73% предложения, 17% всего объема предложения отвечает требованиям класса «В». В настоящее время доля свободных площадей в административных центрах достаточно низкая. В успешных по формату и местоположению проектах она составляет не более 5% арендуемой площади. Информация об освобождающихся площадях в основных торговых коридорах Минска, как правило, не успевает достичь открытого рынка. Для рынка торгово-офисной недвижимости Минска 2008 год явился «переломным». До этого времени иностранные девелоперские компании на белорусском рынке не были широко представлены. Немногочисленные зарубежные инвесторы предпочитали работать в форме совместных предприятий с белорусскими партнерами. В 2007 году резко возрос интерес иностранных компаний (Прибалтика, Ливан, Иран, Россия) к рынку коммерческой недвижимости. На низкоконкурентный рынок офисной недвижимости пришли крупные иностранные девелоперы с масштабными проектами. Однако, ввиду экономического кризиса на мировом рынке выросла вероятность того, что большинство проектов может быть заморожено на неопределенный срок. В связи с влиянием кризиса изменился и качественный состав покупателей, что повлияло на структуру спроса. Так, если до осени 2008 года дешевые кредиты стимулировали приобретение офисных помещений от 100 кв. м. в объектах класса «А» и «В», то начиная с последнего квартала 2008 года спросом пользуются помещения площадью до 60 кв. м. Ставки арендной платы на торговые помещения в административных помещениях варьируются в зависимости от местоположения, арендуемой площади и пр. Так для арендаторов торговых площадей до 50 кв. м. ставки арендной платы в 2008 году находились в диапазоне 30–120 евро/кв. м. в месяц (с НДС). Для более крупных арендаторов (150–350 кв. м.) ставка арендной платы составляла 20–60 евро, для якорных арендаторов – от 12 евро/кв. м./мес. В целом ставки арендной платы, зафиксированы в евро, на рынке торговой недвижимости по итогом 2008 года остались на уровне 2007 года: рост ставок аренды в первом полугодии на 2–5% был компенсирован снижением ставок в 3–4 кварталах 2008 года. В сегменте долевого строительства торговой недвижимости по итогам 2008 года был зафиксирован 15%-й рост цен предложения по сравнению с 2007 годом. Однако ввиду мирового финансового кризиса, происходили некоторые изменения: в 4 квартале 2008 года – начале 2009 года уменьшение цены предложения составило около 10%. Ставки арендной платы в основных торговых коридорах Минска по состоянию на 1–2 квартал 2009 года составили 60–80 евро/кв. м./ месяц (с НДС), средние ставки арендной платы в действующих торговых центрах составляют 35–50 евро/кв. м./месяц (с НДС). Анализ динамики цен на различных сегментах рынка показывает, что цена предложения офисных площадей в собственность и в аренду тесно взаимосвязана и неуклонно возрастает на протяжении последних лет. В 2008 году цены предложения в сегменте долевого строительства офисов выросли на 17–20%. Примерно настолько же выросли ставки арендной платы. Однако в первом квартале 2009 года произошло снижение ставок арендной платы на офисную недвижимость на 10%. Средние ставки арендной платы в офисных центрах составляют 25,7–36 евро/кв. м./месяц (с НДС); средние ставки арендной платы в офисных центрах класса «А» и «В» составляют 30–40 евро/кв. м./месяц (с НДС). Средняя цена предложения офисный помещений в действующих офисных центрах класса «А» составляет 4000–4300 долл./кв. м., а цена на торговые помещения – 3900–4200 долл./кв. м. Генеральным планом развития Минска предусмотрено преимущественное размещение общественно-деловой застройки в границах 1-го транспортного кольца, а также в 100-метровой зоне от основных радиальных магистралей: Независимости пр., Победителей пр., Партизанский пр., ул. Кальварийская и др. В частности, градостроительными планами предусмотрено строительство крупных бизнес-центров по проспекту Победителей и Дзержинского. С точки зрения престижности местоположения для размещения офиса представительского класса, участки в г. Минск будут выстраиваться следующим образом: – В районе первого транспортного кольца; – Район аэропорта «Минск‑1» (в случае успешной реализации проект Минск-Сити и появления новой линии метро); – Деловая застройка вдоль проспектов Победителей и Независимости, за пределами первого транспортного кольца – Деловая застройка вдоль основных транспортных магистралей города. 3.2.2 Экономическое обоснование проекта «Бизнес-центр по 1-му Загородному переулку в г. Минске» При расчете финансовой модели данного инвестиционного проекта приняты следующие базовые величины: – Полезная площадь сдаваемых помещений из расчета проектно-сметной документации отражена в таблице 3.1: Таблица 3.1 – Перечень помещений, сдаваемых в аренду
– Для расчета приняты существующие ставки налогов: а) а налог на прибыль – 24%; б) налог на добавленную стоимость – 18%; в) налог на недвижимость – 1%; г) отчисления в фонд социальной защиты населения – 34%; д) отчисления по обязательному страхованию – 1%; е) единый платеж – 1%; ж) транспортный сбор – 3%. – Период строительства бизнес-центра, согласно инвестиционного плана, принят с 1 декабря 2006 года по 31 мая 2009 года. Объем финансовых вложений в данный инвестиционный проект составит 22505862 долл. Строительство, рядом стоящего паркинга на 150 маш/мест будет осуществляться в период с мая 2009 года по декабрь 2009 года. Объем финансовых вложений в данный проект составит 3000000 долл. – Планируемый объем сдачи в аренду площадей построенных объектов рассчитывается с учетом показателя вакантности на уровне 5% (таблица 3.2), причем в 2009 году коэффициент загруженности помещений изменяется от 0,30 в июне 2009 года до 0,95 в январе 2010 года. Таблица 3.2 – Планируемый объём сдачи в аренду, кв. м. в месяц (с учетом загруженности), кв. м. / машиноместо
– Размер ставок арендной платы определяется сравнительным методом, путем сопоставления с объектами приближенными по классу и месторасположению. Аренда ставки на момент сдачи объекта консервативны и приняты практически равными сегодняшними: а) арендная ставка на офисные помещения – 38,4 долл. (с учетом НДС); б) арендная ставка на помещения общепита – 25,6 долл. (с учетом НДС); в) арендная ставка за машиноместо – 76,8 долл. (с учетом НДС). Проект также предусматривает ежегодное увеличение арендных ставок в размере 10% по всем категориям помещений. Динамика выручки от аренды по годам реализации проекта представлена в таблице 3.3: Таблица 3.3 – Поступления от сдачи в аренду, долл.
– Невозмещаемые расходы рассчитаны на основе известной информации о составе затрат в других бизнес-центрах и торговых центрах и исходя из того, что будет создана управляющая компания, которая будет заниматься обслуживанием проекта. Расходы по персоналу и общие издержки представлены в таблице 3.4 и таблице 3.5, соответственно. Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Рефераты бесплатно, реферат бесплатно, сочинения, курсовые работы, реферат, доклады, рефераты, рефераты скачать, рефераты на тему, курсовые, дипломы, научные работы и многое другое. |
||
При использовании материалов - ссылка на сайт обязательна. |