Дипломная работа: Совершенствование жилищно-коммунального комплекса на уровне местного самоуправления (на примере г. Черемхово Иркутской области)

Однако следует заметить, что стоимость строительства зависит не только от потребляемых материалов и их цены. Она складывается за весь период строительства из фактических затрат, определяемых в ценах соответствующих лет. В связи с этим при длительных сроках возведения жилья его стоимость будет относительно небольшой.

Программой развития области до 2005 года предусматривается развитие различных систем финансирования строительства и ремонта жилищного фонда, в том числе за счет долгосрочного кредитования застройщиков и собственников, а также создание условий для привлечения инвестиций в жилищный сектор и совершенствование системы стандартов качества строительства. Выполнение задуманного позволит улучшить ситуацию в жилищном строительстве.

В г. Черемхово в 2002 г. ввод в эксплуатацию общей площади жилых домов осуществлялся только индивидуальными застройщиками и составил 1290 кв. м. или 74% к аналогичному показателю 2001 года (1737 кв. м). В III квартале 2003 года введено в эксплуатацию застройщиком ИТЭЦ-12 – 1278 кв. м 120-тиквартирного дома по ул. Шевченко.

В 2004 г. предполагалось в случае улучшения финансового состояния муниципального образования ввод в эксплуатацию 4506 кв. м. незавершенного производства. По состоянию на 1 октября 2004 г введено в эксплуатацию 1310 кв. м общей площади жилья (8 единиц), при этом доля индивидуального строительства в общем объеме построек на данной территории составила 100%.

Хотя стоимость вторичного жилья на рынке города не высокая, от 70 до 150 тысяч рублей, больше половины нуждающихся в улучшении жилищных условий не могут позволить себе приобрести квартиру из-за низкого уровня доходов, а в муниципальной собственности не хватает квартир для выделения их таким нуждающимся. Медленным темпом выделяются квартиры только льготникам. 798 семей состоят на учете более десяти лет. 991 семья остро нуждается в выделении квартир, так как проживает в ветхом и аварийном жилфонде, при этом в 2003 году всего 37 семей, проживающих в ветхом и аварийном жилфонде, получили жилье.

4506 кв. метров жилья остается с 2003 года недостроенным из-за отсутствия финансирования. Очень низкую долю составляют инвестиции в строительство жилья. Из 99,8 млн. руб. инвестиций в 2002 году на жилищное строительство использовано 5%, на коммунальное хозяйство – 1,6%, в 2003 году направлено инвестиций в жилищное хозяйство – 0,4%, коммунальное – 23,4% (288 тыс. рублей). Ситуация усугубляется тем, что значительная часть старого жилищного фонда массовой застройки 50 – 60 годов находится на грани разрушения и в ближайшие 10 – 15 лет выйдет из эксплуатации. Специфической особенностью территории является расположение под городом угольных разработок, затопленных в настоящее время, что оказывает негативное влияние на движении грунтов, вызывающее, в свою очередь, затопление подземными водами цокольных отделений жилых домов.

По степени износа муниципальный жилищный фонд г. Черемхово характеризуется следующими данными:

1.  Муниципальный жилищный фонд всего – 890,4 тыс. кв. м,

в том числе по степени износа:

1.1. 5 – 30% - 313,4 тыс. кв. м;

1.2.  более 30% - 177,6 тыс. кв. м;

1.3.  более 60% - 389 тыс. кв. м;

1.4.  более 80% - 10,4 тыс. кв. м.

Таким образом, видно, что ветхий и аварийный жилищный фонд к общему наличию жилья согласно приведенным выше данным составляет 399,4 тыс. кв. метров или 44,8% и является одним из самых высоких в области.

Строительство объектов коммунального назначения на территории области также осуществляется в незначительных объемах (таблица 2.5)

Таблица 2.5

Динамика строительства объектов коммунального обслуживания, (км)

Больше, чем год назад, построено новых водопроводных сетей - в 1,6 раза. Строительство канализационных сетей по сравнению с предыдущим годом сократилось в 4 раза. За последние шесть лет не было ввода газовых сетей и в 2003 году - тепловых сетей. За год произведена реконструкция действующих тепловых сетей протяженностью 4,5 км водоводов - 1,1 км.

Учитывая, что в замене нуждаются более трети тепловых и канализационных сетей (соответственно 1217 и 473 км) и 48% водопроводных сетей (1163 км), такой объем строительства недостаточен для того, чтобы поддерживать в рабочем состоянии имеющиеся коммуникации. Годовой ввод в действие этих сетей составляет лишь 0,4-0,5% от протяженности труб, требующих замены. Необходима прокладка новых сетей. На сегодня есть понимание, что не приведя в порядок инженерные коммуникации, не сдвинуть с места реформу ЖКХ.

Неудовлетворительное состояние тепловых сетей сказывается на надежности теплоснабжения и ведет к большим затратам. Из 1, 3 тыс. км водопроводных сетей 200 км имеет срок службы более 50 лет и требует реконструкции, свыше 300 км канализационных сетей требует капитального ремонта или полной замены. Количество дефектов в тепловых сетях растет из года в год.

В 2003 году произошло 362 аварии (на 27% меньше, чем в 2002г.), что привело к потере тепловой энергии (10,4% ко всему отпуску). Это объясняется высокой степенью износа котельного оборудования и тепловых сетей. Неэффективность коммунальной теплоэнергетики, высокий уровень затрат обусловлены низким КПД большинства угольных котельных (не выше 45%), больше половины используемого топлива расходуется на технологические потери тепловой энергии [13].

Централизованное водоснабжение имеют все 22 города области, 50 поселков городского типа (91% от их числа) и 137 сельских населенных пунктов (9%). До сих пор отсутствует централизованное водоснабжение в 5 поселках городского типа (9% общего числа) и 1366 сельских населенных пунктах (91%)

В среднем за сутки потребителям отпускается 1138,8 тыс. куб. метров воды, в том числе населению и на коммунальные нужды - 514.9 тыс. куб. метров. На каждого жителя области приходится 421 литр воды в сутки, в отдельных городах значительно больше (Иркутск - 654, Шелехов - 530 литров).

Значительный расход воды связан с низким качеством водопроводных систем. Ежегодно теряется примерно шестая часть поданной в сеть воды, в 2003 г. потери составили 13%. Наибольшая утечка воды произошла в Черемхово (25%) и Киренском районе (23%).

Канализационные сооружения по централизованному отводу сточных вод имеют все города области. 33 поселка городского типа (60%), 30 сельских населенных пунктов (2%). В ряде городов и районов очень низок уровень очистки сточных вод. Так, в Усть-Илимске без очистки сбрасывают в водоемы 69% всех сточных вод, Бодайбо - 58, Саянске - 26, Ангарске - 20, Мамско-Чуйском районе – 59, Бодайбинском – 55, Усольском - 40, Иркутском - 29%. В Тулунском районе сгонные воды не очищаются вообще. Эта ситуация остается неизменной в течение многих лет.

Строительство и реконструкция требуют вложения средств, финансовый дефицит сдерживает этот процесс. В 2003 г. на развитие жилищно-коммунального хозяйства (по крупным и средним предприятиям) было использовано 1144,5 млн. рублей инвестиций, что в сопоставимой оценке на 15,1% меньше, чем в предыдущем году (в целом по экономике - снижение на 1,9%). Анализируя статистические данные по инвестированию жилищного и коммунального хозяйств за период 1998-2003гг (рис. 2.1), мною установлено, что на жилищное хозяйство в 2003 г. направлено 856,3 млн. рублей (на 19,0% ниже, чем в предыдущем году), коммунальное - 288,2 млн. рублей (меньше на 0,7%).

Рис. 2.1 Динамика инвестирования жилищно-коммунального хозяйства, в % к предыдущему году

Значительную часть инвестиций обеспечивают предприятия и организации негосударственного сектора экономики. В объеме вложений в коммунальное хозяйство их доля составила 79%, в жилищное хозяйство - половину.

В последние годы наблюдается снижение числа очередников на улучшение жилищных условий. Заметное сокращение произошло в 2002 году - на 14,1 тыс. семей (на 14%). Основная причина этого явления - ликвидация списков на жилье многими предприятиями и организациями из-за изменившихся экономических условий и бесперспективности решения данного вопроса: за этот год улучшили жилищные условия лишь 2% очередников. Если на конец 1990 г. на учете для получения жилья состояли 251,7 тыс. семей, то к началу 2004 г. - 83,8 тыс. семей (9% от числа проживающих в области). Из общего числа семей, состоящих на учете, 8% проживают в общежитиях, 11% - в ветхом и аварийном жилье. 1% - в коммунальных квартирах.

Несмотря на большее число нуждавшихся в получении квартир, до начала экономических реформ очередь продвигалась значительно быстрее. В 1990 г. жилье получили 27,1 тыс. семей или 13% состоявших на учете. Таким образом, вполне реальным было решение жилищного вопроса в течение 7-8 лет. В 2003 г. улучшили свои жилищные условия всего 1,6 тыс. семей (1,9%). При сохранении таких темпов обеспечения жильем (и без дальнейшей корректировки очередей) решение данной проблемы может растянуться на десятилетия.

Из числа получивших квартиры 88 семей (5%) перебрались из ветхого и аварийного жилья. За год заселено 67 тыс кв. м обшей площади жилья, причем 27% из нее - в домах-новостройках. В то же время осталось незаселенным новое жилье площадью 4 тыс. кв. м (2% введенного в эксплуатацию за год).

Из числа новоселов 99 семей (6%) приобрели жилье за плату (на 18% больше, чем в предыдущем году). Покупаются в основном небольшие квартиры, их общая площадь – 3,8 тыс. кв. метров, средняя - 38 кв. м на семью (в 2002г. - соответственно 3,8 и 47).

Приватизация способствовала относительному насыщению рынка недвижимости, вследствие чего платежеспособная категория граждан, в основном, может удовлетворить свои потребности в жилье. Всего за год в области продано 260 жилых помещений, из них 95,4% - населению, 4,6% - организациям. По сравнению с 2002 г. продажа квартир увеличилась в 2,4 раза. Средняя стоимость проданных жилых помещений составила 315 тыс. рублей [13].

Спрос на квартиры не падает и стимулирует рост цен на рынке недвижимости. Достаточно высокий уровень цен обусловлен небольшими объемами жилищного строительства и миграцией населения. В последние годы увеличилось количество выезжающих из районов Крайнею Севера и приравненных к ним местностей.

Из-за недостаточных объемов строительства риэлторские фирмы, имеющие лицензию на данный вид деятельности, регистрируют в основном сделки на продажу не новых квартир. В IV квартале 2003 гола средняя цена на вторичном рынке жилья составила 14687 рублей за 1 кв. м общей площади (таблица 2.6.), на 3% выше, чем в 2002 г.

Таблица 2.6

Цены на вторичном рынке жилья по типам жилого помещения,

(рублей за кв. м общей площади)

Как видно из таблицы, дорожают жилые помещения всех типов. Резкий скачок цен на рынке недвижимости наблюдался в 2001 году. В 2003г. наиболее существенно (на 21%) возросла стоимость квартир низкого качества, превысив цены двухлетней давности на жилье улучшенной планировки. Элитное жилье за год стало дороже на 11%. В сравнении с 1999 годом самое популярное жилье (типовое и улучшенной планировки) подорожало в 2,6 - 2,7 раза, что значительно превышает общий уровень инфляции за это время (183,4%).

При существующих ценах оплатить покупку жилья может далеко не каждый. Один из способов приобретения жилья - кредитование под залог недвижимого имущества Система ипотечного кредитования уже работает в Иркутской области. Но, к сожалению, воспользоваться кредитом сможет не каждый. Все зависит от доходов заемщика и размера кредита, необходимого на покупку жилья. Сразу необходимо внести 30% стоимости квартиры, оставшуюся сумму - в течение 10 лет, что требует ежемесячной выплаты значительных сумм.

Рынок вторичного жилья в г. Черемхово кардинально отличается от регионального. Средняя стоимость 1 кв. м типового жилья на вторичном рынке города не высокая и составляет 1250 рублей за кв. метр. Учитывая, что 70% стоимости жилья составляет его месторасположение, низкая рыночная стоимость жилого фонда обусловлена финансово-экономической непривлекательностью города, сложной демографической ситуацией (смертность превысила рождаемость в 1,5 раза) и высоким уровнем безработицы. Хотя, цена и остается низкой в сравнении со средними областными показателями, больше половины нуждающихся в улучшении жилищных условий не могут позволить себе приобрести квартиру из-за низкого уровня доходов, а в муниципальной собственности не хватает квартир для выделения их таким нуждающимся. Медленными темпами выделяются квартиры только льготникам. 798 семей состоят на учете более десяти лет. 991 семья остро нуждается в выделении квартир, так как проживает в ветхом и аварийном жилфонде, при этом в 2003 году всего 37 семей, проживающих в ветхом и аварийном жилфонде, получили жилье.

2.2 Система ценовой и тарифной политики в жилищно-коммунальном хозяйстве

Большинство секторов жилищно-коммунального комплекса сегодня являются монопольным. Это влечет за собой необходимость контролировать цены на предоставляемые ими товары и услуги. Данный контроль осуществляется путем прямого регулирования (фиксаций) тарифов для организаций, работающих в данной сфере, а также тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения.

Однако нечеткость поставленных целей реформирования системы регулирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги и, как следствие, недостаточное нормативно-правовое и методическое обеспечение данного процесса привели к тому, что сейчас в подавляющем большинстве муниципальных образований регулирование тарифов на жилищно-коммунальные услуги отличается серьезными системными недостатками.

С 1998 - 2001год цены на ЖКХ росли с отставанием от темпов роста инфляции. Прямое следствие такой ситуации - низкая привлекательность труда на предприятиях ЖКХ, высокий уровень задолженность перед поставщиками, отсутствие конкурентных отношений [19].

Следует отметить, что темпы роста цен на электроэнергию в 1998-1999годах были еще ниже, чем рост цен на ЖКУ. Однако, начиная с 2000года рост цен на электроэнергию превысил инфляцию, обеспечивая пред-приятиям комплекса относительно нормальное финансирование текущих расходов. В отличие от предприятий ЖКХ с 2000 года предприятия «большой» энергетики стали сокращать «отложенные» расходы, поскольку темпы роста цен на электроэнергию превысили темпы роста инфляции. В ЖКХ процесс компенсации эффекта « отложенной инфляции» только начинается, и, поскольку рост цен на ЖКУ в течение четырех лет удерживался на уровне ниже инфляционного, накопительный эффект «отложенной инфляции» становился все больше и больше.

Таким образом, в 1998 - 2001годах темпы роста стоимости жилищно-коммунальных услуг были существенно ниже темпов роста инфляции. ЖКК использовался в качестве «амортизатора» высокой инфляции в 1998 -1999годах. Удерживая стоимость жилищно-коммунальных услуг низкой, государство пыталось сохранить социальную и бюджетную стабильность ценой ухудшения финансового и производственного состояния предприятий отрасли. В результате предприятия не имели возможности финансировать свои текущие и капитальные расходы, что привело к «проеданию» основных фондов [21].

Другим следствием сложившейся ситуации стало замедление экономических преобразований в данном секторе экономики. «Запрограммированное» недофинансирование вынуждало сохранять административные рычаги воздействия на него. В результате ресурсные ограничения, которые по идее должны были стимулировать процессы энергоресурсосбережения и повышения эффективности функционирования жилищно-коммунального комплекса в целом, привели к фактическому замораживанию этих процессов.

В 2002 году начал проявляться эффект «отложенной инфляции». Темпы роста цен на жилищно-коммунальные услуги превысили инфляцию на 20%. 12% от этой разницы составляет рост собственных расходов ЖКХ, за исключением газа и электроэнергии. За период с 1998 по 2001год инфляция росла в 2,86 раза быстрее, чем цены на жилищно-коммунальные услуги. Другими словами, суммарное отставание темпов роста цен на ЖКУ от темпов роста инфляции составило 186%. В 2002году выросшие цены на ЖКУ смогли компенсировать только 20% «отложенной инфляции».

 Проведенный анализ стоимости жилищно-коммунальных услуг доказывает несостоятельность тезиса об опережающих темпах стоимости жилищно-коммунальных услуг и в значительной степени объясняет причины тяжелого финансового и технического состояния отрасли.

 С экономической точки зрения в такой ситуации опережающий рост цен на услуги жилищно-коммунального комплекса с целью ликвидации «отложенной инфляции» мог бы существенно улучшить финансовую ситуацию.

В процессе исследования практики регулирования тарифов в муниципальных образованиях Российской Федерации были сформулированы четыре гипотезы:

1.  Любые события, связанные с изъявлением общественного мнения, оказывают влияние на дату пересмотра тарифов.

2.   Муниципальные образования, в которых решения о пересмотре тарифов принимаются представительными органами власти, менее охотно идут на пересмотр тарифов.

3.  Местные органы власти используют тарифную политику как инструмент для решения социальных проблем, "амортизатор" в случае скачков инфляции.

4.   Действия регулирующих органов на разных уровнях власти не согласованы друг с другом.

Проверка этих гипотез позволила выявить типичные проблемы, касающиеся процедуры формирования тарифов на товары и услуги коммунальных предприятий-монополистов:

1.  В настоящее время отсутствует эффективная нормативная и методологическая база регулирования деятельности предприятий монополистов в коммунальном секторе, из-за чего регулирование тарифов на жилищно-коммунальные услуги является политизированным процессом. В большинстве случаев сам факт выборов парализует всякую деятельность по пересмотру тарифов, в особенности тарифов для населения, как минимум за шесть месяцев до выборов. Факт утверждения тарифов представительным органом власти муниципального образования также негативно влияет на темпы роста тарифов. Члены представительного органа местного самоуправления менее охотно идут на пересмотр тарифов, чем представители органов исполнительной власти;

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12