Шпаргалка: Экономика недвижимости

При реализации доходного подхода к оценке земельного участка методом прямой капитализации могут использоваться как техники мультипликаторов равных между собой потенциального и эффективного валовых доходов (Mpgl= Megl), так и набор техник коэффициентов капитализации Rl. Из набора этих техник наилучшим образом рыночную ситуацию учитывает техника сравнительного анализа сделок:

 (5.9)

Здесь γj - весовые коэффициенты (удовлетворяющие условию ∑γj =1), введенные для учета степени близости элементов сравнения для скорректированных цен сделок купли-продажи Pjls единицы площади (на дату сделки) и ставок арендной платы Ali для земельных участков-аналогов, а также арендных доходов Il планируемых к получению годом позже даты сделки. Величина рыночной стоимости участка, найденная с использованием (5.9), окажется весьма близкой к величине стоимости, найденной сравнительным анализом цен сделок Pj из того же набора k сделок купли-продажи земельных участков. Это означает, что в данном варианте реализации метод прямой капитализации фактически конкурирует с методом сравнительного анализа сделок, а не дополняет его, но, тем не менее, может использоваться в процедурах затратного подхода, если целью оценки является выделение вклада стоимости земельного участка (El, Vl) в стоимость объекта (например, в случае, если у земли и у улучшений разные собственники).

В рамках метода прямой капитализации оценки земли в составе объекта недвижимости возможно использование техники инвестиционной группы, если известна информация о практике ипотечного кредитования сделок с земельными участками, используемыми в качестве обеспечения возвратности кредита. Что касается техники остатка, то ее мы относим к комбинированному подходу, поскольку существенную роль в ее реализации играют техники оценки рыночной стоимости улучшений из затратного подхода оценки недвижимости.

Однако более предпочтительным в этом случае оказывается применение метода капитализации доходов (Il и ΔIl) нормой отдачи, поскольку он реализуется без привлечения данных о сделках с земельными участками, используя равенство общей нормы отдачи на капитал Yo для земли и для объекта в целом. При этом для целей реализации затратного подхода интересным оказывается вариант использования модельных техник указанного метода.

Рассмотрим два крайних приближения для реальных ситуаций с изменением цен на земельные участки и их доходности, определяемой арендными отношениями. В первом приближении (нередко соответствующем реальной российской практике) полагаем, что чистая земельная рента Il почти не меняется во времени, но цены на земельные участки могут изменяться, так что через n периодов относительное приращение стоимости участка определится соотношением Δl=(Vln-Vl)/Vl ≠0. Тогда:

 (5.10)

Оценка земли методом выделения

Суть метода состоит в использовании базового постулата затратного подхода, предполагающего возможность выделения рыночной стоимости Vl земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости всего объекта Vo рыночной стоимости улучшений Vb: Vl=Vo-Vb=Vo-Eb(1+Pr)(1-D); Pr=f(El, …). (5.17)

Здесь Vo определяется методами доходного или сравнительного подходов, а рыночная стоимость улучшений Vb - техниками затратного подхода. При этом используется предположение о пренебрежимо малой взаимозависимости стоимостных характеристик земли и улучшений. Обратим внимание на условность этого допущения, поскольку в общем случае надлежит учитывать зависимость прибыли предпринимателя как составной части стоимости улучшений - от стоимости земельного участка.

Метод реализуется техниками: оценки вклада, сравнительного анализа сделок, распределения.

Техника оценки вклада предусматривает оценку земельного участка в составе конкретного объекта недвижимости с использованием (5.17) - только для выявления стоимости интереса собственника земли в конкретном объекте недвижимости (оценка вклада земли в стоимость объекта в случае принадлежности земли и улучшений разным собственникам). Используется техника при отсутствии или при недостатке данных о сделках с земельными участками, аналогичными оцениваемому.

Очевидно, что реализация метода выделения такой техникой не представляет интереса с точки зрения потребностей реализации затратного подхода, так как здесь предусмотрено определение рыночной стоимости всего объекта методами других подходов (теряется независимость затратного подхода).

Техника сравнительного анализа сделок предполагает подбор данных о сделках с объектами недвижимости, для которых ННЭИ участка с существующими улучшениями совпадает с ННЭИ оцениваемого земельного участка. Для каждого i-го объекта-аналога, проданного по цене Pi, техниками затратного подхода рассчитывается рыночная стоимость улучшений Vbi (по (5.17)). Далее для каждого такого объекта рассчитываются цена: Pli участка земли в составе объекта-аналога (Pli=Pi - Vbi) и единицы сравнения - цена единицы площади участка Sl (Plis=Pli /Sl) и длины фронтальной границы L (PliL=Pli /L). Теперь для удельных цен PliS, PliL может быть реализован метод сравнительного анализа сделок - с корректировками, касающимися только различий характеристик земельных участков - без учета различий характеристик улучшений.

Очевидно, что величину рыночной стоимости земельного участка, полученную этой версией техник, целесообразно применять только для оценки свободного земельного участка - при отсутствии данных о рыночных сделках со свободными участками земли.

Особый интерес представляет другой вариант этой техники. Её автор обратил внимание на полезную возможность использования данных о ценах сделок с только что построенными объектами сравнения, аналогичными объекту оценки по всем параметрам, кроме местоположения, и подобранными таким образом, что в их составе земельный участок имеет стоимость Vle, близкую к нулю. Последнее устанавливается на основании сравнения со стоимостью Vlo земельных участков в составе объектов, аналогичных объекту оценки по всем параметрам, включая местоположение, и реализуется при сравнении объектов недвижимости на дальней окраине поселения в сравнении с объектами, размещенными, подобно объекту оценки, близко к центру поселения.

Техника распределения опирается на тот факт, что в условиях развитого рынка недвижимости, обеспечивающего рациональное распределение земли между различными функциями использования и эффективными собственниками, при застройке земли, как правило, реализуются принципы баланса и экономического размера. В соответствии с этими принципами обеспечивается определенность соотношения характеристик (в том числе размера) земельного участка и характеристик (в том числе размеров) улучшений под каждый вид функции. В этом случае в одном микрорайоне поселения для одного и того же типа объектов недвижимости с новыми (или почти новыми) улучшениями может установиться вполне определенное соотношение между стоимостью Vl земельного участка и стоимостью Vo всего объекта L=Vl /Vo.

Техника распределения предполагает использование этого соотношения, найденного, например, для застраиваемой окраинной части микрорайона, при грубой оценке участка земли в составе проданного объекта недвижимости в уже застроенной части микрорайона. Следует, однако, иметь в виду, что в условиях российского рынка величина L является довольно сильной функцией местоположения (при далекой от требований экономической оптимальности застройки территорий) и может существенным образом меняться даже в пределах одного квартала. Можно рекомендовать применение этой техники лишь для оценки вклада земельного участка в стоимость объекта, а также для интерполяционных расчетов и качественных оценок стоимости земли в поселениях - с использованием выстраиваемой по единичным сделкам зависимости L от расстояния оцениваемого участка до центров деловой активности и жизнеобеспечения, а также до рекреационных и экологически опасных зон.

Метод капитализации издержек и доходов

Метод обеспечивает определение рыночной стоимости земельного участка с использованием комбинаций техник доходного и затратного подходов.

Техника остатка для земли предусматривает выделение из общего чистого операционного дохода Io части Il=Io-Il, приходящейся на землю - с последующей капитализацией этого дохода. Требующуюся для расчета Il величину дохода Ib, генерируемого улучшениями, можно найти, рассчитав величину рыночной стоимости улучшений Vb, техниками затратного подхода и оценив величину коэффициента капитализации Rb для улучшений: Ib=VbRb. Рыночная стоимость Vl земельного участка определяется путем прямой капитализации дохода Il коэффициентом капитализации Rl для земли: Vl=(Io-VbRb)/Rl. (5.19)

Таким образом, в данной постановке задача сводится к расчету величин Io и Vb, а также к оценке величин коэффициентов капитализации Rb и Rl.

В условиях развитого рынка недвижимости эти коэффициенты могут быть определены техниками сравнительного анализа. Коэффициент капитализации Rb для улучшений определяется по скорректированным ценам сделок купли-продажи Pibs единицы общей площади и ставкам арендной платы Abi на единицу общей площади для зданий, расположенных на окраине поселений, где вклад земельного участка (местоположения) в стоимость объекта пренебрежимо мал в сравнении с вкладом улучшений:

Здесь Koeb - коэффициент операционных расходов для зданий; γi - весовые коэффициенты, учитывающие степень близости объектов-аналогов к объекту оценки по набору и количественным характеристикам ценообразующих факторов.

Заметим, что последнее соотношение получено с учетом того, что при L≈0 оказывается Ro=LRl+(1-L)Rb≈Rb. Однако, так как, очевидно, величина L будучи весьма малой, все-таки больше нуля, а Rb>Rl, то найденную указанным способом величину Rb можно рассматривать как оценку «снизу» истинной величины коэффициента капитализации для улучшений.

Однако нетрудно предвидеть, что при таком способе определения коэффициентов капитализации результат оценки Vl техникой остатка окажется аналогичным результату, полученному сравнительным анализом сделок купли-продажи земельных участков, поскольку в этих двух техниках используется один и тот же источник базовой информации.

Более интересным для целей реализации затратного подхода является использование модельных техник метода капитализации нормой отдачи - аналогично тому, как это было сделано для земли по (5.10). Однако для улучшений модель существенно усложняется, поскольку строения в любом случае теряют в стоимости и по истечении срока физической (экономической) жизни они обесцениваются. В простейшем предположении постоянства доходов, не меняющейся стоимости земли, но уменьшающейся стоимости улучшений можно записать: Rl=Yo; Rb=Yo-Δbl /Sn(Yo,n); Rb-Rl=–Δbl /Sn(Yo,n). (5.20)

Здесь Δbl - относительное изменение стоимости улучшений вследствие физического износа и функционального устаревания при неизменной стоимости земли (всегда Δb < 0, | Δbl | < 1).

В другом крайнем (для Rl) предположении постоянства доходов и изменения стоимости имеем: Rl=Yo-Δl /Sn(Yo,n); Rb=Yo-Δb /Sn(Yo,n).

При наличии причин физического, юридического, экономического характера, приводящих к росту или к уменьшению рыночной стоимости земли, эти причины приведут одновременно к эффекту дополнительного удорожания или удешевления строения соответственно. Если изменение стоимости земли не сопровождается изменением степени соответствия принципу ННЭИ набора функций, реализуемых на объекте, то эффекту уменьшения стоимости строения от Vb до Vbn (вследствие физического износа и функционального устаревания) будет сопутствовать эффект дополнительного изменения стоимости вследствие внешнего (экономического) устаревания или обновления, с темпом, примерно равным темпу изменения стоимости земли.

Техника разбивки на участки. Вторая техника данного метода, именуемая также техникой девелопера, используется при оценке сравнительно большого массива земли площадью S∑, для которого - в соответствии с принципом экономического разделения и принципом ННЭИ - максимальная продуктивность достигается при разделении на несколько участков меньшего размера Si. Техника реализуется после выявления структуры спроса на участки разных размеров.

Система деления массива на участки S∑=n1S1+n2S2 устанавливается, исходя из максимальной величины NPV доходов от будущих продаж этих участков по рыночным ценам P1s и P2s за единицу площади - при среднерыночной продолжительности периодов экспозиции t1 и t2 для каждого типа участков соответственно. Прогнозируя график продаж и поступления доходов, оценщик за девелопера планирует работы и расходы по разделению и межеванию участка, по очистке его от лишней растительности, по устройству дорог и дренажа, по подводу и разводке коммуникаций, по исследованию рынка и организации рекламы. Планируются также расходы на подрядчиков и на персонал, рассчитываются платежи по кредитам. При этом график расходных платежей согласовывается с графиком поступления доходов от продаж таким образом, чтобы операционные расходы Ej покрывались эффективными валовыми доходами Iegj=Ipgj(1-v) в одном и том же (j-м) году (недополученная часть v потенциальных валовых доходов Ipgj оценивается на основании изучения опыта реализации подобных проектов и анализа рисков).

Стоимость оцениваемого массива земли определяется методом капитализации чистого операционного дохода Ioj= Ipgj(1-v)-Ej от продаж нормой отдачи Yc, величина которой определяется на основании опроса девелоперов, или принимается примерно равной внутренней норме рентабельности девелоперских проектов аналогичной рискованности (Yc больше величины ставки процента по кредиту под новое строительство, т.е. Yc>Ymc):

. (5.23)

Техника дисконтирования доходов и издержек - наиболее востребованная техника комбинированного подхода, рекомендуемая к использованию в алгоритме выбора варианта ННЭИ и при оценке свободного земельного участка. Базовая модель техники иллюстрируется рис.

Модель может быть описана соотношениями:

; (5.24)

; (5.25)

. (5.26)

Суть модели состоит в том, что в конце k-го периода реализации предполагаемого проекта застройки и последующей доходной эксплуатации созданного объекта из рыночной стоимости этого объекта Voi вычитаются капитализированные издержки Vbi* периода строительства. Полученная таким образом разность в (5.24) представляет собой стоимость земли на дату завершения строительства - на границе между k-м и (k+1)-м периодами. Пересчитывая эту разность к дате оценки, получаем величину рыночной стоимости полного права собственности или права заключения договора аренды земельного участка Vl.

Для реализации техники необходимо, прежде всего, определить издержки Eb и график платежей на создание нового здания и всех дополнительных улучшений (насаждений, парковки, ограды и т.п.), соответствующих принципу ННЭИ. Затем необходимо рассчитать величины Ioqj дохода, достижимого в будущем на вновь созданном объекте.

19. Выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта– [1]-стр. 330-348

Алгоритм выбора варианта ННЭИ

Капитал, вложенный в создание или развитие объекта недвижимости с целью получения доходов в будущем должен приносить максимальную прибыль. Эта цель может быть достигнута при условии, что для созданного или развиваемого объекта выбран наилучший и наиболее эффективный вариант использования (ННЭИ). Именно поэтому в группе принципов оценки объектов недвижимости особое место занимает принцип ННЭИ, реализация которого, обязательная в оценке рыночной стоимости недвижимости, необходима в консалтинге и в практике управления недвижимостью, если решается задача обеспечения максимальной продуктивности объекта.

По определению наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) земли и улучшений - это вероятное, законное, физически возможное, экономически обоснованное, финансово осуществимое использование, которое приводит к максимальной продуктивности объекта и наивысшей стоимости его. Совокупность процедур отыскания и обоснования выбора функций ННЭИ объекта из набора альтернативных вариантов использования последнего называется анализом с целью выбора варианта ННЭИ (далее АННЭИ), весьма часто именуемым анализом ННЭИ.

Для целей эффективного управления объектом или для целей оценки его рыночной стоимости АННЭИ должен (кроме особых случаев) проводиться сначала для участка земли как свободного, а затем - для этого же участка, но с существующими улучшениями. При этом следующее из анализа использование участка с имеющимися улучшениями признается наилучшим и наиболее эффективным, если рыночная стоимость улучшенного участка выше, чем стоимость участка как свободного. Варианты функций или комбинаций функций, соответствующих принципу ННЭИ для участка с существующими улучшениями и для этого же участка без указанных улучшений, могут быть различными.

Если стоимость участка без существующих улучшений выше (с учетом затрат на перемещение пользователей и снос улучшений), чем при наличии этих улучшений, то с точки зрения оценщика нецелесообразно оценивать рыночную стоимость объекта с улучшениями. С точки зрения управляющего при превышении рыночной стоимости земли над стоимостью всего объекта нецелесообразно брать такой объект в управление с обязательством обеспечивать ожидаемую собственником положительную динамику изменения его ценности и доходности в течение холдингового периода.

Для каждого объекта (свободного земельного участка или участка с улучшениями) алгоритм АННЭИ состоит из пяти этапов.

Этап 1. Первоначально составляется максимально полный (по возможности исчерпывающий) перечень функций, которые «в принципе» могут быть реализованы на базе исследуемого объекта. На данном этапе включение функций в перечень осуществляется без ограничений, в режиме «мозгового штурма», когда разрешены предложения, сколь угодно фантастические, но реализуемые на участке с имеющимися характеристиками и в существующем окружении. При этом для свободного земельного участка и для участка с существующими улучшениями предусматривается возможность в будущем провести дополнительные изменения характеристик объекта:

-  участок может быть разделен на равные или неравные доли с выполнением или без выполнения работ (на всем участке или на отдельных частях его) по расчистке территории, прокладке дорог и разводке коммуникаций;

-  может быть рассмотрен гипотетический вариант «присоединения» соседнего участка к данному участку;

-  строение может быть наращено (вверх, вниз, по периметру), реконструировано (но не снесено!), на свободной части земельного участка может быть построено дополнительное здание или сооружение;

-  многолетние насаждения могут быть посажены или убраны;

-  пакет прав и обременений может быть дополнен или реструктурирован.

Специалисты в области оценки и управления весьма часто некоторые виды функций исключают из перечня на основании всего лишь сведений о том, что подобного профиля объекты уже имеются в непосредственной близости от исследуемого объекта. Однако такое исключение может быть осуществлено только на основании результатов анализа степени удовлетворенности текущего и прогнозируемого потребительского спроса на соответствующий вид товаров или услуг на локальном рынке. Исключение может быть сделано также на основании анализа возможности (или невозможности) обеспечения более высокой конкурентоспособности исследуемого объекта в сравнении с «соседним» объектом-аналогом.

Этап 2. На этом этапе из составленного перечня исключаются те функции, реализация которых может встретить непреодолимые препятствия вследствие законодательных и нормативно-правовых ограничений, в том числе ограничений, установленных:

-  правилами зонирования и (или) существующими регламентами получения разрешения на застройку, разделение или объединение участков;

-  требованиями, предусмотренными строительными нормами и правилами (СНиП), в частности - по взаимному расположению зданий и положению вновь возводимого строения относительно коммуникаций;

-  нормативными актами об охране здоровья населения, окружающей среды и памятников, а также по потреблению ресурсов.

При этом имеются в виду запреты и ограничения не только на сами функции, но также и на набор работ (строительно-монтажных, наладочных), предназначенных для реализации этих функций. Кроме того, при анализе допустимости реализации функций на данном этапе учитывается:

-  наличие сервитутов (в том числе и не реализованных, но потенциально возможных) и других ограничений прав собственности на объект;

-  местные правила финансирования застройщиком развития инфраструктуры или (и) передачи муниципалитету части помещений в созданном объекте;

-  наличие захоронений и необходимость археологических раскопок;

-  возможная реакция местных жителей на реализацию рассматриваемой функции.

Отметим, что в перечне остаются для последующего анализа функции, ограничение реализации которых может быть преодолено путем дополнительных усилий заинтересованных лиц и дополнительного финансирования.

Этап 3. На этом этапе изучаются возможности физической осуществимости функций, остающихся в перечне после процедур этапа 2. Из перечня исключаются функции, осуществление которых невозможно из-за недостаточно высокого качества земельного участка:

-  не тот рельеф и имеются скальные образования;

-  неудобная форма или малый размер участка;

-  неприемлемая гидрологическая обстановка в грунте и имеются затопляемые зоны;

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25