|
Шпаргалка: Экономика недвижимостиЗаметим, что между тремя уровнями управления (уровнями принимаемых решений и ответственности) устанавливается вполне определенное распределение обязанностей по решению важнейших задач менеджмента как системы. При этом в решении всех задач управления объектами портфеля принимают участие менеджеры всех трех уровней управления - с вариациями объема работ и уровня ответственности. Так, например, функция планирования распределяется следующим образом: - менеджер объекта составляет тактические (оперативные) планы для объекта, - менеджер комплекса разрабатывает методики и составляет сводный оперативный план для комплекса; - высший менеджер разрабатывает стратегический план для компании в целом, а также корректирует и утверждает сводные оперативные планы комплексов. В заключение рассмотрим один из возможных вариантов построения структуры управления трастовым портфелем, основанный на принципах дивизионно-матричного структурирования. Здесь имеется в виду, что общими для компании в целом и реализуемыми на высшем уровне управления являются функции: - бухгалтерский учет и отчетность; - маркетинг и брокерская деятельность (привлечение арендаторов и - по заявке собственника - подготовка объектов к продаже); - управление персоналом (изучение рынка труда, подбор кандидатов, анализ работы менеджеров с персоналом); - юридическое сопровождение менеджмента. Эти функции поручаются соответствующим структурным подразделениям, подчиняющимся непосредственно высшему менеджеру. Указанные подразделения не имеют непосредственных властных полномочий по отношению к менеджерам комплексов и объектов, но взаимодействуют с ними в «рабочем порядке» на основании распорядительных документов высшего менеджера. В рамках данной структуры управления бухгалтерия и юридический отдел формируют группы специалистов, закрепляемые за трастовыми комплексами и имеющими двойное подчинение: нормативно-методическое - по вертикали - руководителю профильного подразделения, организационное - по горизонтали - менеджеру (комплекса или объекта). Отделы маркетинга и управления персоналом выполняют заявки менеджеров комплексов. Функции снабжения, технического обслуживания, обеспечения безопасности выполняются чаще всего с привлечением специализированных компаний, что позволяет оптимизировать отношение качества к затратам. Привлечение подрядных организаций осуществляется под руководством высшего менеджера - при контроле качества подрядных работ со стороны менеджеров соответствующего уровня. В этом случае собственное структурное подразделение данного профиля если и создается, то имеет весьма ограниченный штат и узкий перечень решаемых задач. 4. Рыночная среда функционирования объекта недвижимости – [1] - стр. 54-60Экономическая среда функционирования объекта недвижимости создается системой взаимоотношений рынка факторов производства, рынка капитала, рынка товаров и услуг, а также взаимоотношений этих рынков с государством, фирмами и домохозяйствами. Экономическую среду определяют и характеризуют: - степень интеграции российской экономики в мировую систему; - конъюнктура на мировых рынках и курсы валют; - динамика покупательной способности потребителей; - уровень и темпы развития (или стагнации) бизнеса; - доступность финансовых ресурсов, субсидий, льгот; - состояние альтернативных и смежных рынков; - уровень конкуренции на рынке недвижимости и наличие товаров-заменителей; - уровень арендной платы и операционных издержек для объектов недвижимости; - уровень инфляции и динамика изменения ее параметров; - уровень обеспечения объекта инфраструктурой поставки ресурсов и услуг (situs). Экономическая среда формирует спрос, предложение и цены на недвижимость, принципы распределения объектов между пользователями, а также критерии выбора вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.
Приведенные недостатки рынка устраняются (компенсируются) в интересах всего общества по инициативе и при участии государства. Это обстоятельство определяет особую роль государства среди участников рыночных отношений. Важнейшим элементом экономической среды функционирования объекта является рынок недвижимости - взаимосвязанная система рыночных механизмов и отношений между хозяйствующими субъектами, обеспечивающих создание, передачу (обращение), эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. Рынок недвижимости решает задачи, перечисленные ранее. Из них главными являются: передача прав от одного лица другому; установление равновесных иен на региональных рынках; организация связи между продавцом и покупателем на основе экономической мотивации; перераспределение пространства объектов между конкурентными вариантами использования и конкурирующими субъектами рынка. Из существующих классификаций сегментов рынка недвижимости выделим, прежде всего, классификацию по типу товара. На земельном рынке товаром выступают право собственности или право аренды государственных, муниципальных и частных участков земли под застройку, для садово-огородных и дачных участков (с постройками) и для сельскохозяйственных угодий (мелких - до 0,2 га, средних - до 0,5 га, крупных - до 15 га). Рынок жилой недвижимости (жилищный рынок) обеспечивает обращение прав собственности или аренды - государственных, муниципальных, частных и коллективных жилых домов (в том числе с приусадебными участками), коттеджей, многоэтажных домов; - квартир и специальных домов - общежитий, гостиниц, приютов, интернатов; - служебных жилых помещений и жилых помещений в нежилых домах (исключаются помещения для временного проживания и нежилые помещения в жилых домах). На рынке нежилой («коммерческой») недвижимости товаром является право собственности или право аренды государственных, муниципальных и частных объектов нежилого фонда - зданий и помещений: - офисных (от неподготовленных камеральных помещений до бизнес-центров классов А, В, С); - торговых (от небольших помещений специализированных мини-магазинов до универсальных комплексов); - складских (от неприспособленных подвалов и бывших бомбоубежищ до специализированных комплексов с отоплением и современными техническими средствами); - производственных (от небольших универсальных помещений для малого бизнеса до специализированных производственных зданий и сооружений). Указанные сегменты рынка недвижимости являются одновременно и соответствующими сегментами: - рынка факторов производства - производственная и коммерческая недвижимость; - рынка потребительских товаров и услуг - земельные участки под садоводство, жилая недвижимость, услуги по эксплуатации объектов; - финансового рынка (рынка капитала) - финансовые инструменты, обеспечиваемые недвижимостью (закладные, акции); доходность финансовых инструментов на финансовом рынке является ориентиром для доходности инвестиционной недвижимости - капитала в вещной форме (коммерческих объектов), в том числе портфелей недвижимости.
Важно подразделение рынка недвижимости на сегменты, называемые первичным и вторичным рынками. При этом первичным признается рынок, на котором товаром выступает объект, у которого впервые сформированы элементы физической и/или юридической сущности. Такими, например, являются: - рынок земельных участков, жилой недвижимости, недвижимости предприятий, перешедших в частную собственность вследствие приватизации; - рынок впервые освоенных и вводимых в оборот новых земельных ресурсов; - рынок строящихся или только что построенных зданий и сооружений, изначально предназначенных для продажи. Для вторичного рынка характерно осуществление сделок с любыми объектами, имеющими оформленные права и бывшими в употреблении. Заметим, что первичный и вторичный рынки недвижимости взаимно влияют друг на друга. Вторичный рынок слабее реагирует на общеэкономические спады и подъемы, чем первичный, в то время как на первичном рынке цены, как правило, не падают ниже, чем себестоимость строительства. В то же время цены вторичного рынка дают представление о том, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат. Существенно, что на первичном рынке сложнее увеличить или уменьшить предложение из-за длительных сроков строительства, т. е. предложение на первичном рынке является практически абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде. Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Рефераты бесплатно, реферат бесплатно, сочинения, курсовые работы, реферат, доклады, рефераты, рефераты скачать, рефераты на тему, курсовые, дипломы, научные работы и многое другое. |
||
При использовании материалов - ссылка на сайт обязательна. |